양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 서울시에 납부한 청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

과도면적 15.1평방미터에 대하여는 시장에게 87.10.30 납부한 12,665,000원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당함

1. 청구주장 청구인은 서울시 영등포구 OOO동 OOOOO OOO OOO에 주소를 둔 자로서 청구인이 71.9.6 서울시 강동구 OO동 OOOO에 소재한 토지(전 450평)를 취득하여 소유하고 있던중 74.12.10 구획정리가 시행되어 87.3.2 완료되면서 450평의 전이 환지면적 180.4평으로 권리면적 165.3평보다 15.1평이 초과되어 87.10.30자에 동 초과부분 해당 청산금 12,665,000원을 서울시에 납부한 후 동 부동산을 87.12.19자로 양도한 사실에 대하여, 처분청은 양도한 토지에 대한 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 88.9.30 자로 청구인에게 88년도 수시분 양도소득세 7,034,840원 및 동 방위세 1,406,970원을 결정고지하였는 바, 환지확정시 초과 교부받은 토지(즉 환지청산금을 납부하고 교부받은 증평된 토지)의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 권리면적 양도분은 지방세법상 과세시가표준액으로 하여 취득 및 양도가액을 계산하고 초과면적 양도분의 취득가액은 서울시에 납부한 환지 청산금으로, 동 양도가액은 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호에 의한 환산가액으로 계산하여야함이 타당하다고 주장하고 있다.

2. 국세청장 의견 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 결정할 경우 환지청산금은 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시의 기준시가의 7/100만 필요경비로 인정할 수 있는 것으로서 본 건의 경우 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액 291,510원(기준시가)의 7/100인 20,405원만 필요경비로 인정하여 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 쟁점 이 건의 다툼은 환지토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 서울시에 납부한 청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

청구인이 강동구 OO동 OOOO에 소재한 전 450평을 71.9.6 취득하고 있던중 74.12.10 구획정리가 시행되어 87.3.2 동 구획정리가 완료되면서 450평의 전이 환지면적 180.4평으로 권리면적 165.3평보다 15.1평이 초과되어 87.10.30 동 초과된 부분에 해당하는 청산금 12,665,000원을 서울시에 납부하고 87.12.19자로 위 토지를 양도한 사실에 대하여 처분청은 이 건 양도소득세를 부과하면서 양도가액은 180.4평에 대한 기준시가로, 취득가액은 종전소유토지(450평)의 취득시기를 75.1.1(의제)로 보아 기준시가로 하여 과세하였는 바, 청구인은 위 초과부분(15.1평)에 대한 취득 및 양도가액의 계산을 취득가액은 서울시에 납부한 청산금(12,665,000원)으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 과세함이 정당하다고 주장하고 있어 이에 대한 청구주장을 받아들일 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 거주자에 대한 양도차익계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 동법 시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체·또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “ 환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바, 이 건 환지토지 180.4평방미터중에서 종전토지의 권리면적인 165.3평방미터는 71.3.6 개인으로부터 취득하였다가 87.12.19 개인에게

양도한 것으로, 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 의제취득일인 75.1.1로, 양도일은 87.12.19 로하고 그 거래형태는 개인과의 거래로 보아야하고, 과도면적 15.1평방미터는 청구인이 서울시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한것으로 그 취득시기는 환지청산금을 납부한 87.10.30로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일한 87.12.19로 하며, 그 거래형태는 지방자치단체(서울시장)으로 부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다하겠으므로 이 건 환지토지 180.4평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 165.3평방미터에 대하여는 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 계산하여야할 것이나, 과도면적 15.1평방미터에 대하여는 서울시장에게 87.10.30 납부한 12,665,000원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다(88중1479, 89.2.22 동지임). 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.