부동산임대업과 관련된 부외 대출금 이자 ＊＊＊백만원을 필요경비로 인정해 주어야 한다는 청구주장의 당부

당초 소득금액 계산시 장부상에 부채 및 필요경비로 계상하지 아니하였던 차입금 및 그 지급이자를 부채 및 필요경비로 인정받기 위해서는 그 차입금의 사용내역 등이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 명백히 입증되어야 할 것인바, 청구인이 제시한 차용증 3매, 거래내역조회표 등만으로는 차용사실이나 쟁점건물의 신축비용에 쟁점대출금이 사용된 사실이 입증되지 아니하므로, 처분청이 쟁점대출금에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.5.13. OOO, 4에 상가건물(지하 3층-지상6 층, 연면적 4,650.85㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 부동산임대업(상호 : OOO빌딩, 105-25-OOO)을 영위하고 있다.

나. 처분청은 2012년 5월 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 2006년 제1기～2010년 제2기 과세기간 동안 OOO원의 부동산임대 수입금액을 신고누락한 것으로 보아 2012.7.6. 청구인에게 2007～2010년 귀속 종합소득세 OOO원(2007년 OOO원, 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원)을 경정.고지하였다.

다. 이에 불복하여 청구인은 2012.8.22. 이의신청을 거쳐 2012.11.28. 심판청구를 제기하였다(이의신청 과정에서 신축관련 대출금에 대한 지급이자 OOO원을 필요경비 인정).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

2006.11.10.자 OOO은행 대출금 중 OOO원(이하 “쟁점대출금”이라 한다)은 아래의 쟁점대출금 발생경위 요약내용과 같이 쟁점건물 신축과 연계된 차입금이므로 관련 지급이자 OOO원 중 종합소득세 신고시 과소신고된 OOO원을 필요경비로 인정하여야 함에도 불구하고, 이의신청 심리시 쟁점건물 신축자금에 충당된 임대보증금 중 OOO원, OOO은행대출금 중 OOO원 계 OOO원만을 인정함은 부당하므로, 3층의 OOO학원(OOO학원) 등의 임대보증금 반환에 사용된 OOO원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)과 건물신축자금으로 사용한 OOO은행대출금 상환액 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다), 건물신축자금으로 사용한 김OOO의 사채 OOO원(이하 “쟁점③금액”이라 한다) 합계 OOO원에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하여야 한다. OOO

나. 처분청 의견

쟁점건물 신축자금과 관련한 대출금의 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 관련 대출금이 건물공사에 집행된 구체적인 근거가 있거나, 최소한 합리적 추정이 가능해야 하는 바, 청구인이 주장하는 임대보증금의 경우 1999년 남OOO의 사채로 반환되었다는 구체적 증빙이 없고, 반환되었다고 하더라도 이후 경기회복과 OOO대학교 앞 경기 활성화로 대부분의 공실이 재차 임대되어 임대보증금 상당분이 다시 회수되었음에도 회수된 자금을 대출금 상환에 사용하지 않았으므로 쟁점①.

②.

③금액에 대한 이자비용을 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 신축자금과 관련된 것으로 주장하는 차입금(쟁점①.

②.

③금액)의 지급이자를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점건물을 부동산임대업에 공하기 위해 1995.4.15. 사업자등록(105-25-OOO, 상호 OOO빌딩)을 하고, 1996.5.3. 아래 ＜표1＞과 같이 사용승인을 받은 것으로 되어 있다. OOO (나) 쟁점건물의 신축공사비는 아래 ＜표2＞와 같이 OOO원(공급대가) 상당액이 소요되고, 건축공사도급계약서(1994.6.16.)의 단서 약정사항에는 신축 후 발생된 임대보증금은 우선하여 건축비로 지불하기로 되어 있다. OOO

(2) 이 건 이의신청 결정문(OOO지방국세청장, 2012.9.18.)의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 IMF여파로 인한 임대보증금 반환요구 및 강제경매신청으로 1999.6.9. 남OOO로부터 사채 OOO원을 차용하여 근저당이 설정된 대출금 및 볼링장 설치비용, 전세권이 설정된 임대보증금 등을 상환 및 반환하였고, 2001.9.5. OOO은행의 대출금 OOO원으로 동 남OOO의 사채를 전부 상환하고 2001.12.19. 추가 대출금 OOO원으로 나머지 임대보증금을 반환한 후, 2006.11.10. OOO은행으로부터 OOO원을 대출받아 OOO은행의 대출금 OOO원을 전액 상환하는 등 OOO빌딩 신축공사비용을 은행대출, 임대보증금, 사채, 은행대출의 과정을 거쳐 지속적으로 유지되어 온 점을 고려하여 쟁점건물 신축공사비와 관련된 사실이 인정된다. (나) 청구인이 쟁점건물 건축비로 충당했다고 주장하는 OOO원 중 지하볼링장 설치관련 비용 OOO원(OOO리스의 1996.6.12. 채무 OOO원, 1999.6.3. 채무 OOO원), 건설공사도급계약 이전의 대출금 OOO원(OOO은행의 1993.5.7. 채무), 전세권 미설정의 임대보증금 중 국세청 전산자료에 의하여 확인되지 않는 OOO원 등은 쟁점건물 건축비에 충당하였다는 입증자료를 제시하지 못하여 부동산임대사업과의 연관성이 없다.

(다) 쟁점건물 준공시점에 발생한 OOO은행 대출금 OOO원(1996.6.28. 근저당설정), 전세권이 설정되지 아니하였으나 국세청 전산조회상 확인되는 꽃집, OOO피자, OOO의 임대보증금 OOO원, 전세권이 설정된 OOO화장품, OOO전자, OOO의 임대보증금 OOO원, 전세권이 OOO빌딩 준공 2년 후에 설정되었으나 국세청 전산자료조회에 의하여 사업자등록을 한 것으로 확인되는 OOO학원의 임대보증금 OOO원 등 합계 OOO원은 쟁점건물 준공시점에 발생한 사실이 확인되는 점, 등기부등본에 의하여 근저당권 및 전세권이 설정된 사실이 확인되는 점 등을 들어 이에 대한 지급이자를 필요경비로 인정한 것으로 나타난다. OOO

(3) 청구인은 OOO학원(OOO학원) 등 임대보증금의 반환에 사용된 OOO원(쟁점①금액)과 건물신축비용으로 사용한 OOO은행대출금 상환액 OOO원(쟁점②금액), 건물신축비용으로 사용한 김OOO의 사채 OOO원(쟁점③금액) 합계 OOO원에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장으로 그 구체적인 내용과 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점①금액 : OOO원

1) 청구인이 반환하였다고 주장하는 임대보증금 OOO원에서 이의신청과정에서 처분청이 사업연관성을 인정한 OOO원을 뺀 금액으로 그 구체적인 내용은 아래와 같다. OOO

2) 위의 주장을 입증할 자료로 쟁점건물 3층에서 1996.8.26.부터 정OOO이 OOO학원(OOO학원)을 운영하였다는 OOO교육청의 확인자료(학원운영사실확인서 2012.11.7.)를 제출하였고, 그 외 임대보증금의 경우 1층 임차인(OOO)의 경우는 임대면적 420.31㎡ 중 약 130㎡로 동 임대보증금은 같은 층의 다른 임대보증금 및 업종 등을 감안하여 OOO원을 받았으며, 다른 임차인(OOO꽃집)은 약 16㎡에 임대보증금 OOO원을 받았고, 2층 임차인(OOO)의 경우는 같은 면적(454.18㎡)의 3층 및 4층에 대한 임대보증금과 동일하게 OOO원을 받았다는 주장이다. (나) 쟁점②금액 : OOO원 청구인이 주장한 OOO은행 대출금 OOO원에서 사업연관성이 인정된 대출금 OOO원을 뺀 금액으로 1996.6.28. 근저당권 설정의 채무(등기부상 설정금액 OOO원)는 여신계좌가 OOO이고, 설정당시인 1996.6.29. 대출금액이 OOO원이라는 주장이며, 그 입증자료로 동화은행 해지계좌 거래내역조회표 등을 제출하였다 (다) 쟁점③금액 : OOO원 이의신청과정에서는 주장하지 아니하였으나 쟁점건물 신축당시 OOO설비의 냉난방공사(OOO원)와 OOO석재의 대리석공사(OOO원)를 추가하게 되어 지인 김OOO로부터 1996.4.15. OOO원(OOO설비 지급), 1996.4.20. OOO원(OOO석재 지급), 1996.4.28. OOO원(준공전 공사비 잔금) 등 OOO원을 차입하여 지불하였다는 주장이며, 그 입증자료로 청구인이 작성하였다는 차용증 3매를 제출하였다.

(4) 「소득세법」 제27조 (필요경비의 계산) 제1항에서 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조(부동산임대소득금액 등의 필요경비의 계산) 제1항에서 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 규정하고 있다.

(5) 관련법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 당초 소득금액계산시 장부상에 부채 및 필요경비로 계상하지 아니하였던 차입금 및 그 지급이자를 부채 및 필요경비로 인정받기 위해서는 그 차입금의 사용내역 등이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 명백히 입증되어야 할 것으로(국심 2004전3595, 2005.3.23. 외 다수 같은 뜻) 쟁점①금액의 경우 전세권이 미설정되어 있을 뿐만 아니라 임대계약서나 임차인 확인서 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점②금액의 경우 청구인이 제출한 여신계좌의 거래내역조회표만으로 대출금액이 OOO원임을 확인하기 어려운 점, 일반적으로 금융기관에서 담보대출을 받을 경우 근저당권 설정액이 대출금의 약 120%～130%에 달하는 점 등으로 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어려우며, 쟁점③금액의 경우 청구인이 관련 증빙으로 제시한 차용증 3매만으로는 차용사실이나 쟁점건물의 신축비용에 사용된 사실이 입증되지 아니하는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점①.

②.

③금액에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.