토지의 양도행위가 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우에 해당한다 하여 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 투기성 여부 조사등을 거치지 아니하고 실지거래가액을 적용하여 과세한 것은 부당하므로 실지거래가액적용을 배제하고 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단됨

1. 처분개요

청구인은 1954.9.19 상속으로 취득한 경기도 고양시 OO동 OOOOO 임야 8,331㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 부동산거래 허가없이 91.5.7 OOO에게 529,200,000원에 매도하였으나 91.11.21 법무사를 시켜 청구외 OOO외 5인에게 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하였는 바, 국토이용관리법과 부동산등기특별조치법 위반으로 청구인과 청구외 OOO외5인은 처벌(벌금형)을 받았으며 청구인은 쟁점토지의 양도소득을 신고하지 아니하였다.처분청은 이를구소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 “마”목에 의한 “부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반할 경우”에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 529,200,000원, 취득가액 66,646,125원)을 계산하여 96.1.16 양도소득세 164,488,350원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 96.2.29 심사청구를 거쳐 96.6.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지 소재지에서 태어나 현재까지 농업에 종사하는 사람으로서 쟁점토지를 상속받은 이래 36년간을 보유관리하면서 연료림으로 사용하였고, 쟁점토지이외에는 다른 토지의 양도사실이 없을 뿐만 아니라, 쟁점토지를 양도하였으나, 매수인의 요구로 증여를 원인으로 한 소유권 이전을 한 것으로서 투기거래를 한 것이 아님에도 불구하고 관계법령을 위반하였다는 사유로 투기성거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견소득세법에 의하면 「기타 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반」한 경우에는 실지거래가액을 적용하여 과세하도록 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있어 실지거래가액을 적용하는 것이 원칙임을 알 수 있다. 그렇다면 국토이용관리법과 부동산등기특별조치법을 위반한 쟁점토지거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도행위가 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우에 해당한다 하여 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 “토지 및 건물의 양도차익계산에 있어 취득 및 양도가액은 원칙으로 각 양도취득 당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고같은법시행령 제170조제4항에서 “동법 제23조제4항 제1호 단서 및동법 제45조제1항 제1호 가목단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서, 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있으며 (마)목에서 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우를 실지거래가액을 적용할 수 있는 경우”로 열거하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 54.9.19 아버지인 OOO으로 부터 상속(등기부상에는 특별법에 의하여 71.3.23 매매를 원인으로 소유권이전등기)받은 쟁점토지를 부동산거래허가를 받지 않고 91.5.7 청구외 OOO에게 529,200,000원에 매도하였으나, 91.11.16 법무사를 통해 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO에게 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 하여 청구인과 청구외 OOO외 5인은 국토이용관리법 및 부동산등기특별조치법 위반으로 92.10.29 서울 형사지방법원으로 부터 각각 벌금형을 선고받은 사실이 판결문(사건번호 92고 단 8100)에 의해 확인된다. 살피건대 쟁점토지를 양도함에 있어 토지거래 허가를 받지 않았으며, 계약서상 매수자에게 양도하지 않고 청구외 OOO외 5인에게 증여를 원인으로 소유권이전 등기를 하여소득세법시행령 제170조제4항 제2호 본문에 정한바에 따라 “마”목에 해당하는 것으로 보는데는 무리가 없다 하겠으나, 위 제2호의 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 부동산의 거래가 비록 위 제2호의 본문에 해당되는 경우라 하더라도 투기성여부를 검토하여 투기성이 없는 것으로 인정될 때에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실가적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것이다.

(같은뜻 국심 90서 1983, 91.2.11 합동회의, 국심91서 231, 91.5.28 합동회의) 그러므로 청구인이 쟁점토지 소재지에서 태어나 현재까지 농업에 종사하는 사람으로서 쟁점토지를 54.9.19 상속받은 이래 36년간을 보유 관리하면서 연료림으로 사용하였고, 쟁점토지 이외는 다른 토지의 매매사실이 없어 청구인의 쟁점토지 양도는 투기성이 없는 경우로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 그렇다면 처분청은 쟁점토지 거래에 대해 전시한 제2호 단서의 규정에 정한바에 따라 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 투기성 여부 조사등을 거치지 아니하고 전시한 제2호 본문의 “마”목에 해당된다는 이유만으로 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 것은 관련 법리 및 사실판단을 그르친 잘못이 있다 할 것이므로 실지거래가액적용을 배제하고 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.