신탁 건물 분양수익은 어떻게 구분하고 언제 수입으로 잡나?

위탁자와 신탁회사의 신탁약정에 따라 건물을 신축하고 주택·상가와 그 부수토지를 분양하는 경우이다.

투자신탁외의 신탁(보험회사 특별계정 제외)의 이익은 수탁자에게 이전되거나 그 밖에 처분이 된 재산권에서 발생하는 소득의 내용별로 소득을 구분하고, 주택과 부수토지 분양사업은 주택신축판매업, 상가와 부수토지 분양사업은 부동산매매업에 각각 해당하며, 수입시기는 대금청산일, 등기・등록일, 사용수익일 중 빠른 날임

귀 질의의 경우 이와 관련된 아래의 법령 및 법령해석사례를 알려드리니 이를 참고하기 바람

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 생략

② 제1항의 규정에 따른 소득을 구분함에 있어서 제17조 제1항 제5호의 규정에 따른 투자신탁외의 신탁(「간접투자자산 운용업법」 제135조의 규정에 따른 보험회사의 특별계정을 제외한다)의 이익은 「신탁법」 제1조 제2항의 규정에 따라 수탁자에게 이전되거나 그 밖에 처분이 된 재산권에서 발생하는 소득의 내용별로 소득을 구분한다. (2006. 12. 30. 개정)

■ 소득46011-141, 1995.01.16

개정된 소득세법시행령(대통령령 제14467호, 1994.12.31) 제32조 및 제34조의 규정에 의하면 귀 질의와 같이 사업자가 각각의 매매단위로 매매되는 주상복합 건물을 분양하는 사업 중 주택과 이에 부수되는 토지의 분양사업은 동법시행령 제32조의 규정에 의한 주택건설업에 해당하는 것이고, 상가와 이에 부수되는 토지를 분양하는 사업은 동법시행령 제34조의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것이나, 본 개정규정은 1996. 1. 1부터 시행하는 것임.

부동산매매업(주택신축판매업 포함)의 총수입금액의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호의 규정에 따라 “대금을 청산한 날”이 되는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임.

질의

위탁자와 신탁회사의 신탁약정에 따라 발생하는 건물 신축·분양수익의 소득구분 및 수입시기.

회답

투자신탁 외의 신탁 이익은 수탁자에게 이전되거나 그 밖에 처분된 재산권에서 발생하는 소득의 내용별로 구분한다.

주상복합 건물을 분양하는 사업 중 주택과 이에 부수되는 토지의 분양사업은 주택건설업에 해당하고, 상가와 이에 부수되는 토지의 분양사업은 부동산매매업에 해당한다.

부동산매매업(주택신축판매업 포함)의 총수입금액 수입시기는 대금을 청산한 날이다. 다만, 대금 청산 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 한다.

이유

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 생략

② 제1항의 규정에 따른 소득을 구분함에 있어서 제17조 제1항 제5호의 규정에 따른 투자신탁외의 신탁(「간접투자자산 운용업법」 제135조의 규정에 따른 보험회사의 특별계정을 제외한다)의 이익은 「신탁법」 제1조 제2항의 규정에 따라 수탁자에게 이전되거나 그 밖에 처분이 된 재산권에서 발생하는 소득의 내용별로 소득을 구분한다.

■ 소득46011-141, 1995.01.16

개정된 소득세법시행령 제32조 및 제34조의 규정에 의하면 주택과 이에 부수되는 토지의 분양사업은 주택건설업, 상가와 이에 부수되는 토지의 분양사업은 부동산매매업에 해당하며, 본 개정규정은 1996. 1. 1부터 시행한다.

국세청 법령해석 소득세과-2848 (<time datetime="2008-08-20">2008.08.20</time> 회신), "신탁 건물 분양수익은 어떻게 구분하고 언제 수입으로 잡나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000072694/