재건축주택의 멸실과 보유기간은 어떻게 판단하나?

재건축주택의 1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 멸실이란 공부상 등기여부에 불구하고 당해 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하는 것이며, 보유기간의 계산은 당초주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임

1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 보유하던 주택이 주택재건축사업의 시행으로 동 주택이 멸실된 후부터는 이를 주택으로 보지 아니하는 것으로, 이 경우 멸실이란 공부상 등기여부에 불구하고 당해 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하는 것으로 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항입니다.

자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 당해 자산이 「소득세법」 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것입니다.

양도소득세의 세율은 「소득세법」 제104조에서 규정하는 바와 같으며 자산의 양도 또는 취득시기는 같은법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이나 다만, 재건축 아파트의 취득시기는 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.

「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축주택의 경우 보유기간을 계산함에 있어서는 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것입니다.

질의

재건축주택의 1세대 1주택 비과세 판정에서 “멸실”의 의미와 보유기간 계산방법.

회답

1. 멸실은 공부상 등기 여부와 관계없이 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하며, 해당 여부는 사실확인하여 판단합니다.

2. 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 「소득세법」 제96조 제1항 각호의 1에 해당하면 실지거래가액에 의합니다.

3. 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 재건축 아파트의 취득시기는 사용검사필증 교부일입니다. 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일입니다.

4. 재건축주택의 보유기간은 당초 주택의 보유기간, 재건축 공사기간 및 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-926 (2005.06.13 회신), "재건축주택의 멸실과 보유기간은 어떻게 판단하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036360/