청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지 면적에 대한 양도차익 계산시 취득가액은 실지거래가액인 환지청산금에 의하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 결정할 수 있는지 여부(경정)

증환지면적에 대한 양도차익계산시 취득가액은 환지청산금으로 양도가액은이를 환산한 가액으로 함

1. 사실청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로서 서울시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 50.9평방미터(권리면적)는 75.12.16에, 동소 대지 38.4평방미터(증가된 환지면적)는 82.1.18에 각각 취득하여 동 대지 89.3평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)에 건물 150.71평방미터를 신축하여 88.4.27 양도하고 89.5.30 자산양도차익 예정신고 및 납부한데 대하여,처분청은 쟁점토지와 건물의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 6,077,470원 및 동 방위세 1,483,520원을 89.1.16 경정고지한 바,청구인은 이에 불복하여 89.3.3 심사청구를 거쳐 89.6.3 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장청구인은 71.10.28 환지 예정지로 지정 고시된 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO(구번지 OO동 OO) 소재 대지 50.9평방미터를 75.12.16 취득한 후 환지확정이 종료됨에 따라 증가된 환지면적 이하 “증환지 면적”이라한다. 38.4평방미터에 대한 환지 청산금 5,220,000원을 82.10.28 납부하고 위 대지 89.3평방미터에 지상에 84.9.19 건물 150.71평방미터를 신축 준공하여 쟁점토지와 건물을 88.4.27 양도하고 89.5.30 자산양도차익 예정신고 및 납부한데 대하여 처분청은 쟁점토지와 건물의 양도차익 계산을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 추가로 고지하였으나 청구인이 취득한 쟁점토지가 82.1.18자로 환지확정이 종료되어 증환지 면적 38.4평방미터의 청산금 5,220,000원을 82.10.28 서울시에 납부하고 취득한 토지이므로 청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지 면적 38.4평방미터에 대하여는 취득가액을 청산금 5,220,000원으로 하고 양도가액은 환산가액으로 결정하여야 함이 타당한 것인데도 이를 일률적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 추가고지함은 부당한 처분이므로 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견토지구획정리사업의 시행으로 인한 환지 처분시 종전 토지에 대한 권리 면적 이외의 증환지 면적에 대한 환지청산금은소득세법 시행령 제94조제2항에 규정된 설비비와 개량비에 해당되어 양도가액에서 공제할 필요경비지만 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정하는 경우에는 필요경비로 인정될 수 없는 바(국세청 예규 01254-1798, 85.6.14),이 건의 경우 청구인은 증환지된 토지의 양도가액을 기준시가(환산가액)에 의하여 신고하였고, 처분청 역시 기준시가로 결정하였으며, 이 부분에 대하여 쌍방이 다툼이 없으므로 위에서 살펴본 바와 같이 양도 및 취득가액을 기준시가에 의할 경우에는 환지청산금은 필요경비가 될 수 없는 것이므로 이를 필요경비로 공제하지 아니한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지 면적에 대한 양도차익 계산시 취득가액은 실지거래가액인 환지청산금에 의하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 관련법령을 보면,소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호에 의하여 양도소득세의 양도차익 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우로서동법 시행령 제170조제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항에서 “법인 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바,청구인은 처분청이 쟁점토지 양도에 대한 양도차익 계산시 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 결정함은 위법 부당한 것이므로 청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지면적 38.4평방미터 지분에 대하여는 취득가액은 실지거래가액인 환지청산금 5,220,000원으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴보면,청구인이 양도한 쟁점토지중 권리면적 50.9평방미터와 건물 150.71평방미터에 대하여 처분청이 기준시가로 계산한 양도차익 결정과 쟁점토지중 증환지 면적 38.4평방미터를 82.10.28 환지청산금 5,220,000원을 서울시장에게 납부하고 취득한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 그렇다면, 전시 법령 규정에 의하여 청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지면적 38.4평방미터의 취득은 법인과의 거래이므로 취득가액을 실지거래가액인 환지청산금 5,220,000원으로 하고, 증환지면적의 양도는 개인과의 거래로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 양도가액은 취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하야 할 것이다. (국심 88서625, 88.8.19 동지)따라서 청구인이 양도한 쟁점토지중 증환지 면적 38.4평방미터의 양도차익계산은 취득가액을 환지청산금 5,220,000원으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 당해 과세표준과 세액을 경정 결정함이 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.