쟁점아파트의 양도가액을 인근 부동산의 매매실례가액으로 하여 과세한 처분의 당부(경정)

재송달한 장소가 서울시내로서 근거리이므로 93.11.11 송달된 것으로 보이므로 94.1.11 심사청구를 한 것은 청구기간이 경과한 부적합한 심사청구라는 의견임.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOOO OOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 90.7.11 분양(분양가액 59,833,000원) 받은 경기도 안양시 OO동 사업지구내 OOOO OOOOO OOOO OOOO(35.5평형 이하 “쟁점아파트”라 한다) 아파트를 92.6.3 청구인 명의로 소유권이전 취득하고 92.9.9 이를 양도한 후 93.5.31 청구인은 쟁점아파트 양도가액을 65,000,000원으로 하여 자산양도차익 확정신고를 하였다.처분청은 청구인 신고양도가액 65,000,000원을 부인하고 인근 부동산의 매매실례가액을 100,000,000원～110,000,000원으로 조사한 후 105,000,000원을 쟁점아파트 양도가액으로 하여 93.11.17자로 청구인에게 93수시분(92년 귀속분) 양도소득세 28,800,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.1.11 심사청구를 거쳐 94.4.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 청구인은 납세고지서를 93.11.17 수령하였음에도 동 고지서수령일은 93.11.11로 보아 94.1.11 심사청구를 하였다 하여 1일이 경과한 부적합한 청구로 보아 각하결정함은 부당하다.

(2) 쟁점아파트는 청구인의 자금사정으로 65,000,000원에 양도한 것이 사실이고 동 사실을 매수자 OOO이 인감증명을 첨부하여 사실확인하고 있으므로 양도가액을 65,000,000원으로 하여 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견당초 납세고지서를 청구인 주소지에 우편송달하였으나 반송되어 93.11.10 재차 우편송달하였고 그 우편송달은 반송되지 아니하였으므로 재송달한 장소가 서울시내로서 근거리이므로 93.11.11 송달된 것으로 보이므로 94.1.11 심사청구를 한 것은 청구기간이 경과한 부적합한 심사청구라는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 94.1.11자 심사청구가 각하대상인지의 여부와

(2) 쟁점아파트 양도가액을 인근부동산의 매매실례가액으로 하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.이 건 우편물 송달경위를 보면 당초 93.11.5 우편송달하고 반송되어 93.11.11 재차 우편송달후 청구인이 93.11.17 받았음이 우편물 배달증명에 확인되고 있으므로 94.1.11 심사청구를 한 것은 적법한 심사청구라고 할 것이다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령소득세법 제23조제4항 제1호(양도가액)와소득세법 제45조제1항 제1호 (가)목(취득가액)에 양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우로서 위 법조항 단서 및소득세법시행령 제170조제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도한 경우 등 투기성이 있다고 인정되는 경우와 위 법조항 단서 및소득세법시행령 제170조제4항 제3호에 규정한 예정신고 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다.

(2) 위 다툼에 대하여 본다.위 법령과 사실에 의하여 쟁점아파트의 양도가액을 매매실례가에 의하여 산정하고 양도소득세를 계산한 처분이 타당한지를 보면첫째, 아파트는 일반적으로 지역, 시공회사, 평형, 층별, 방향 등에 따라 동일그룹에 속하는 경우 그 가액이 유사함이 일반적인데도 불구하고 청구인이 같은시기에 쟁점아파트와 같은 규모 및 같은 지역의 아파트 시세인 100,000,000원～110,000,000원 보다 현저하게 낮은 가액인 65,000,000원에 양도할 만한 특별한 사유가 제시되지 아니하고 있을 뿐만 아니라 신고된 양도가액이 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 실지거래가액임이 입증되지 아니하고 한편 처분청이 실지 양도가액으로 인근 부동산중개사무소에 탐문한 가액 100,000,000원～110,000,000원을 기준으로 산정한 쟁점아파트 양도가액 105,000,000원도 쟁점아파트의 시가수준을 가름하는 가액으로 볼 수 있을 뿐이지 쟁점아파트 자체의 실지거래가액이라고는 할 수 없다 할 것이고둘째, 이 건은 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년 이내에 양도하였기 때문에 위 법령에 의하여 실지거래가액에 의한 조사결정대상이므로 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서 및 거래상대방의 사실확인서 등의 진실성 여부를 확인하고 그 실지거래가액을 밝혀서 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지거래가액을 밝히지 못한 채 단순히 쟁점아파트 인근에 소재한 아파트에 매매실례가에 의하여 이 건 과세한 처분은 실지거래가액의 조사를 소홀히 한 것이므로 쟁점아파트에 대한 양도시 실지거래가액을 다시 조사 확인하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 93중3057,94.5.4 동지).

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.