공공건설임대주택의 비과세와 보유기간은?

공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 목적으로 건설한 공공건설임대주택에 관한 사안이다. 임차인은 임대의무기간 후 장기할부조건을 충족한 분양전환 매매계약을 체결했다.

｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣에 따른 공공임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임

부동산납세과-2318

1. 귀 서면질의 1의 경우, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 세대원 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

2. 귀 서면질의 2의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4975, 2023.05.15.”를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-법규재산-4975(2023.05.15)

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건(이하“장기할부조건”)으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것입니다.

따라서, 귀 서면질의의 경우 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간이 지난 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약을 체결할 때, 사용수익일에 대한 별도의 약정은 없으나 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환 매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며,

이 경우 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유기간은 그 분양전환 매매계약을 체결한 날부터 산정하고 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 산정하는 것입니다.

질의

1. ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택의 1세대 1주택 비과세 적용 여부

2. 분양전환한 건설임대주택의 장기보유특별공제 적용 시 보유기간 기산일

회답

1. 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2. 장기할부조건으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날입니다. 사용수익일에 관한 별도 약정 없이 분양전환 매매계약으로 실질적인 사용수익이 가능하도록 약정한 경우 계약 체결일을 사용수익일로 봅니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 그 계약 체결일부터, 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간으로 산정합니다.

국세청 법령해석 서면-2023-부동산-1082 (2023.09.25 회신), "공공건설임대주택의 비과세와 보유기간은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000585141/