공동상속주택은 3주택 판정에 포함되는가?

3주택 이상을 소유한 1세대가 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우다. 공동상속주택의 상속지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상일 수 있는 상황도 포함한다.

1세대 3주택 이상 실지거래가액 과세 대상 여부를 판정함에 있어 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함.

1. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제96조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것이며, 구「소득세법」(2005.12.31 소득세법 법률 제7837호로 개정되기 전 규정) 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 같은항 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

2. 양도소득세의 과세표준이나 자산의 양도차익등을 계산함에 있어서 구체적인 세법 적용의 기준이 되는 과세요건의 판단은 「국세기본법」 제14조 제2항에 의하여 실질내용에 따라 적용하는 것이며, 주민등록등본 등 공부상의 등재내용과 실질내용이 상이한 경우에는 실질내용에 의하는 것이나 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것입니다. 이 경우 실질내용의 진위여부는 사실판단할 사항입니다.

질의

1. 3주택 이상 세대의 양도ㆍ취득가액과 공동상속주택의 주택 수 포함 여부.

2. 공부상 내용과 실질내용이 다를 때 과세요건 판단 기준.

회답

1. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택과 부수토지를 양도하면 「소득세법」 제96조에 따라 양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 합니다. 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않지만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외입니다. 최대지분자가 2인 이상이면 같은 항 각 호의 순서에 따른 자가 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

2. 「국세기본법」 제14조 제2항에 따라 과세요건은 실질내용에 따라 적용합니다. 공부상 내용과 실질내용이 다르면 실질내용에 따르되, 실질내용이 불분명하면 공부상 내용에 따르며 진위 여부는 사실판단합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-121 (2007.01.10 회신), "공동상속주택은 3주택 판정에 포함되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000040189/