실지양도가액과 실지취득가액을 모두 부인 할 경우 기준시가로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

기준시가 과세대상인 양도자산을 양도자가 실가신고를 선택하고 허위로 신고한 경우 과세관청은 확인된 실가에 의해 경정함은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO OOO OOO OOOOO 대지 1,101㎡, 같은동 OOOOO 도로 162㎡, 같은동 OOOOOO 도로 6㎡(이하 위 토지 합계 1,269㎡를 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지 위의 건물 972.02㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을“쟁점부동산”이라 한다)에서 ‘OOOOOOO’(2002.9.10.‘OOOOOOO’로 상호 변경)라는 상호로 인쇄업을 영위하다가 2002.5.23. 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액(양도가액 485,000,000원, 취득가액 442,103,500원)으로 양도차익을 계산하여 2002.7.6. 처분청에 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 및 실지취득가액을 부인하고 처분청이 확인한 실지양도가액 750,000,000원 및 환산취득가액 408,771,578원을 적용하여 2008.5.13. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 142,095,890원을 경정고지하였다.

다. 청구인은이에 불복하여 2008.8.6. 이의신청을 거쳐 2008.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 처분청이 확인하여 적용한 실지양도가액은 인정하나, 청구인이 신고한 실지취득가액은 청구인의 장부에 적법하게 계상되어 있는 가액이고, 구「소득세법」 제114조제5항의 규정에 의하면 장부가액을 실지거래가액을 인정할 수 있다고 규정하고 있으므로 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다.

(2) 구「소득세법」 제96조제1항에 의하면 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하여 산정하는 것이고 납세자가 실지거래가액을 적용하여 자진신고한 경우에만 예외적으로 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으므로, 양도가액이나 취득가액 중 적어도 어느 하나는 납세자가 신고한 가액을 용인하는 경우에 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것이지 납세자가 신고한 실지양도가액 및 실지취득가액 모두를 부인하는 경우에는 무신고한 경우와 다름없으므로 기준시가로 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 장부가액을 실지취득가액이라 하여 신고하였으나 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는 증빙이 없고, 장부가액과 기준시가를 비교하여도 장부가액을 실지거래가액으로 보기는 어려우므로 취득가액을 환산가액에 의하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

(2)「소득세법」 제114조제4항 단서규정에 따르면,「소득세법」 제96조제1항 제6호에 의하여 양도자가 실가신고를 선택하고 허위로 신고한 경우 과세관청은 확인된 실가에 의해 경정한다고 되어 있으므로 실지거래가액으로 경정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 신고한 실지취득가액 인정여부

(2) 청구인이 신고한 실지양도가액과 실지취득가액을 모두 부인할 경우 기준시가로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 <2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것>제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.5.허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의실지거래가액을증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게신고하는 경우제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물가. 토 지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.5.23. 쟁점부동산을 양도하고 아래 [표 1]과 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액 및 실지취득가액을 부인하고 아래 [표 1]과 같이 처분청이 확인한 실지양도가액과 기준시가 비율에 의하여 환산한 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타나며, 청구인은 처분청이 확인한 실지양도가액 750,000천원이 사실이라고 인정하고 있다.[표 1](OO O OO)

(2) 쟁점 (1)에 대하여 살펴본다.(가) 청구인이 제시한 OOOOOOO의 계정별원장 및 대차대조표 등 장부에 의하면 쟁점토지의 장부가액이 308,280,000원으로 계상되어 있는 사실이 나타나며, 청구인은, 쟁점토지를 1987.3.16. 매매를 원인으로 취득하였고 취득당시의 장부내용은 적법하게 폐기처분하여 쟁점토지 취득계약서 등은 제시할 수 없으나, 토지는 감가상각자산이 아니므로 손익에 아무런 영향이 없고 따라서 토지가액을 높여 장부에 기록하여야 할 이유가 없으므로 장부가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이다.(나) 청구인이 제시한OOOOOOO의 계정별원장 및 대차대조표 등 장부에 의하면, 쟁점건물의 장부가액이 133,823,500원으로 계상되어 있는 사실이 나타나며, 청구인은, 쟁점건물을 1993.8.18. 신축하였으나 신축비용에 대한 증빙이 없어 건물시가표준액으로 장부에 계상하였고 위 쟁점건물 장부가액이 처분청이 계산한 쟁점건물 기준시가보다도 오히려 낮으므로 청구인이 신고한 실지취득가액을 인정하여야 한다는 주장이다.(다) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 실지취득가액이 증빙자료 등에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.(라) 살피건대, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 장부가액이 실지거래가액인지 여부를 확인할 수 있는 토지 매매계약서, 건물신축공사비 내역, 대금지급내역 등 증빙서류가 전혀 제시되지 아니하였고, 특히 쟁점건물 장부가액의 경우 실지취득가액이 아니고 시가표준액이라고 청구인 스스로 인정하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산 실지취득가액을 그대로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점 (2)에 대하여 살펴본다.(가)「소득세법」 제96조제1항 및 제97조의 규정에 의하면 부동산의 양도차익은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 하였고, 제114조 제4항 단서의 규정에 의하면 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하고 있다.(나) 그렇다면, 기준시가 과세대상인 양도자산에 대하여 납세의무자가 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 경우로서 신고한 양도가액이 사실과 다른 것으로 확인된 때에는 기준시가에 의하여 과세할 수 없고 처분청이 확인한 가액을 실지양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 하는 것이며, 이 경우 납세의무자가 신고한 실지취득가액도 증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니하거나 사실과 다르다고 인정되는 때에는 실지거래가액의 하나로 보는 환산가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 할 것이다.(다) 따라서, 이 건의 경우 청구인이 신고한 실지양도가액이 사실과 다른 것으로 확인되었고 실지취득가액도 증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니한 것으로 나타나므로, 처분청이 확인한 실지양도가액과 기준시가 비율에 의하여 환산한 실지취득가액(환산가액)에 의하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.