쟁점분양권의 프리미엄을 ooo백만원으로 산정하여 상속세를 과세한 처분의 당부 등

처분청은 조합원 입주권인 쟁점분양권의 기존 불입액에 쟁점분양권의 매매계약서상 프리미엄을 더한 금액을 시가로 산정하였으나, 쟁점분양권의 매매계약일은 상증세법 시행령 제49조 제5항, 제2항 제1호, 제1항의 규정에도 불구하고 상속개시일 후 6개월을 벗어난 시점에 매매계약이 체결된 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권의 매매계약서상 프리미엄을 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.1.3. 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO 조합원 분양권(전용면적 84.8㎡로서, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 상속받고, 쟁점분양권의 상속재산가액을 공급계약서상 권리가액인OOO으로 평가하여 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 2017.3.2.∼2017.6.9. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점분양권의 가액을「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 따라 상속개시일까지 불입액 OOO에 쟁점분양권의 양도계약서(매매계약일 : 2016.7.6.)상 프리미엄 OOO으로 평가하고, 상속개시일 2년이내 피상속인의 예금 인출액 중 사용처가 확인되지 아니하는 OOO만원에 대하여상증법 제15조제1항 제1호를 적용하여 산정한 추정상속재산 OOO만원을 상속재산에 가산하여 2017.8.22. 청구인에게 2016.1.3. 상속분 상속세 OOO원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권은 피상속인이 2015.12.12. OOO으로부터OOO에 분양 받은 것으로, 분양 당시에는 부동산 경기의 침체로 전혀 거래가 이루어지지 않았고, 더욱이 조합원 소유분은 일반분양과 달리 일시적으로 OOO억원에 달하는 자금이 소요되어 더욱 거래가 되지 않아 부득이하게 재건축조합과 재건축계약을 하게 되었으며, 상속개시후인2016년 5월부터 거래가 이루어지기 시작하여 2016.7.6. 상속인들이OOO만원에 양도하였다.처분청은 조합원 입주권인 쟁점분양권의 평가와 관련하여 기존 불입액에쟁점분양권의 매매계약서상 프리미엄을더한 금액을 시가로 산정하였으나, 쟁점분양권에 대한매매계약일(2016.7.6.)은상속개시일로부터 6개월이 경과하여 위 프리미엄을 더한 금액을 시가로 볼 수 없고,이 경우 평가기간을 전후하여 최단기간인 2015.12.12.재건축조합과 계약한 공급계약서상의 금액을 시가로 보아야 한다.

(2) 청구인이 상속세를 조사할 당시에는 피상속인의 계좌에서 인출(2014.8.28. OOO만원)된 수표 금액의 사용처를 소명하지 못하였으나, 재건축이 진행중인 2014.11.19. 피상속인이 OOO에 임차(계약자명 : 청구인)하면서 계약금 OOO이하쟁점수표라 한다)로 지급하였으므로 쟁점수표 금액을 추정상속재산에서 차감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점분양권의 매매계약일(2016.7.6.)이 평가기간보다 3일이 경과하였기에 해당 매매가액을 시가로 볼 수 없고, 평가기간내 상속개시일과 최단 시점인 2015.12.12. 재건축조합과의 분양계약 금액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 조합원 분양권의 매매사례가 없어 시가를 산정하기 어려운 경우상증법 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 “평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액”으로 평가하여야 하므로, 동일 소재지 아파트의 일반분양권의 매매사례 등을 시가로 보아 분양가액과의 차액을 프리미엄으로 산정하여 평가하는 것이 타당하다.쟁점분양권과 동일한 102동의 매매사례를 보면, 분양권 전매제한기간(2015.11.11.∼2016.5.22.) 해제 직후 양도가 진행된 사실로 보아사실상 시세가 형성되어 있었다고 보아야 할 것이며, 동일 단지내 유사평형(전용면적 84.96㎡)의 2016년 실거래가액이 OOO만원으로 거래된 사실이 있는바, 쟁점분양권의 시세가 별도로 형성되는 것이 아니라 공동주택의 특성상 동일하거나 유사한 물건별(층, 평형)로 시세가 형성되는 사실을 고려할 때, 시세가액에서 분양가의차액을 프리미엄으로 보아 쟁점분양권의 프리미엄을OOO만원으로산정하여 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점수표를 피상속인의 전세보증금으로 지급하였다고 주장하며 피상속인이 인출한 수표와 동일한 번호의 쟁점수표 사본을제시하였으나, 전세주택 임대인인 OOO의 영수증 외에 거래상대방인해당 수표의 수취인을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

ⓛ 쟁점분양권의 프리미엄을OOO만원으로 산정하여 상속세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점수표 금액이 임차보증금으로 지급되었는지 여부

나. 관련 법령

(1)상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

② 지상권(地上權) 및부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.제15조【상속개시일 전 처분재산 등의 상속 추정 등】

① 피상속인이 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조에 따른 상속세 과세가액에 산입한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일 전 1년 이내에 재산 종류별로 계산하여 2억원이상인 경우와상속개시일 전 2년 이내에 재산 종류별로 계산하여 5억원이상인 경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라시가로 인정되는것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다.이하 이 항에서"평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는매매계약일2.제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3.제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날제51조【지상권 등의 평가】

① 법 제61조 제3항에 따른 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령으로 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 해당 지상권의 잔존연수를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는「민법」제280조및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여「소득세법 시행령」제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.제11조【상속세 과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위】④제2항의 규정을 적용함에 있어서 동항 각 호의 규정에 의하여 입증되지아니한 금액이 다음 각 호의 1의 금액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정하지 아니하며, 그 금액 이상인 경우에는 다음각 호의 1에 해당하는 금액 중 적은 금액을 차감한 금액을 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나피상속인의 재산에서 인출한 금전등또는 채무를 부담하고 받은 금액의100분의 20에 상당하는 금액2.2억원

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2017년 6월 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점분양권이OOO에 매매(매매계약일 : 2016.7.6.) 되었고, 평가기간내 거래된 동일 면적의 일반 분양권이OOO)이 시가를 반영한 것으로보아 쟁점분양권의 분양가액에 가산하고, 상속개시전2년이내 순인출액 OOO원을 추정상속재산으로 결정하여 이 건 상속세를 결정·고지하였다.OOO

(2) 청구인은재건축조합과의 분양계약 금액을쟁점분양권의시가로보아야 하고,쟁점수표 금액을 추정상속재산에서 차감할 것을 주장하며그 증빙으로 쟁점분양권공급계약서(계약일 : 2015.12.12.), 쟁점수표 사본 등을 제출하였다.(가) 청구인은 쟁점분양권의 평가와 관련하여 상속개시일(2016.1.3.)과 최단 시점인 재건축조합과의 분양계약 금액을 시가로 보아야 한다고주장하고 있는바, 쟁점분양권 공급계약서에 의하면, 계약일은 2015.12.12.이고, 조합원 분양가액은 아래 <표2>와 같다.OOO(나) 피상속인의전세계약서, 임대인 확인서에 의하면, 피상속인은 기존 주택의 재건축으로 OOO를 임차(청구인이 피상속인을 대리하여 임대차계약서를 작성함)하여 이주하였고, 우리 원에서 쟁점수표를 조회한 결과, OOO은행에 제시된 쟁점수표(교환일 2014.11.21.) 이면에 청구인의 배서 사실이 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점ⓛ에대하여 살피건대, 처분청은 조합원 입주권인 쟁점분양권의 기존 불입액에쟁점분양권의 매매계약서상 프리미엄을 더한 금액을 시가로 산정하였으나, 쟁점분양권의 매매계약일은상증법 시행령 제49조제5항, 제2항 제1호, 제1항의 규정에도 불구하고 상속개시일(2016.1.3.) 후 6개월을 벗어난 시점인 2016.7.6. 매매계약이 체결된 점, 과세요건에 관한 입증책임을 부담하는 처분청이 평가기간을 확장하기 위해상증법 시행령 제49조제1항 단서의 평가위원회의 자문절차를 거치지 아니하였고, 이와 관련한 입증자료도 제출하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점분양권의 매매계약서상 프리미엄을상증법 제49조제5항의 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 피상속인은 기존 주택의 재건축으로OOO호를 임차하여 이주한 점, 청구인은 피상속인을 대리하여 임대인과 전세계약을 한 것으로 주장하고 있고, 쟁점수표 조회자료에 의하면, 피상속인이 쟁점수표 금액을 위 임차주택의 전세계약금으로 지급한 것으로 나타나는점 등에 비추어 쟁점수표 금액을 추정상속재산에서 차감하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.