양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 당초 처분의 당부 및 고급주택 여부(경정)

청구주장 창고부분은 주택과 별개로 된 창고로서 과세대상이나 이를 제외한 주택부분은 비과세되는 1세대 1주택임에도 이를 창고부분과 합산하여 고급주택으로 인정, 과세한 당초처분은 부당함

1. 청구인 주장청구인은 부산직할시 서구 OO동 OO OO에 거주하는 사람으로서 처분청이 89.9.10 결정고지한 양도소득세 212,803,770원 및 동방위세 42,560,750원에 대하여, 청구인은 청구인의 소유부동산인 부산시 서구 OO동 OO OOOO외 3필지 671.1평방미터, 동소 건물 525.59평방미터와 부산시 서구 OOO동 OO OOOOO, 426평방미터, 동소 건물 119.17평방미터가 청구외 OOOO 주식회사의 채무담보로 근저당권이 설정되어 85.4-85.8 기간동안 주식회사 OO은행 등 2개법인에게 경락되었는 바, 처분청은 양도가액은 경락가액을 실거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 환산하여 과세하였으나, 청구인은소득세법 시행규칙 제56조의 5제5항에서 「기준시가 환산」방법을 규정한 것은 모법인소득세법 제23조동법 제45조및동법 제60조에서 위임한 근거가 없어 무효의 규정이므로 이 건 처분은 위법하다는 주장이며, 또한 부산시 서구 OO동 소재 주택은 주택부문이 대지 132평, 건물 79.68평, 창고부문이 대지 71평, 건평 79.3평으로서 창고는 주택의 범위에 해당하지 아니하므로 동 창고부문을 제외하면 1세대 1주택에 해당됨에도 고급주택의 범위에 해당되는 것으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

2. 국세청장 의견이 건의 경우 양도가액은 법인과의 거래로서 실거래가액이 확인되었고, 취득가액은 불분명하므로소득세법 시행령 제170조제1항 및동법시행령 제115조의 규정에 의하여 기준시가로 환산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니하며, 또한 청구인의 쟁점주택은 158.98평, 토지는 203평, 양도가액은 273,266,694원임이 확인되므로 고급주택에 해당되므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

3. 쟁점가. 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 당초 처분의 당부와,나. 청구주장 쟁점 주택이 고급주택에 해당되는지의 여부에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

“가”에 대하여 살펴본다.이 건 처분경위를 보면, 청구인의 소유 부동산인 부산시 서구 OO동 OO OOOO외 3필지 소재 대지 671.1평방미터, 동소 건물 525.59평방미터와 부산시 서구 OOO동 OO OOOOO 소재 대지 426평방미터, 동소 건물 119.17평방미터가 청구외 OOOO주식회사의 채무담보로 근저당이 설정되어 85.4-85.8 사이 주식회사 OO은행 등 2개 법인에게 경락되어 처분청은 양도가액은 실지거래가액에 의하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세한 건임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 어느 한쪽의 실지거래가액이 불분명한 경우 환산하도록 한 규정은 모법에 위반되는 조항이므로 취소하여야 한다는 주장이므로 관련 법 규정을 본다.소득세법 제23조제4항 단서에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며,동법 제45조제1항 제1호에서 “당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며,동법 시행령 제170조제4항에서 “④법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있고동법 시행령 제170조제1항에서 “법 제23조 제2항에서 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2항의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 경정한다”라고 규정되어 있으며,동법 시행령 제115조제1항 제1호 (다)목에서 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이라고 규정하고 있는바, 양도가액은 법인과의 거래이므로 실지양도가액이 확인되고 있으며 취득가액은 불분명한 것에 대하여 다툼이 없는 이 건에 대하여 처분청이 위 법규정에 의거 양도가액은 경락가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 결정, 과세한 당초 처분은 타당한 반면 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 살펴본다.이 건 처분경위를 보면, 쟁점 양도부동산중 부산시 서구 OO동 OO OOOO외 3필지 소재 대지가 203평이며 건물의 연면적은 158평이고 양도가액은 273,266,694원이므로 고급주택의 범위에 해당되는 것으로 보아 과세하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 처분청이 고급주택으로 본 면적(대지 203평, 건물 158평)중 부산시 서구 OO동 OOOOO외 1필지는 대지 71평에 소재한 창고 79.3평은 주택과는 별개의 창고임에도 이를 주택으로 합산하여 고급주택으로 인정, 과세한 것은 부당하다는 주장이므로 이를 살펴본다.부산시 서구 OO동장이 발행한 주민등록등본에 의하면 청구인등 그 가족은 68.12.28부터 양도시까지 부산시 서구 OO동 OO OO에서 거주한 것으로 되어 있으며, 동 주택 보유기간은 24년 및 16년간 보유한 것으로 등기등등본상 기재되어 있고, 청구인이 창고라고 주장하는 부동산의 건축물 관리대장 및 등기부등본을 확인한 바 부산시 서구 OO동 OOOOO외 1필지에 소재한 건물은 2층 건물로서 1층은 61.15평으로서 창고이며 2층은 18.15평으로서 사무실 주택으로 등재되어 있으며, 또한 동 건물은 청구인이 취득하기 전에는 67.5.1부터 OOOO창고주식회사 소유로 건축물 관리대장에 등재되어 있어 창고로 사용되었었음을 알 수 있고, 이 건 부동산을 경락받은 주식회사 OO은행이 부산지방법원에 건물명도소송(

86. OO OOOO 건물명도)을 제기하여 승소한 판결문에 첨부된 건물 평면도에 의하면 동 부분이 창고로 표시되어 있는 점등을 종합하여 볼 때 청구주장 창고부분(부산시 서구 OO동 OOOO외 1필지 소재 대지 71평 및 건물 79.3평)은 주택과 별개로 된 창고로서 과세대상이나 이를 제외한 주택부분(부산시 서구 OO동 OOOO외 1필지 소재 대지 132평 및 건물 79.1평)은 비과세되는 1세대 1주택임에도 이를 창고부분과 합산하여 고급주택으로 인정, 과세한 당초처분은 부당하다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.