소형주택 제외 시 양도세는 어떻게 계산하나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-808회신일 2005.05.24세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

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1. 질문소형주택 제외 시 양도세는 어떻게 계산하나?2. 공식 회신국세청 · 2005.05.243. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문7개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.05.24

시행규칙상 요건을 모두 갖춘 소형주택은 60% 중과 대상에서 제외되고 일반 세율과 장기보유특별공제를 적용한다.

소형주택의 3주택 중과 제외와 세율·공제 및 실가 계산 방법을 물었다. 시행규칙상 요건을 모두 갖춘 소형주택은 60% 중과 대상에서 제외되고 일반 세율과 장기보유특별공제를 적용한다. 3주택 이상 보유자의 양도차익은 실가로 산정하며 기본공제와 예정신고납부 공제도 적용한다.

근거 조문 소득세법 시행규칙 제82조제1항 소득세법 제104조제1항제1호 소득세법 제95조제2항 소득세법 제96조제1항제7호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행규칙(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

3주택 이상을 소유한 1세대가 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우이다.

질의요지

소득세법 시행규칙상 일정 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용대상 주택에서 제외하는 것임

본문(원문)

「소득세법 시행규칙」제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60의 세율) 적용대상 주택에서 제외하는 것이며, 이 경우 적용되는 양도소득세의 세율 및 장기보유특별공제액은 각각「소득세법」제104조 제1항 제1호 및 제95조 제2항의 규정에 의하는 것입니다.

「소득세법」제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정하는 것입니다.

부동산에 대한 양도소득이 있는 거주자에 대하여는「소득세법」제103조의 규정에 의하여 당해연도의 양도소득금액에서 연 250만원의 양도소득기본공제를 하는 것입니다.

양도소득과세표준예정신고와 함께 자진납부를 하는 때에는「소득세법」제108조의 규정에 의하여 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제하는 것입니다.

정제 정리

질의

소형주택의 3주택 중과 제외와 양도소득세 계산 및 공제 방법.

회답

「소득세법 시행규칙」제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 60% 중과세율 적용 대상에서 제외하며, 세율과 장기보유특별공제는 각각 「소득세법」제104조 제1항 제1호와 제95조 제2항에 따릅니다.

3주택 이상 보유 세대가 주택을 양도하면 양도차익은 실지거래가액으로 산정합니다.

부동산 양도소득이 있는 거주자는 해당 연도의 양도소득금액에서 연 250만원의 기본공제를 받습니다.

예정신고와 함께 자진납부하면 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10을 공제합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행규칙 제82조제1항 (소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택의 요건 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제104조제1항제1호 (양도소득세의 세율) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제95조제2항 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제96조제1항제7호 (양도가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제162의2조제5항 (신용카드가맹점 가입ㆍ발급의무 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제108조 (재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-808 (2005.05.24 회신), "소형주택 제외 시 양도세는 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036289/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000036289)
원 제목: 1세대 3주택의 중과세율 적용대상에서 제외하는 소형주택의 범위
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09