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분양전환 주택의 보유·거주기간은 언제부터인가?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2021-부동산-0946회신일 세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문분양전환 주택의 보유·거주기간은 언제부터인가?2. 공식 회신국세청 · 2023.06.143. 다툰 결과0건 직접 · 18건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

실질적 사용수익을 약정했다면 계약체결일을 사용수익일로 보아 그날부터 보유기간을 산정한다.

장기할부로 분양전환한 공공건설임대주택의 보유기간과 거주기간 기산일을 물었다. 실질적 사용수익을 약정했다면 계약체결일을 사용수익일로 보아 그날부터 보유기간을 산정한다. 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간으로 산정한다.

근거 조문 소득세법 시행규칙 제78조제3항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행규칙(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2023.03.20 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행규칙 제78조 제3항: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 3개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ③영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ③영 제162조제1항제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간 경과 후 공공주택사업자와 장기할부조건의 분양전환 매매계약을 체결하였다. 사용수익일의 별도 약정은 없지만 매수인이 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정하였다.

질의요지

공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간 경과 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약 체결시 사용수익일에 대한 별도약정은 없으나 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환 매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며, 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유·거주기간은 이를 기준으로 산정함

회답

부동산납세과-1545

본문(원문)

귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4975, 2023.5.15.”을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-법규재산-4975, 2023.5.15.

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건(이하“장기할부조건”)으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것입니다.

따라서, 귀 서면질의의 경우 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간이 지난 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약을 체결할 때, 사용수익일에 대한 별도의 약정은 없으나 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환 매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며, 이 경우 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유기간은 그 분양전환 매매계약을 체결한 날부터 산정하고 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 산정하는 것입니다.

정제 정리

질의

장기할부조건으로 분양전환하는 공공건설임대주택의 장기보유특별공제 적용 시 보유기간 및 거주기간의 기산일

회답

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항에 따른 장기할부조건으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이다. 사용수익일은 계약으로 사용수익하기로 약정한 날이며, 별도 약정이 없으면 양도자의 사용승낙으로 양수인이 실질적으로 사용할 수 있게 된 날이다.

임대의무기간이 지난 후 장기할부조건의 분양전환 매매계약을 체결하면서 별도의 사용수익일 약정은 없으나 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정했다면 계약체결일을 사용수익일로 본다. 보유기간은 계약체결일부터, 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간으로 산정한다.

원문이 참조한 다른 해석

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 18건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2021-부동산-0946 (<time datetime="2023-06-14">2023.06.14</time> 회신), "분양전환 주택의 보유·거주기간은 언제부터인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000574964/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000574964)
원 제목
장기할부조건으로 취득하는 주택의 장기보유특별공제 적용시 보유기간 및 거주기간 기산일
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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