이 건의 은 토지구획정리사업중에 토지를 취득하였을 경우 그 취득가액은 분양가액을 적용하고 양도가액은 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정할 수 있는지의 여부(경정)

택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시의 토지는 종전토지와는 다른 토지로 보아야 하고, 개별공시지가가 새로 고시된 바 없으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당하고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 산정하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 건설부장관이 환지예정지지정 공고(1989.10.7)하고 진주시장이 1992.11월 택지분양 공고를 한 이후인 1993.2.21 경상남도 진주시 OO동 OOOOOO, 「대지」 170.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고 위 지상에 건물 169.21㎡를 신축하여 1995.5.20 쟁점토지와 위 지상건물을 양도하였고, 1995.7.14 자산양도차익예정신고시 쟁점토지의 취득가액을 진주시장이 분양시 산정한 잠정가액(실지거래가액)인 ㎡당 440,216원으로 하고, 양도가액은 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가인 ㎡당 477,000원으로 하여 신고한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 환지전 종전토지의 1992년도 개별공시지가(㎡당 215,000원)를 적용하여 1997.12.31 1995년 귀속분 양도소득세 17,471,920원을 추가로 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.18 심사청구를 거쳐 1998.5.4 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 1993.2.21 진주 OOO지구택지개발지역내 쟁점토지를 진주시장으로부터 취득할 당시 쟁점토지는 대지화된 상태이나, 처분청이 쟁점토지의 취득가액에 적용한 개별공시지가는 지목이 「전」이므로 기준시가를 잘못 적용하였다. 따라서 이 건 양도소득세 과세시에는 쟁점토지에 설정된 잠정가액을 그 취득가액으로 적용하여 양도차익을 결정하여야 한다.

나. 국세청장의견 쟁점토지가 소재한 OOO지구는 건설교통부장관이 1989.10.7 환지예정공고를 하고 진주시장이 1992.11월경에 택지분양공고를 한 점으로 보아 1992.1.1 당시의 토지현황은 환지예정지정공고일 전의 현황(田)과는 다른 택지상태일 것이고 진주시장도 이러한 현황을 감안하여 쟁점토지의 종전토지 개별공시지가를 결정하였다고 보아야 한다. 진주시장이 조사한 1992.1.1 기준 공시지가는 농지 상태인 田의 공시지가라는 주장은 근거없다 할 것이고 쟁점토지의 종전토지에 관하여 진주시장이 1992.1.1 기준 개별공시지가를 조사한 이상 지가산정이 낮게 된 것인지는 분명하지 아니하나 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고도 할 수 없다. 따라서, 1993.1.1 기준 개별공시지가 공고일인 1993.5.22 이전에 취득 및 양도한 토지를 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정할 경우 적용되는 기준시가는 1992.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여야 하므로, 청구인이 1993.2.21에 취득한 쟁점토지를 기준시가로 결정할 경우 그 취득가액은 1992.1.1 기준으로 한 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 토지구획정리사업중에 토지를 취득하였을 경우 그 취득가액은 분양가액을 적용하고 양도가액은 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제60조 【기준시가의 결정】에서 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제115조【기준시가의 결정】제1항에서 「법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각 호에 정하는 바에 의한다”하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 “토지의 경우 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다」고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 단서 생략”이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지의 경우 그 취득가액은 분양가액을 적용하고 양도가액은 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 본다. 첫째, 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지의 소유권을 1994.1.12 이전받으면서 1992.12.21 환매특약부매매를 원인으로 진주시로부터 취득한 것으로 나타나고 있으나 취득시 용지매매계약서에 의하면 1993.2.21 잔금을 지급하는 것으로 되어 있고 이 사실에 대하여 다툼이 없으므로 청구인의 쟁점토지 취득일은 1993.2.21로 보아야 한다. 둘째, 청구인과 진주시공영개발사업관리자간에 1992.12.21 계약한 용지매매계약서를 보면 총 매매대금을 74,616,610원으로 하고 계약금 40백만원, 1993.2.21 잔금 34,616,610원을 지급하기로 하였으며, ㎡당 분양가액은 440,216원임이 확인된다. 셋째, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 진주시로부터 환매특약부로 소유권을 이전받은 분양가액으로 하고, 양도가액은 쟁점토지의 개별공시지가로 하여 신고한 사실이 있다. 넷째, 쟁점토지의 종전토지(같은 동 OOOOO)에 대한 1992.1.1자 개별공시지가는 1992.6.5 공고되었는데 진주시가 1992.11월 쟁점토지가 소재한 진주OOO지구의 택지분양공고를 한 점을 감안하여 볼 때 진주시장이 결정한 쟁점토지의 1992.1.1자 개별공시지가는 이러한 현황을 반영하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.

살피건대, 1997.2월 국세청이 마련한「개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가지침」을 보면, “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)”에는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 대법원 판례(96누 8734, 1997.6.24)에 의하면, “환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 한다”고 하고 있는 점을 볼 때 택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시의 쟁점토지는 종전토지와는 다른 토지로 보아야 하고, 개별공시지가가 새로 고시된 바 없으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다 하겠다(국심97전1972, 1997.12.17 같은 뜻임). 그렇다면, 쟁점토지의 취득가액은 구 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.