분양권과 초과 인수채무는 어떻게 과세하나?

국세청 공식 회신문서번호 재산세과-614회신일 2009.02.23세목 상속증여세회신 후 개정

1. 질문분양권과 초과 인수채무는 어떻게 과세하나?2. 공식 회신국세청 · 2009.02.233. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문6개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2009.02.23

분양권은 불입금과 프리미엄을 합산하고, 증여가액 초과 채무는 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 본다.

분양권 평가, 부담부증여의 판단과 초과 인수채무 및 종전 증여재산의 처리방법을 묻는다. 분양권은 불입금과 프리미엄을 합산하고, 증여가액 초과 채무는 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 본다. 10년 내 동일인의 증여재산가액 합계가 1천만원 이상이면 증여세 과세가액에 가산한다.

근거 조문 상속세 및 증여세법 제61조제5항 상속세 및 증여세법 제51조제2항 상속세 및 증여세법 제47조제1항 상속세 및 증여세법 제10조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

부모가 자녀로부터 재산을 증여받으면서 수증자가 해당 재산에 담보된 채무를 인수하는 경우를 다룬다. 수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 상황도 포함한다.

질의요지

분양권은 증여일까지의 불입금과 프리미엄상당액을 합하여 평가하는 것이며, 당해 증여의 과세가액에 10년이내 동일인 증여 과세가액을 합하고, 부담부증여시 증여가액을 초과하는 채무인수는 채무면제이익으로 증여자에게 증여세가 과세됨

본문(원문)

1.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다.

2 상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 의하여 부모가 자녀로부터 증여 받는 경우로서 부담부증여에 해당하는지 여부는 당해 재산에 담보된 증여자의 채무인지 및 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각 호의1의 규정에 의하여 입증되는지 여부에 따라 판단하는 것이며, 부담부증여 상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이 경우 수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 경우에는 당해 초과하는 금액에 대하여「상속세 및 증여세법」제36조 규정에 의하여 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보는 것입니다.

3 또한, 당해 증여일전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는「상속세 및 증여세법」제47조 제2항의 규정에 의하여 그 가액을 증여세과세가액에 가산하는 것이며, 이러한 증여세 합산과세는 증여가 있을 때마다 평가한 과세가액을 합산하여 계산하는 것임

정제 정리

질의

분양권의 평가방법, 부담부증여 해당 여부, 증여재산가액을 초과하는 인수채무와 동일인의 종전 증여재산 처리방법.

회답

2. 상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 의하여 부모가 자녀로부터 증여 받는 경우로서 부담부증여에 해당하는지 여부는 당해 재산에 담보된 증여자의 채무인지 및 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각 호의1의 규정에 의하여 입증되는지 여부에 따라 판단하는 것이며, 부담부증여 상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이 경우 수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 경우에는 당해 초과하는 금액에 대하여「상속세 및 증여세법」제36조 규정에 의하여 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보는 것입니다.

3. 또한, 당해 증여일전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는「상속세 및 증여세법」제47조 제2항의 규정에 의하여 그 가액을 증여세과세가액에 가산하는 것이며, 이러한 증여세 합산과세는 증여가 있을 때마다 평가한 과세가액을 합산하여 계산하는 것임.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

상속세 및 증여세법 제61조제5항 (부동산 등의 평가) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제51조제2항 (장부의 작성ㆍ비치 의무) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제47조제1항 (증여세 과세가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제10조제1항 (상속재산으로 보는 퇴직금 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제88조제1항 (정의) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제36조 (채무면제 등에 따른 증여) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제47조제2항 (증여세 과세가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산세과-614 (2009.02.23 회신), "분양권과 초과 인수채무는 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000074136/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000074136)
원 제목: 증여재산가액 평가 및 부담부증여 해당여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09