쟁점부동산의 양도가액 결정이 타당한지 여부(기각)

쟁점부동산의 거래를 1년이내의 단기거래로 보아 양도(교환)가액을 교환계약서상의 매매대금으로 하고, 취득가액을 양도인인 상호신용금고에 조회·확인한 가액으로 하여 양도소득세 결정, 과세한 처분은 타당함

1. 사 실 청구인은 경기도 부천시 남구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 자로서 같은시 중구 O동 OOOOO 소재 대지 197평방미터와 지상건물 111.77평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.4.19 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 취득하여 같은 날로 청구외 OOO에게 소유권이전한데 대하여 처분청은 1년미만의 단기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 89귀속분 양도소득세 6,565,060원과 동방위세 1,313,010원 91.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.3.16 심사청구를 거쳐 91.7.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 89.4.19 주식회사 OO상호신용금고로 부터 28,500,000원에 취득하여 같은날로 청구외 OOO와 동인이 임차, 운영하던 부천시 남구 OO동 OOOOO 소재 점포 45.87평방미터(레스토랑)의 임차권과 교환함에 있어 쟁점부동산의 가액을 48,000,000원으로 OOO가 운영하던 임차점포의 임차권을 45,000,000원(임차보증금: 20,000,000원, 시설비: 5,000,000원, 권리금 20,000,000원)으로 평가하고 나머지 차액 3,000,000원은 현금으로 지급받고 교환하였으나 임차점포에 대한 권리금 20,000,000원은 임대인으로 부터 인정받을 수 없는 것이므로 양도가액에서 공제함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 89.4.19 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 쟁점부동산을 28,500,000원에 취득한 후 89.4.19 청구외 OOO에게 48,000,000원에 양도(교환)한 사실에 대하여 처분청이 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세 결정고지한 것이 양도소득세 결정 결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 교환으로 취득한 임대점포에서 청구인이 취할 수 있는 소득은 임차보증금 20,000,000원, 시설비 5,000,000원 뿐이고, 나머지 20,000,000원은 권리금으로 실질적으로 인정받을 수 없으므로 결국 양도가액은 25,000,000원이라고 주장하고 있으나 쟁점의 부동산을 법인인 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 89.4.19일 28,500,000원에 취득하였던 사실이 위 법인으로부터 90.7.27자 통보된 부동산 실지거래가액 통보 공문에 의하여 확인되며, 쟁점부동산을 89.4.19 청구외 OOO에게 48,000,000원에 양도하는 것이 쟁점부동산의 매매(교환)계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있고 대금은 위 OOO가 경영하는 부천시 OO동 OOOOOOO 소재 OOOO 레스토랑(40평)을 45,000,000원에 인수하는 것으로 당해 계약서상에 명시되어 있을 뿐 아니라 위 교환사실을 청구인과 OOO가 각각 확인하였는 바, 쟁점부동산의 양도가액은 48,000,000원임에 틀림이 없고 이 건은 법인으로부터 취득하였으므로 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 및 제1항에 단서의 규정에 의하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정한 당초 처분청에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도가액 결정이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

양도소득금액 결정에 관한 규정인 소득세법 제24조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다. 한편, 위와같은 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 한 소득세법령의 규정에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래의 하나로 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있다.

청구인은 89.4.19 주식회사 OO상호신용금고로부터 28,500,000원에 취득한 후 쟁점부동산을 같은 날로 청구외 OOO의 부천시 남구 OO동 OOOOO 소재 임차점포(레스토랑) 151.6평방미터의 임차권과 교환함에 있어서 쟁점부동산의 가액을 48,000,000원으로 하고 OOO의 임차점포에 대하여는 임차보증금 20,000,000원, 시설비 5,000,000원, 권리금 20,000,000원으로 각각 평가하여 45,000,000원으로 정하고 차액 3,000,000원은 현금으로 지급받고 교환한데 대하여 처분청이 취득가액은 주식회사 OO상호신용금고에 조회 확인한 가액 28,500,000원으로 하고 양도가액은 쟁점부동산의 양도(교환)계약서상의 매도(교환)대금 48,000,000원으로 결정과세하자 청구인은 쟁점부동산 인도하는 대가로 인수한 임차점포에 대한 평가액중 임차점포의 권리금 20,000,000원은 임대인으로부터 임대차계약 해지등의 경우에 지급받을 수 없는 것으로서 양도소득으로 볼 수 없으므로 양도가액에서 공제하는 것이 타당하다고 주장하나 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 쟁점부동산의 88.12.31자 양도(교환)계약서와 청구인의 90.8.21자 확인서 및 OOO의 90.7.25자 확인서등에 의하여 쟁점부동산의 양도(교환)가액이 48,000,000원인 사실이 확인되며, 청구인이 인수한 임차점포에 대한 권리금을 임대인과의 임대차계약해지등의 경우에 지급받을 수 있는지 여부가 당해 교환가액 자체에 영향을 미치는 것은 아니므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 거래를 1년이내의 단기거래로 보아 쟁점부동산의 양도(교환)가액을 교환계약서상의 매매대금 48,000,000원으로 하고, 취득가액을 양도인인 주식회사 OO상호신용금고에 조회·확인한 가액 28,500,000원으로 하여 양도소득세 결정, 과세한 처분청의 처분에 달리 잘못이 있어 보이지 않는다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.