쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

청구인은 쟁점부동산 취득당시 자금출처 및 대금지급 내역에 관한 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 점, 금융기관이 청구인에게 담보대출하기 위해 쟁점부동산을 OOO원으로 감정평가한 점, 청구인이 제시한 매매계약서는 공인중개사의 중개가 없고 필요기재사항이 누락되었으며, 전 소유자의 사실확인서상 서명과도 일치하지 않는 점 등을 종합할 때, 쟁점부동산의 실지취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.7. 이OOO으로부터 취득한 OOO동 346-2 대지 286.1㎡ 및 그 지상의 건축물 521.8㎡(지층 및 지상1층은 목욕탕, 지상2층은 주택으로 각 사용함, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2008.7.2. 김OOO 외 1인에게 양도한 후 주택부분은 1세대1주택 비과세를 적용하고 목욕탕으로 사용한 부분에 관하여는 실지거래가액(쟁점부동산의 양도가액은 OOO백만원, 취득가액은 OOO백만원으로 하여 목욕탕 해당분 안분계산함)으로 2008.9.29. 양도소득세 OOO백만원을 예정신고납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산에 관한 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액 OOO백만원이 불분명한 것으로 보고 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 의거 그 취득가액을 환산가액인 OOO백만원으로 보아 2012.1.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득가액에 관하여 약 9년이 경과하여 대부분의 증빙자료가 소실되었으나, 쟁점부동산 취득당시 전 소유자인 이OOO과 청구인이 사이에 작성된 쌍방합의 매매계약서, 쟁점부동산의 전 소유자인 이OOO의 거래사실 확인서 및 공인중개사의 시세확인서에 의하여 쟁점부동산의 취득가액이 OOO백만원임이 확인되므로, 이를 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 전 소유자 이OOO의 거래사실 확인서와 인근 공인중개사가 작성한 확인서는 임의 작성가능한 서류로서 신빙성이 없는 점, 이OOO의 거래사실 확인서와 쌍방합의 매매계약서상 전 소유자 이OOO의 서명이 서로 다른 점, 양도소득세 조사시 이OOO에게 소명안내문을 보냈으나 연락되지 않은 점, 거래사실 확인서에 이OOO의 연락처가 기재되지 않아 확인서의 사실 및 진위 여부를 확인할 수 없는 점, 청구인이 쟁점부동산 취득당시 대출받은 OOO생명보험에 문의한바, 당시 쟁점부동산의 감정가액이 OOO백만원에 불과한 점, 청구법인이 제시한 매매계약서의 내용대로 대금지급이 이루어졌는지 확인할 수 없는 점, 거래대금이 고액임에도 불구하고 현금으로 지급하고 이를 입증할 수 있는 증빙서류를 모두 분실하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 OOO백만원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 하면서, 청구인이 2002.7.26. OOO생명보험(주)에서 대출받은 OOO백만원 외에 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산 양도당시 주택부분에 설정된 임대보증금 OOO백만원이 취득당시에도 동일한 금액으로 쟁점부동산에 설정된 임대보증금이라고 가정하더라도 쟁점부동산에 관한 취득가액으로 입증되는 금액은 OOO백만원(OOO백만원 + OOO백만원)에 불과하고, 취득당시 쟁점부동산의 감정가액이 OOO백만원에 불과하였다는 OOO생명보험(주) 관계자의 답변내용 등을 과세근거 자료로 제시하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO백만원이라고 주장하면서, 2002.4.7. 청구인과 전 소유자 이OOO 사이에 쟁점부동산의 매매대금을 OOO백만원으로 정하여 쌍방합의로 작성된 것으로 나타나는 부동산매매계약서, 쟁점부동산의 총 매매대금이 OOO백만원(계약금 현금 OOO백만원 + 융자금 OOO백만원 + 전세보증금 OOO백만원 + 목욕탕 부대시설 OOO백만원 + 때미리코너 등 임차금 차액 OOO백만원)임을 확인하는 내용으로 2011년 10월경 작성된 이OOO의 거래사실 확인서, 2002년 초순경 이OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO백만원에 매도하여 달라는 의뢰를 받았음을 확인한다는 내용으로 2012년 2월경 작성된 OO공인중개사 백OOO의 거래시시세확인서 등을 증빙자료로 제출하였다.

(3) 「소득세법」제114조 제4항 및 제7항에서 관할세무서장이 양도소득과세표준 및 세액을 경정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에서 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우를 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계경정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계, 제시증빙 및 관련법령을 기초로 살펴보면, 쟁점부동산 취득당시 청구인이 OOO생명보험(주)로부터 OOO백만원을 대출받은 것 외에 자금출처 및 대금지급 내역에 관하여 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산 중 주택부분에 관한 양도당시 임대보증금 OOO백만원이 취득당시에도 동일한 금액이라고 가정하더라도 쟁점부동산의 취득가액은 OOO백만원(OOO백만원 + OOO백만원)으로 추정되며, OOO생명보험(주)가 청구인에게 부동산담보대출 당시 쟁점부동산을 OOO백만원으로 감정평가한 반면, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO백만원이라고 주장하면서 전 소유자 이OOO과의 사이에 작성된 쟁점부동산 매매계약서, 전 소유자 이OOO의 거래사실확인서, 인근 부동산중개업자의 확인서 등을 제출하였으나, 쟁점부동산 매매계약서는 양도당시 작성된 매매계약서와는 달리 부동산중개사의 중개없이 쌍방합의로 작성된 것으로서 거래당사자들의 전화번호가 기재되어 있지 않고 이OOO의 서명도 거래사실 확인서에 기재된 이OOO의 서명과도 다르므로 이를 실지매매계약 서로 인정하기 어려운 한편, 이OOO의 거래사실확인서 및 인근 부동산중개업자의 확인서는 임의작성 가능한 것에 불과한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 취득가액 OOO백만원은 실지거래가액으로 인정할 수 없고 달리 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없으므로 환산한 취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득을 산출하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 , 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.