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공동사업에 현물출자한 주택도 비과세되나요?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-1753회신일 세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문공동사업에 현물출자한 주택도 비과세되나요?2. 공식 회신국세청 · 2004.10.293. 다툰 결과0건 직접 · 19건 조문 연결4. 현행 조문4개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

공동사업 현물출자는 원칙적으로 양도이지만 출자일 현재 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세된다.

공동사업에 주택을 현물출자할 때 양도 해당 여부와 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 묻는다. 공동사업 현물출자는 원칙적으로 양도이지만 출자일 현재 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세된다. 정비사업조합 출자 후 관리처분계획에 따라 재개발·재건축 주택을 받는 것은 환지로 보아 양도가 아니다.

근거 조문 도시 및 주거환경정비법 제18조 소득세법 제96조제1항 소득세법 제162의3조제3항제1호 소득세법 제154조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 도시 및 주거환경정비법(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0 · 비교 불가 2
  1. 같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2004.05.30 → 현재 시행본 2026.07.01

    도시 및 주거환경정비법 제18조: 회신 당시 제목은 ‘조합의 법인격 등’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘정비구역의 분할, 통합 및 결합’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    제18조(조합의 법인격 등) ①조합은 법인으로 한다. ②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다. ③조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    제18조(정비구역의 분할, 통합 및 결합) ① 정비구역의 지정권자는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따라 정비구역을 지정할 수 있다. 1. 하나의 정비구역을 둘 이상의 정비구역으로 분할 2. 서로 연접한 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합 3. 서로 연접하지 아니한 둘 이상의 구역(제8조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역으로 한정한다) 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 결합 ② 제1항에 따라 정비구역을 분할ㆍ통합하거나 서로 떨어진 구역을 하나의 정비구역으로 결합하여 지정하려는 경우 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 변경회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제96조 제1항: 회신 당시 9개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개 · 삭제 8개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 비교 불가회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제162의3조 제3항 제1호: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 비교 불가회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제154조 제1항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

정비사업조합원이 토지·건물을 조합에 현물출자하고 사업 완료 후 관리처분계획에 따라 재개발·재건축 주택을 분양받는 경우가 있다. 이와 별도로 주택 및 상가신축판매업 공동경영을 목적으로 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우가 문제 된다.

질의요지

공동사업에 현물출자함으로서 당해 자산이 사실상 유상 이전되는 경우에는 양도소득세 과세대상이나 현물출자한 자산이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택인 때에는 양도소득세가 비과세되는 것임

본문(원문)

도시및주거환경정비법 제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 동법규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지․건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발․재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나,

공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 경영할 목적으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산이 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 현물출자한 자산이 주택 및 그 부수토지인 경우로서 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 지정지역(주택투기지역)에 소재하는 경우 양도차익은 실지거래가액으로 산정하는 것이며, 이 경우에도 현물출자한 그 주택 및 그 부수토지가 현물출자일 현재 동법시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

정제 정리

질의

공동사업에 주택 등을 현물출자하는 경우 양도에 해당하는지와 현물출자 주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지.

회답

도시및주거환경정비법 제18조에 따른 정비사업조합이 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행할 때 조합원이 소유한 토지·건물을 조합에 현물출자하고, 사업 완료 후 관리처분계획에 따라 재개발·재건축 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 않는다.

공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 경영할 목적으로 토지 등을 공동사업에 현물출자하면 현물출자일 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 자산이 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

현물출자한 자산이 주택과 그 부수토지이고 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 지정지역에 있으면 양도차익을 실지거래가액으로 산정한다.

이 경우에도 현물출자한 주택과 부수토지가 현물출자일 현재 동법시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세요건을 갖추면 양도소득세가 비과세된다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 19건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1753 (<time datetime="2004-10-29">2004.10.29</time> 회신), "공동사업에 현물출자한 주택도 비과세되나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038774/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000038774)
원 제목
공동사업에 현물출자 주택의 비과세 여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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