비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 양도한 경우 비과세되는 토지 및 건물면적이 얼마인지 여부(경정)

3년 이상 거주하던 주택을 멸실하고 신주택을 신축 양도시부수토지는 비과세하나 당초 주택보다 증가하는 주택면적은과세됨

1. 원처분 개요 청구인은 89.9.30 서울특별시 성북구 OO동 OO OO 대지 154㎡ 및 단독주택 85.95㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하던 중 93.3.19 구주택을 멸실하고 93.8.2 다가구주택 319.45㎡(지층 85㎡, 1층 85㎡, 2층 79.41㎡, 3층 70.04㎡의 6가구로서 이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)를 신축하여 그 중 2층과 3층에서 거주하다가 93.10.24 양도하였다. 처분청은 쟁점다가구주택 중 청구인이 거주한 2가구에 해당하는 건물부분과 토지부분에 대하여만 비과세하고 나머지 4가구에 해당하는 건물 및 토지부분에 대하여 이를 과세대상으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.9.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 17,442,860원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.25 심사청구를 거쳐 96.1.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 쟁점다가구주택을 신축하여 이중 2, 3층은 청구인이 거주하고, 나머지는 임대하다가 쟁점다가구주택 전체를 1인에게 양도한 경우 주택에 부수하는 토지는 멸실주택에 정착된 면적의 5배이내이므로 전체토지를 비과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점다가구주택 6가구중 2가구에서만 거주하고 나머지 4가구는 임대에 공하다가 양도하였으므로 청구인이 거주한 2가구에 해당하는 건물 부분과 토지부분에 대하여만 비과세하고 나머지 4가구에 해당하는 건물 및 토지 부분에 대하여 과세한 처분청의 당초처분에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 양도한 경우 비과세되는 토지 및 건물면적이 얼마인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 , 같은법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항, 제9항, 제11항의 규정을 종합하면, 토지와 건물은 각각 독립된 과세대상 자산이며, 1세대 단위로 1주택을 보유하고, 3년이상 거주한 경우에는 그 주택과 주택바닥면적의 5배(도시계획구역안)이내의 토지는 1세대1주택으로 비과세하며, 주택의 노후화 등으로 멸실하고 재건축한 경우에는 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어 구주택과 신주택에 대한 기간을 통산하여 비과세 여부를 판정하도록 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 88.9.30 구주택을 취득하여 4년10개월간 거주하다가 이를 멸실하고, 93.8.2 신주택을 신축하여 그중 2층과 3층에서 거주하다가 93.10.24 신주택 전부를 1인에게 양도한 사실이 등기부등본, 건축물관리대장 등에 의하여 확인된다. 한편, “1세대1주택”양도에 대한 재무부·국세청예규, 대법원판례 및 국세심판소결정례 등의 취지를 종합하여 보면, 주택 신·증축시 증가된 건물부분 면적은 과세대상이 되나(증가된 부분에 대하여 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세됨) 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세 대상 물건이므로 주택의 부속토지가 기왕에 이미 비과세요건이 충족된 경우에는, 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 있지 아니한 것으로 판단하고 있다.(같은뜻 : 국심 91서14, 91.5.7 외 다수) 그렇다면 위 사실과 같이 구주택의 경우 멸실당시 청구인은 이미 소득세법상 1세대1주택의 비과세요건을 충족하였으나 신주택 거주기간은 3년 미만인 바, 신주택 건물면적중 1세대1주택 비과세대상 면적은 구주택 거주면적을 한도로 하여야 하는 것이므로 이 건의 경우 구주택 거주면적 85.95㎡을 제외한 233.5㎡에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세해야 할 것이고, 토지부분 154㎡는 구주택에 따른 비과세한도(85.95㎡ × 5 = 429.75㎡)이내이므로 비과세대상이라 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.