실지거래가액이 확인되지 않는 토지에 해당하는지 여부(기각)

일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 볼 때 손해배상금 채권액에 비하여 합리적인 가액 상당액의 토지를 대물변제 받았다고 보기 어려우므로 실지거래가액이 확인되지 않는 토지로 보는 것이 타당함.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.2.28. OOOOO OOO OOO OOOOOOO외 7필지 대지 9,522.4㎡와 건물 482.6㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 양도하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고납부하였고, 2001.8.29. OOOOO OO OOO OOOOOOO외 5필지 대지 2,712.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 4건으로 분할하여 서OO외 5인에게 양도하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2005.12.5.부터 2006.1.27.까지의 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하고, 쟁점외부동산에 대하여는 신고내용대로 시인하였으나, 쟁점토지의 경우 실지거래 양도가액은 OOO,OOOOO으로 확인되나, 청구인이 신고한 실지거래 취득가액 OOO,OOOOO은 토지의 직접 교환가액으로 볼 수 없어 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 보고, 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액 OOO,OOOOO을 취득가액으로 보아 2006.4.14. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 4건 합계 OOO,OOO,OOOO을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 중 2,666.45㎡는 법원의 판결에 의한 손해배상금 채권 OOOO에 대한 대물변제로 취득하였고, 나머지 46.35㎡는 김OO로부터 실지거래가액 OO,OOOOO에 취득하였으므로 쟁점토지의 실지거래 취득가액은 위 대물변제가액에 실지거래 취득가액을 합한 금액 O,OOO,OOOOO으로 보아야 하는데도 처분청은 쟁점토지의 실지거래 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 환산가액을 취득가액으로 본 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 대물변제에 의하여 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 차용금 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 취득할 당시 청구인을 비롯한 채권자 123명이 쟁점토지를 비롯한 63필지의 체비지를 각 지분에 따라 취득하여 청구인의 대물변제가액을 쟁점토지의 직접적인 취득가액으로 인정하기 어렵고, 나머지 김OO로부터 취득한 46.35㎡의 실지거래 취득가액도 그 금액이 OO,OOOOO으로 미미하므로 전체의 실지거래 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 실지거래 취득가액이 확인되는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 OO】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (단서 생략) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의

매매사례가액또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 1993.5.29. 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OO OOOOOOO 대지 1,311㎡(양도당시 장부상 가액은 OOO,OOO,OOOO이며, 이하 “OOOOO”라 한다)를 토목건축공사업 등을 영위하는 OOOO주식회사(이하 “OOOO”이라 한다)에게 매매대금 OOOO에 양도하기로 내용의 매매계약을 체결하고, 1993.6.9. 동 토지에 대하여 OOOO에게 소유권 이전등기를 해 주었으나, 위 매매대금으로 받은 당좌수표와 약속어음이 OOOO의 부도로 결제되지 아니하자, OOOO을 상대로 손해배상금 청구소송을 제기하여 1997.1.22. OO지방법원에서 ‘OOOO은 청구인에게 금 OOOO 및 이에 대한 1997.1.8.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라’는 취지의 판결을 받았다(OOOOOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)O (나) 한편, OOOO은 1990.3.10. OOOOO OO OOO OOOOOOO 소재 OOOOOOOOOOOO(조합장은 변OO이며, 이하 “OOOOOO”이라 한다)으로부터 쟁점토지 소재지인 OOOOO OO OOOO의 토지구획정리사업을 공사대금 O,OOO,OOOOO(공사대금 80%를 환지계획인가에 의한 체비지로 지급받기로 약정)에 도급받아 시행하기로 하였고, 위 공사대금약정에 따라 OOOOOO은 1993.5.11. OOOOO로부터 환지계획의 인가를 받은 환지예정지 중 체비지로 지정되어 있던 69필지의 토지(이하 “각 체비지”라 한다)를 양도한 다음, 1993.6.21. 체비지대장에 OOOO을 각 체비지의 양수인으로 기재하였다.

OOOO은 청구인등 123명으로부터 위 토지구획정리사업의 공사대금을 차용하고, 그 차용금 채무에 대한 대물변제로 1999.5.25. 청구인등 123명의 채권자들에게 각 체비지를 양도하였는데, 이 때 청구인이 양수받기로 한 체비지는 쟁점토지 중 2,666.45㎡였다. OOOO의 채권자들은 위 체비지 양도 이전에 각 체비지에 대하여 가압류를 하였는 바, OOOOOO은 1999.5.25. OOOO의 요청으로 청구인등을 각 체비지의 양수인으로 체비지대장에 등재하면서 가압류가 해지되지 아니하면 소유권 이전등기절차에 응하지 않겠다는 취지를 체비지대장에 기재하였다. 위 토지구획정리사업은 2000.2.11. 완료되었고, OOOOOO은 2000.2.17. 각 체비지에 대하여 OOOOOO의 명의로 소유권 보존등기를 하였다. 각 채권자들은 자신들이 위 토지구획정리사업의 환지처분공고일의 다음날인 1999.11.6.에 각 체비지에 대한 소유권을 원시취득하였으므로 OOOOOO 앞으로 경료된 소유권 보존등기는 법률상의 원인을 결여한 무효의 등기라고 주장하면서 OOOOOO을 상대로 소유권 확인소송을 제기하였는데, OO지방법원 OOOOO는 2001.3.20. ‘이 건 각 체비지의 소유자는 각 채권자로 확인되므로 OOOOOO은 각 체비지에 대하여 OO지방법원 OO등기소 2001.1.17. 접수 OOOOOO로 마친 소유권 보존등기의 말소등기절차를 이행하라’는 취지의 판결을 하였다.

(OOOOOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO) (다) 위 (나)호의 판결에 따라, OOOOOO 명의의 소유권 보존등기가 말소되었고, 2001.6.7.자로 쟁점토지 중 2,666.45㎡에 대하여는 청구인이, 나머지 46.35㎡에 대하여는 김OO가 소유권 보존등기를 접수하였으며(쟁점토지의 등기부 등본), 청구인은 2001.7.19. 쟁점토지 중 46.35㎡를 김OO로부터 매매대금 OO,OOOOO에 양수하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 6필지로 분할한 후, 2001.8.29. 서OO외 5인에게 아래 <표1>과 같이 양도(4건)하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였는 바, 청구인이 실지거래 취득가액으로 신고한 가액은 위 (1)항 (가)호에 기재된 OOOOO의 장부상 가액임을 알 수 있다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO

(3) 살피건대, 손해배상금 등 채권액에 갈음하여 부동산으로 대물변제받은 경우 그 대물변제된 채권액을 그 부동산의 실지거래 취득가액으로 보는 것이나(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO), 그 대물변제된 채권액이 일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 합리적이 아니라고 판단되는 경우에는 그 채권액을 당해 부동산의 실지거래 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)

(4) 이 건의 경우, 청구인은 위 OOOOO의 매매계약 불이행에 따른 손해배상금 채권액 OOOO에 갈음하여 OOOO으로부터 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 대물변제 받은 것으로 보이나, 위 토지는 청구인이 당초 대물변제에 의하여 취득하기로 한 날(1999.5.25.)로부터 약 2년, 실제 소유권 이전등기를 한 날(2001.6.7.)로부터 약 2개월만인 2001.8.29. 양도하였음에도 그 양도가액이 OOO,OOOOO에 불과한 것으로 확인되는 바, 청구인은 위 손해배상금 채권액에 비하여 합리적인가액 상당액의 토지를 대물변제 받았다고 보기 어렵고, 위 손해배상금 채권액 중 일부는 불가피하게 포기한 것으로 보이므로 이 건 대물변제된 가액 OOOO이 일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 합리적인 가액이라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 사정이 이러하다면, 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 토지에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점토지의 실지거래 취득가액을 O,OOO,OOOOO으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.