임대차계약해지 후 임차인이 점유하며 지급하는 금원의 부동산임대소득 여부 등

임대차계약이 해지되더라도 임차인이 임차목적 부동산을 점유 및 사용하면서, 그 대가를 지급하고, 임대인도 그 금원을 반환하지 않은 경우, 그 금원은 부동산 임대소득으로 봄이 타당하며, 부동산 등기부등본상 이 사건 임야를 청구법인 등이 공동으로 소유하고 있고, 공동소유자가 각각 사업자등록 및 임대차계약을 체결한 점, 임대료로 지급받은 금원을 분배한 사실이 일부 나타나는 점 등을 종합할 때, 동 금원을 소득자별로 안분하여 과세함이 합리적이라고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구법인은 2005.5.6.부터 OOO 외 3필지를 사업장으로 소재지로 하여 부동산임대업을 영위하고 있다(사업연도: 12.1. ~ 11.30.).

나. OOO세무서장은 법인세 통합조사를 실시하여, ㈜OOO(대표자 김OOO, 이하 “OOO”라 한다)가 2009년 3월부터 2009년 12월 사이에 청구법인(대표자 조OOO)에게 OOO 외 6필지 임야 114,069㎡의 지분 32분의 23(이하 “이 사건 임야”라고 하고, 그 지상에 있는 미등기 골프연습장과 합하여 “이 사건 부동산”이라 한다)에 대한 임차료 명목으로 OOO원을 지급한 사실을 확인하고, 청구법인이 이에 대한 매출신고를 누락한 것으로 보아 2012.8.1. 청구법인에게 부가가치세 2009년 제1기분 OOO원, 2009년 제2기분 OOO원을 경정고지하였으며, 동 과세자료를 본점 관할 세무서인 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 위 과세자료를 근거로 청구법인이 2009사업연도에 OOO원(공급가액), 2010사업연도에 OOO원(공급가액) 상당의 임대소득을 신고누락한 것으로 보아 2012.11.15. 청구법인에게 법인세 2009사업연도분 OOO원, 2010사업연도분 OOO원을 경정고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2012.11.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) OOO는 이 사건 임야를 불법점유하고 임차료 명목으로 청구법인에게 2009년 3월부터 12월까지 OOO만을 송금하였으나, 청구법인은 OOO와 임대차계약을 체결한 바 없으므로 청구법인이 부동산임대소득을 신고누락한 것으로 보아 법인세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구법인은 이 사건 임야의 지분 32분의 7을 보유하고 있으므로 처분청이 소유관계를 확인하지 않은채 청구법인에게 법인세를 모두 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) OOO가 청구법인에 지급한 임차료는 2009년 귀속 임차료와 전 임차인의 미지급금을 정산한 것으로 확인되는바, 이는 실질적인 임대료에 해당하므로 청구법인이 이에 대한 신고를 누락한데 대하여 법인세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구법인이 김OOO로부터 수수한 임대료를 소유자 지분별로 배분하였음이 확인되지 아니하므로 동 금액이 모두 청구법인에게 귀속된 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 임대차계약이 해지되었으나 임차인이 임대목적물을 인도하지 아니하고 사용하면서 임차료 명목으로 금원을 지급한데 대하여, 임대인도 그 금원을 반환하지 아니한 경우, 그 금원을 부동산임대소득으로 볼 수 있는지 여부

② 임대목적물을 공유하고 있으므로 소유지분별로 안분하여 법인세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 의하면, OOO 외 6필지 임야 114,069㎡는 당초 조OOO(32분의 16), 조OOO(32분의 7), 조OOO(32분의 9)가 공유하고 있다가, 조OOO이 그의 지분을 직계비속인 조OOO(딸)ㆍ조OOOㆍ조OOOㆍ조OOOㆍ조OOO(이상 손자)에게 증여하고, 청구법인(대표이사 조OOO)이 조OOO의 지분을 인수한 것으로 확인된다.

(2) 서울북부지방법원의 2002가합5588 결정서(2002.10.31.)를 보면, 재판부는 조OOO이 이 사건 임야에서 골프연습장을 운영하던 김OOO를 상대로 이익금 분배 등을 구하는 소를 제기한데 대하여, 김OOO는 조OOO에게 OOO원을 지급하고, 조OOO은 김OOO에게 이 사건 임야를 임대하라고 조정결정하였으며, 2003가합5676 결정서(2005.1.17.)를 보면, 재판부는 청구법인 등이 김OOO를 상대로 이 사건 임야의 인도 및 골프연습장의 명도를 구하는 소를 제기한데 대하여, 김OOO는 청구법인 등에게 OOO원을 지급하고, 조OOO은 김OOO에게 이 사건 임야를 임대하되, 김OOO의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우 김OOO는 이 사건 골프연습장을 인도하고 일체의 소유권을 주장하지 아니하며, 김OOO가 임대차계약의 내용과 동일하거나 조OOO에게 더 유리한 내용으로 제3자에게 임차인의 지위를 양도하거나 전대하는 경우에는 조OOO 등이 이를 거부하지 못한다고 조정결정한 것으로 나타난다.

(3) 위 결정서(2003가합5676)에 첨부된 임대차 약정서를 보면, 임대차기간은 2005.1.1.부터 2020.10.31.까지, 월차임은 OOO원(부가가치세 포함)으로 되어 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차목적물을 임의로 타에 양도 또는 전대하거나, 정당한 이유 없이 2개월 이상 월차임을 연체하거나 지급거절 의사를 표명한 경우에는 계약을 해지할 수 있다고 되어 있다. 청구법인은 위 약정서를 근거로 김OOO와 소유지분 범위에서 임대차계약을 체결하였다며 임대차계약서를 제출하였는바, 나머지 내용은 약정서의 내용과 동일하고 월차임만 OOO(부가가치세 포함)으로 되어 있다.

(4) 김OOO는 임대차계약에 따라 이 사건 부동산을 임차하여 사용하다가, 2005.9.27. 주식회사 OOO(당시 상호는 주식회사 OOO이고 이후 주식회사 OOO로 상호가 변경되었는데, 이하 “OOO”라 한다)와 사이에 골프연습장의 영업권 일체를 대금 OOO원에 양도하기로 하는 내용의 사업양수도계약을 체결하였고, OOO는 2006.8.3.부터 골프연습장을 운영하였다.

(5) 한편, 김OOO는 사업양수도계약을 체결한 다음, 조OOO에게 임대차계약의 임차인 지위의 변경에 동의하여 줄 것을 요청하였으나, 조OOO은 2006.9.7. 및 2006.10.9. 자신에게 불리한 결과를 가져올 수 있다는 등의 이유로 임차인 지위의 변경에 동의할 수 없다고 내용증명우편을 김OOO에게 발송하였으며, 그 후 김OOO가 차임을 2개월 이상 연체하자, 수회에 걸쳐 차임의 지급을 최고한 다음, 2007.6.8. 김OOO에게 2007년 3월부터 3개월분의 차임이 연체되어 임대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명우편을 발송하였다.

(6) 서울북부지방법원의 2007가단37582 결정서(2008.9.10.)를 보면, 재판부는 조OOO이 위 조정조서에 기하여 당시 이 사건 임야에서 골프연습장을 운영하고 있던 OOO에 대한 승계집행문을 부여받아 강제집행을 신청하고, OOO가 이의의 소를 제기하자, 조OOO은 OOO에게 이 사건 임야를 2008.5.1.부터 2020.10.31.까지 임대한다는 내용으로 조정결정하였다.

(7) 위 결정서(2007가단37582)에 첨부된 임대차 약정서를 보면, 월차임은 OOO원(부가가치세 포함)로 되어 있고, 임차인이 정당한 이유 없이 2개월 이상 월차임을 연체하거나 지급거절 의사를 표명한 경우에는 계약을 해지할 수 있다고 되어 있다.

(8) 조OOO은 OOO가 6개월 이상 차임을 연체하자, 2009.2.5. 임대차계약을 해지한다고 내용증명우편을 발송하였다.

(9) OOO가 사업양수도에 따른 대금을 지급하지 못하자, OOO 대표 김OOO와 김OOO는 2009.2.25. 사업양수도계약을 합의해제하였다.

(10) 국세통합전산자료에 의하면, 청구법인, 조OOO 외 3인, 조OOO이 2005.5.6. 이 사건 임야 일부를 사업장 소재지로 하여 사업자등록(업종: 부동산임대업)을 한 것으로 나타난다.

(11) 청구법인은 김OOO가 이 사건 임야를 불법으로 점유하였기 때문에 그가 송금한 금원을 부동산임대소득으로 볼 수 없어 소유자 지분별로 분배하지 않았으나, OOO가 송금한 임대료는 소유자 지분별로 분배하였다며 임대차계약서와 임대료 분배내역 등을 제출하였다. 동 자료에 의하면, 청구법인, 조OOO 외 3인, 조OOO이 각각 OOO와 임대차계약을 체결하였고, 청구법인이 OOO로부터 OOO원을 지급받고, 2009.3.18. 조OOO 외 4인에게 각각 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.

(12) OOO세무서장은 OOO(대표 김OOO)가 청구법인에게 2009년 3월부터 2009년 12월까지 임차료 명목으로 2억 OOO원을 지급한 사실을 확인하고 청구법인이 이에 대한 매출신고를 누락한 것으로 보아 청구법인에게 부가가치세를 과세하였고, 처분청은 이를 근거로 청구법인이 부동산임대소득을 신고누락한 것으로 보아 이 건 법인세를 과세하였다.

(11) 쟁점①에 대하여 본다. 청구법인은 OOO(대표 김OOO)가 송금한 금원을 임대료로 볼 수 없다고 주장하나, 임대차계약이 해지되더라도 기존의 임차인이 임차목적 부동산을 사실상 사용하면서 그 대가를 지급하고 임대인도 그 금원을 반환하지 않은 관계에 있는 때에는 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당하고 그 수입금액은 임대인의 소득에 해당한다(대법원 2002다38828, 2002.11.22. 참조)고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(12) 쟁점②에 대하여 본다. 처분청은 청구법인이 이 사건 임야를 단독으로 임대한 것으로 보아 청구법인에게 법인세를 과세하였으나, 청구법인, 조OOO 외 3인, 조OOO이 이 사건 임야를 공유하고 있고, 이들이 이 사건 임야를 사업장 소재지로 하여 각각 사업자등록을 하였으며, 각각 임대차계약을 체결한 점, 청구법인이 OOO로부터 지급받은 임대료를 조OOO 외 4인에게 분배한 사실이 일부 나타나는 점 등을 고려하면, 청구법인, 조OOO 외 3인, 조OOO이 이 사건 임야를 공동으로 임대한 것으로 보이므로 OOO가 임차료 명목으로 지급한 금원은 이 사건 임야의 소유지분에 따라 안분하여 소득자별로 과세하는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서 이 건 신고누락 임대소득금액은 청구법인 소유지분 해당분에 대해서만 법인세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.