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분양전환 임대주택의 보유기간은 언제부터 세나?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2022-법규재산-4975회신일 2023.05.15세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문분양전환 임대주택의 보유기간은 언제부터 세나?2. 공식 회신국세청 · 2023.05.153. 다툰 결과0건 직접 · 17건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2023.05.15

실질적 사용수익을 약정했다면 매매계약 체결일을 사용수익일로 본다.

장기할부 분양전환 주택의 장기보유특별공제상 보유·거주기간 기산일을 물었다. 실질적 사용수익을 약정했다면 매매계약 체결일을 사용수익일로 본다. 보유기간은 계약일부터, 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간으로 산정한다.

근거 조문 소득세법 시행규칙 제78조제3항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행규칙(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

공공건설임대주택 임차인이 임대의무기간 후 공공주택사업자와 장기할부조건의 분양전환 매매계약을 체결하였다. 사용수익일의 별도 약정은 없지만 매수인이 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정하였다.

질의요지

공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간 경과 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약 체결시 사용수익일에 대한 별도약정은 없으나 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환 매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며, 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유·거주기간은 이를 기준으로 산정함

회답

법규과-1255

본문(원문)

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건(이하“장기할부조건”)으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것입니다.

따라서, 귀 서면질의의 경우 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간이 지난 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약을 체결할 때, 사용수익일에 대한 별도의 약정은 없으나 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환 매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며,

이 경우 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유기간은 그 분양전환 매매계약을 체결한 날부터 산정하고 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 산정하는 것입니다.

정제 정리

질의

장기할부조건을 갖춘 공공임대주택을 분양전환으로 취득한 경우 장기보유특별공제의 보유·거주기간은 언제부터 산정하는지.

회답

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날입니다. 사용수익일은 계약상 약정일이며, 별도 약정이 없으면 양도자의 사용승낙으로 양수인이 실질적으로 사용할 수 있게 된 날입니다.

공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간 후 장기할부조건의 분양전환 매매계약을 체결하면서 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정했다면 계약 체결일을 사용수익일로 봅니다. 보유기간은 그날부터, 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간으로 산정합니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 17건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2022-법규재산-4975 (2023.05.15 회신), "분양전환 임대주택의 보유기간은 언제부터 세나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000584884/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000584884)
원 제목
장기할부조건을 갖춘 공공임대주택 취득한 경우 장기보유특별공제 적용을 위한 보유·거주 기간 기산일
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-09
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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