이 건 토지의 실지양도가액이 3,200,000원인지의 여부(기각)

토지 소유자인 청구인 입장에서는 위 토지를 시세보다 극히 낮게 매도할 이유가 없어보이는 점 등을 볼 때 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 전북 전주시 완산구 OO동 OO OOOOOO 소재 도로 72㎡를 81.5.23 취득하여 90.11.6 양도한 사실이 있다. 처분청은 위 토지의 개별공시지가가 없다하여 위 토지와 위치·용도등이 유사하다고 인정되는 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가하여 92.1.3 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 2,415,930원 및 동 방위세 241,590원(92.7.6 경정결정: 양도소득세 1,844,640원, 동 방위세 184,460원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.6 이의신청과 92.6.3 심사청구를 거쳐 92.9.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 위 토지의 양도가액을 산출하였다하나 지목이나 이용상황이 전혀 상이한 인근토지를 기준으로 평가한 것은 부당하며 위 토지의 양도가액은 3,200,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 대법원판례(83부106, 83.2.14)와 같이 위 토지의 양도차익을 3,200,000원으로 하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 위 토지의 개별공시지가가 없으므로 위 토지와 위치, 용도등이 유사하다고 인정되는 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산출한 것은 타당하며 청구인이 주장하는 위 토지의 실지양도가액은 주변시세등에 비추어 보아 현저히 낮은 가액이며 이를 입증할 수 있는 금융자료등이 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건의 다툼은 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 양도가액을 산출한 당초처분의 당부와 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원인지의 여부에 있다.

나. 우선 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 양도가액을 산출한 당초처분의 당부에 대하여 살펴본다.

1) 관련법령을 본다. 가) 소득세법 제60조 에서는 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고 있으며, 나) 동법시행령 제115조 제1항 제1호 가목에서는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가를 토지의 기준시가로 하여 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다라고 규정하고 있으며 다) 동법 시행규칙 제56조의5 제1항에서는 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액이라 함은 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 한다라고 규정하고 있다.

2) 이 건 사실관계를 본다. 가) 청구인이 90.11.6 양도한 위 토지의 지목은 도로이나 양도당시의 사실상 현황은 대지이었음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되며 나) 처분청은 위 토지의 개별공시지가가 없어 양도가액 산출시 위 토지와 위치·용도등이 유사하다고 인정되는 토지 즉 위 토지의 소재지에 있는 OOOOOO 소재 토지의 개별공시지가가 170,000원(㎡당)과 같은곳 OOOOOO 소재 토지의 개별공시지가 150,000원(㎡당)을 표준지로 선정하고 이중 낮은 금액인 같은곳 OOOOOO 소재 토지를 기준으로 한 후 위 토지의 가액도 150,000원(㎡당)을 적용하므로서 위 토지의 양도가액이 10,800,000원(72㎡×150,000원)으로 산출되었음이 처분청의 관련기록에 의하여 확인된다.

3) 위 사실내용을 종합하여 볼 때 위 토지는 지목만 도로일 뿐 사실상의 현황은 대지이며 또한 위 토지는 6m 폭의 도로변에 위치하고 있는 점 등으로 보아 처분청이 도로변이 아닌 곳에 위치한 인근토지의 개별공시지가중 가격이 낮은 개별공시지가를 기준으로 하여 위 토지의 양도가액을 산출한 당초처분에 잘못이 없다고 판단된다.

다. 다음, 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원인지의 여부에 대하여 살펴본다.

1) 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득금액을 결정함에 있어서 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위해서는, 양도자가 소득세법 제95조 에 의한 자산양도차익예정신고시 또는 동법 제100조 의 규정에 의한 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정되어 있다.

2) 이 건 사실관계를 본다. 가) 청구인은 위 토지를 81.5.23 취득하여 90.11.6 청구외 OOO과 OOO에게 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며 나) 위 토지를 매수한 OOO과 OOO는 위 토지에 인접한 토지 및 건물의 소유자임이 지적도, 건축물관리대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

3) 청구인은 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원이므로 이를 양도차익으로 결정하여 달라는 주장을 하고 있으나 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원임을 입증하는 객관적인 증빙서류(인근토지의 시세 및 낮은시세로 양도하게 된 근거서류, 양도가액 약정근거, 금융자료등)를 제시하지 못하고 있으며 위 토지는 건물 신축용으로는 부적합한 자투리 토지로 보이나 도로변에 위치한 토지이므로 인접한 토지의 소유자 입장에서 보면 위 토지를 매수함으로써 토지의 효율적인 이용이 가능하여지는 것은 물론 재산적 가치도 증가되기 때문에 위 토지 소유자인 청구인 입장에서는 위 토지를 시세보다 극히 낮게 매도할 이유가 없어보이는 점 등을 종합하여 볼 때 위 토지의 실지양도가액이 3,200,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

라. 따라서 청구주장은 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.