아파트에 대한 적정한 취득가액 환산산식(경정)

아파트의 취득가액 산정방식은 합리적인 반면 당초처분시 처분청이 아파트의 취득가액 환산식에 종전토지의 취득당시의 과세시가표준액만을 근거로 환산한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과 처분한 것은 위법·부당하므로, 처분청은 아파트의 취득가액을 별지 1과 같이 계산하고 이를 적용하여 당초처분의 과세표준 및 세액을 경정처분하는 것이 타당함

1. 사실 및 처분개요청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOO 토지 185㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 1987.3.21 취득하여 보유하다가 종전토지일대에 주택재개발사업이 시행됨에 따라 주택재개발조합원이 되어 1992.4.27 서울특별시 관악구 OO동 1000외 6필지 OOOOOOO OOOO OOOO 대지지분 52.13㎡, 건물 141.79㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받아 취득한 뒤 1994.2.3 쟁점아파트를 양도하고 1995.5.31 기준시가(양도가액 1993.2.1 최초고시가액 202,500,000원, 환산취득가액 148,826,513원)에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 이에 처분청은 쟁점아파트의 취득당시의 환산기준시가를 44,782,996원으로 하여 양도차익을 계산한 뒤 1998.2.10 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 61,311,520원을 결정 고지하였다.청구인은 처분청이 적용한 쟁점아파트의 취득당시의 환산기준시가산정에 불복하여 1998.3.12 심사청구를 거친 뒤 1998.5.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점아파트의 토지와 건물의 취득시기가 다르므로 건물취득시의 환산기준시가(58,753,488원)와 종전토지 취득시의 환산기준시가(109,609,936원)를 합한 168,363,424원을 쟁점아파트의 취득당시 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여야 함에도 종전토지의 취득당시의 과세시가표준액만을 근거로 환산한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 위법·부당하여 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견구소득세법시행령 제53조제3항에 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일 이라고 규정하고 있고, 또한도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보는 것으로서 관리처분계획에 따라 취득한 쟁점아파트의 취득시기 또한 도시재개발사업 시행전의 취득일이므로, 처분청이 재개발시행(환지)전에 취득한 종전토지 취득시의 과세시가표준액을 분자로 하여 쟁점아파트의 취득당시의 기준시가를 환산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되어 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트에 대한 적정한 취득가액 환산산식

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제60조【기준시가의 결정]는 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고 있으며,

(2) 또한 구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조【기준시가의 결정】제1항 제1호의 2 (나)목에 “국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 대하여는 양도자산의 종류·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다”라고 규정하고, 같은 조 제2항 에 “건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가 액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가 액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다”라고 규정되어 있고, 같은 조 제5항에 “제1항 제1호의 2 (나)목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.규정하고 있다.

(3) 한편 구 소득세법시행령 부칙(1990.5.1 대통령령 제12294호로 개정된 것) 제3항【토지의 취득가액에 관한 경과조치】에 “이 영 시행전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다.규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련기록에 의하면, 청구인은 1987.3.21 종전토지를 먼저 취득하고 이를 기초로 하여 1992.4.27 쟁점아파트를 분양·취득하였으며 쟁점아파트에 대한 국세청장의 최초 기준시가고시는 1993.2.1 이루어진 것이 확인된다.

(2) 재개발아파트로 토지 및 건물의 취득시기가 각각 다른 쟁점아파트의 취득가액의 산정시 처분청이 적용한 환산식과 그 근거 및 청구주장 환산식과 논거를 이하에서 살펴보면,(가) 처분청은 도시재개발법에 의하여 취득한 토지 및 건축시설은 토지구획정리사업법 규정에 의한 환지로 보는 것이므로 쟁점아파트의 취득시기를 종전토지의 취득일로 보아 쟁점아파트의 취득당시의 환산기준시가를 다음의 산식과 같이 계산하여 쟁점아파트의 취득가액을 산정한 반면,(나) 청구인은 쟁점아파트의 경우 토지와 건물의 취득시기가 각각 다른 만큼 다음의 산식과 같이 쟁점아파트의 환산기준시가를 토지분 환산기준시가와 건물분 환산기준시가로 각 구분하되, 그 토지분 환산기준시가를 기초로 하여 종전토지의 취득당시의 환산기준시가로 재환산하여 계산함으로써 쟁점아파트 취득당시 건물분 환산기준시가와 종전토지 취득당시의 토지분 재환산기준시가의 합계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정할 것을 주장하는 바,

① 쟁점아파트 취득당시(1992.4.27)의 환산기준시가

② 쟁점아파트 취득당시의 건물의 환산기준시가

③ 쟁점아파트 취득당시 토지분의 환산기준시가 : 쟁점아파트 취득당시의 환산기준시가 (①) － 쟁점아파트 취득당시의 건물분의 환산기준시가 (②)

④ 종전토지 취득당시의 재환산기준시가(1987.3.21)

⑤ 쟁점아파트의 취득가액 : 종전토지 취득당시의 재 환산기준시가(④) ＋ 건물분 취득당시의 환산기준시가(②)

(3) 판단하건대, 쟁점아파트와 같이 토지와 건물의 취득시기가 명백히 서로 다른 경우에는 양도차익의 계산시 토지와 건물의 가액을 각각 구분하여 쟁점아파트의 취득당시의 환산기준시가를 각 자산별 기준시가에 의하여 토지분 환산기준시가와 건물분 환산기준시가로 구분한 다음, 그 토지분 환산기준시가를 기초로 하여 토지의 취득당시의 재 환산기준시가 및 쟁점아파트 준공당시의 건물분 환산기준시가를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정하는 방식이 쟁점아파트의 건물과 토지의 취득시기가 상이함에 따라 생긴 현상으로 법령에서의 재환산규정의 명문화 여부와는 관계없이 수리적 계산상 및 심판심리상 현저한 사실로 당연한 것이고(국심 95서 1934, 1996.3.16 같은 뜻임), 또한 쟁점아파트와 같은 공동주택의 경우 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우의 취득당시의 기준시가 환산에 관한 법령의 규정이 없는 이상 이전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가를 환산하기 위하여 관련법령의 취지를 합리적으로 유추·적용한 것이라 적법하다고 할 것이므로(서울고법 96구 16010, 1997. 8.22 같은 뜻임),

(4) 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액 산정방식은 합리적인 반면 당초처분시 처분청이 쟁점아파트의 취득가액 환산식에 종전토지의 취득당시의 과세시가표준액만을 근거로 환산한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과 처분한 것은 위법·부당하므로, 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 별지 1과 같이 계산하고 이를 적용하여 당초처분의 과세표준 및 세액을 경정처분하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 결 론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.<별 지 1〉

1. 쟁점아파트 취득당시 환산기준시가(179,498,807, 단위 : ㎡, 원)

2. 쟁점아파트중 건물분의 취득당시 환산기준시가(58,753,488)

3. 쟁점아파트중 토지분의 취득당시 환산기준시가(120,745,319) : 쟁점아파트 취득당시 환산기준시가(179,498,807)-쟁점아파트 취득당시 건물분 환산기준시가(58,753,488)

4. 종전토지 취득당시의 재환산기준시가(109,609,936)

5. 쟁점아파트의 취득가액(168,363,424원) : 종전토지의 취득당시 재환산기준시가(109,609,936원) ＋ 건물분의 취득당시 환산기준시가(58,753,488원)