거래상대방의 확인서, 매매계약서에 의하여 확인된 실지거래가액의 인정및 토지지상에 주택이 실존하였다는 사실이 객관적으로 확인되지 않은경우 장기보유특별공제 적용배제(경정)

위 토지 양도당시까지 위 토지지상에 무허가건물이 실존하였는지 여부가 불분명한 것은 물론 설사 실존하였더라고 동 건물이 주택이었는지 여부도 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 토지는 유휴토지등에 해당하는 토지로서 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지라고 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 56.168㎡를 76.12.13 취득하여 91.7.30 청구외 OOO에게 양도한 후 91.8월 위 토지양도에 따른 자산양도차익 예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 0원, 양도가액 22,100,000원)중 양도가액이 신빙성이 없다하여 위 신고내용을 부인하고 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하므로서 92.1.16, 91년 귀속 양도소득세 9,709,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 92.3.4 심사청구를 거쳐 92.6.10 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 위 토지는 자투리 토지이므로 시세보다 저렴한 가액으로 인접 소유자인 OOO에게 22,100,000원에 양도한 것이 사실임에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하며 또한 위 토지 지상에는 무허가 주택이 있었으므로 장기보유특별공제대상 토지라는 주장이다. 국세청장은 처분청이 탐문한 금액 및 양수자의 진술가액이 위 양도가액과상이한 것으로 보아 청구인이 주장하고 있는 실지양도가액은 신빙성이 없으며 또한 위 토지지상 건물이 무허가주택인지 여부가 불분명하여 장기보유특별공제 대상토지로 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건은 ①청구인이 주장하고 있는 실지거래가액이 사실인지 여부와 사실인 경우 양도차익 결정방법 ②위 토지가 장기보유 특별공제대상토지인지 여부에 다툼이 있다.

나. 먼저 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액이 사실인지 여부와 사실인 경우 양도차익 결정방법에 대하여 살펴본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 규정하고 있고, 국세심판소 심판례(92서2629; 92.2.7) 및 대법원판례(82누21; 83.12.13)에 의하면 양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어 그 중 어느하나가 불분명하다 하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항 소정의 실질과세의 원칙에 비추어 볼 때 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액(이하 「양도차액」이라 한다)이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다라고 하고 있다.

(2) 청구인은 위 토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고시 실지취득가액을 0원으로 하면서 이를 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않았으므로 실지취득가액은 청구주장을 인정할 수 없다고 판단된다.

(3) 다음으로, 청구인이 주장하고 있는 실지양도가액(22,100,000원에 대하여 보면, 청구인이 제시한 위 토지의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서에 의하면 청구인은 91.3.6 위 토지를 청구외 OOO에게 22,100,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 동일자로 계약금 2,100,000원, 91.7.2 잔금 20,000,000원을 받기로 하였으며 거래상대방인 청구외 OOO은 위 거래 사실이 틀림없음을 인정하면서 위 토지는 축대 아래에 있으며 위 토지 지상에는 타인소유 무허가건물이 축조되어 있는 자투리 땅이나 동인의 필요에 의거 시세보다는 약간 저렴하게 취득하였다는 내용의 확인서를 제시하고 있고 청구인은 위 토지 및 동일지번의 다른지분 토지를 76.3.5 OOO외 6인에게 양도하였으나 위 토지는 축대아래에 있어 사용가치가 없을 뿐더러 타인소유 무허가건물이 축조되어 있어 청구인이 위 토지만을 76.12.13 재취득(청구인은 소유권환원이라고 주장하고 있을 뿐 객관적인 증빙제시 못하고 있음)하였다가 91.7.30 위 OOO에게 22,100,000원에 양도하게 된 것이라는 사유서를 제시하고 있고 위 토지는 단독으로 건축이 가능하지 않는 소규모 토지(56.168㎡)인 점등을 종합하여 볼 때 위 토지의 실지거래가액이 22,100,000원이라는 청구주장은 신빙성 있다고 판단된다. 이 건 결정결의서에 의하면 기준시가에 의한 양도차익이 42,846,117원(양도가액 46,057,760원, 취득가액 3,211,643원)임이 확인되고 있어 이 건은 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액(22,100,000원)을 초과하고 있음을 알 수 있다.

(5) 따라서 이 건은 위 토지의 실지양도가액인 22,100,000원을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다고 판단된다.

다. 위 토지가 장기보유특별공제대상 토지인지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 소득세법 제23조 제2항 제2호 및 동법시행령 제46조의3 의 규정을 모아보면 양도소득금액을 산정함에 있어 5년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도한 경우에 일정한 금액을 장기보유특별공제액으로 양도차익에서 공제하되, 나대지(무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지는 장기보유특별공제대상에서 제외한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하지 아니하는 토지는 제외하지 아니한다라고 규정하고 있다.

(2) 청구인이 제시한 OO구 OO OO동장의 91.11.4자 무허가건물 확인원에 의하면 위 토지지상에 82.4.8 이전 건립된 벽돌구조의 무허가건물 약 42.9㎡가 있었음이 확인되고 있으나 동 건물이 주택으로 사용되었고 91.11.13 화재로 소실되었다는 인우보증인들의 확인서 내용중 동 건물의 소실시기에 대한 객관적인 증빙제시는 없다.

(3) 위 내용을 종합하여 볼 때 위 토지 양도당시까지 위 토지지상에 무허가건물이 실존하였는지 여부가 불분명한 것은 물론 설사 실존하였더라고 동 건물이 주택이었는지 여부도 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 토지는 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하는 토지로서 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지라고 판단된다.

라. 따라서 청구주장은 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.