일괄 양도한 경우 양도가액은 기준시가, 그 취득가액은 과세시가표준액으로 양도차익을 결정한 처분의 당부(기각)

실지 양도가액 중 토지 및 건물 가액의 구분이 되어 있지 않은 경우 먼저 각 자산별 기준시가에 의하여 안분계산하여 확정하고, 실지거래가액이 확인되지 않은 각 자산 취득가액은 실지양도가액으로 하여 양도 및 취득당시 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 한 처분청의 양도차익 결정 처분은 달리 잘못이 없다 판단됨

1. 원처분개요 청구인은 81.8.30 서울특별시 종로구 OO동 OOO 대지 112.4㎡ 및 같은동 OOOOO 대지 86㎡, 위 지상 건물 1,105.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가 89.6.22 주식회사 OO에 도시재개발 용지로 토지 및 건물가액의 구분없이 777,226,000원에 일괄양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 계산하면서 위 실지양도가액을 먼저 기준시가에 의하여 각 자산별로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액을 계산하고, 각 자산별 취득가액은 안분된 양도가액을 기준으로 취득 및 양도당시의 과세시가표준액으로 환산하여 양도소득세는 도시재개발용지의 양도로 보아 조세감면규제법 제58조 의 규정에 의하여 감면하고 95.5.1 청구인에게 89년귀속양도소득세분 방위세 22,575,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.26 이의신청, 95.9.22 심사청구를 거쳐 95.11.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 결정함에 있어서 실지양도가액(777,226,000원)을 쟁점부동산 전체의 양도 및 취득당시 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 하여야 함에도, 기준시가로 안분된 각 자산별 실지양도가액을 기준으로 각 자산의 취득 및 양도당시의 과세시가표준액에 의하여 그 취득가액을 환산하고 양도차익을 결정한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 소득세법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있으므로 과세시가표준액으로 안분계산하여야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵고 기준시가에 의하여 안분계산한 금액을 각 자산의 양도가액으로 하고 이를 기준으로 취득가액을 환산하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물의 가액 구분없이 실지거래가액으로 일괄 양도한 경우 각 자산의 양도가액은 기준시가에 의하여 안분하고 그 취득가액은 과세시가표준액으로 각 환산하여 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가린다.

나. 관련법령

양도소득금액의 조사결정방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 는 그 제1항에서 “ 소득세법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고, 그 제2항전단에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 그 제4항 제1호에서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로 “국가 또는 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”를 들고 있다. 한편 위 같은 영 제115조 제1항은 소득세법 제60조 에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다고 하면서 그 제1호(다)목에서 토지·건물로서 제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근 지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 규정하고, 이를 받은 같은법시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호는 그 환산방법으로 다음과 같이 규정하고 있다.

1. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액

다. 사실관계 및 판단

쟁점부동산의 실지양도가액은 777,226,000원이고 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하며 그 실지취득가액은 확인되지 아니하는 사실에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 계산에 있어서 위 실지양도가액을 토지와 건물을 포함한 쟁점부동산 전체의 양도 및 취득당시 과세시가표준액에 의하여 총 취득가액을 환산하고 각 자산별 취득가액은 총 취득가액을 다시 각 자산의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 양도소득세는 각 자산별 과세를 원칙으로 하고 있고, 위 관련법령에 의하면 실지양도가액중 토지 및 건물 가액의 구분이 되어 있지 않은 경우 실지양도가액을 먼저 각 자산별로 기준시가에 의하여 안분계산하여 각 실지양도가액을 확정하고, 실지거래가액이 확인되지 않은 각 자산의 취득가액은 각 자산별로 안분된 양도가액을 실지양도가액으로 하여 당해자산의 양도 및 취득당시 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 하는 것임을 알 수 있는 바, 처분청이 원처분개요에서 밝힌 바와 같이 위 관련법령이 정하는 방법에 따라 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 계산하고 그 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.