청구인이 쟁점부동을 분양가액보다도 낮은 가액에 실지 양도한 것인지 여부(취소)

쟁점부동산의 양도가액 결정에 있어 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 사실관계 조사를 소홀히 한 부당한 처분임

1. 사실청구인은 서울시 양천구 O동 OOOOOOO OOOO OOOO에 거주하는 자로서 서울시 OO구 OO동 OOO OOOOO 단지내 OO종합상가 지하 10호 대지 13.1평방미터, 건물 22.68평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 78.7.28 OO기업주식회사로부터 13,148,000원에 분양받아 86.9.30 양도한 데 대하여,처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 5,647,830원 및 동 방위세 1,129,560원을 89.1.17 결정고지한 바,청구인은 이에 불복하여 89.3.3 심사청구를 거쳐 89.5.16 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장청구인이 쟁점부동산을 78.7.28 OO기업주식회사로부터 금 13,148,000원에 취득하여 86.9.30 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 환산가액으로 결정하였으나소득세법시행령 제170조제1항의 규정에 의거 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 결정함에 있어 취득가액을 실지거래가액에 의해 결정하였으므로 양도가액도 실지거래가액으로 결정하여야 하는 것인 바,이 건 양도시 실지거래가액 결정은 쟁점부동산에 대한 특단의 사정인 상가위치 및 입지조건과 인근상가 매매실례등을 감안하여 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액 9,000,000원을 조사 확인하여 당초처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견쟁점부동산 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 처분청은 취득가액은 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 결정한 데 반하여, 청구인은 쌍방 실지거래가액에 의할 것을 주장하고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액이 13,148,000원임은 분명하고, 이에 반하여 청구인이 주장하는 양도가액 9,000,000원은 취득가액에 지가상승율을 감안하여 환산한 양도가액 32,081,120원에 현저히 미달하고 분양후 8년 2개월간 상권을 형성하여 상거래에 관한 사회통념상 동 상가 건물가액은 일정수준 이상 상승하였다고 보는 것이 타당한 것이므로 청구인이 특단의 사정에 의하여 저가로 양도하였음을 입증할 만한 아무런 사유없이 다만 거래상대자인 청구외 OOO의 거래 사실 확인서만을 제시한 것만으로는 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점부동산을 분양가액보다도 낮은 9,000,000원에 실지 양도한 것인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 관련법령을 보면,소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호에 의하여 양도소득세의 양도차익 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서동법 시행령 제170조제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 다O의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바,처분청은 전시소득세법 시행령 제170조제1항 단서규정에 의하여 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 것임을 알 수 있다.

살피건대, 쟁점부동산의 취득가액 13,148,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 양도가액 9,000,000원이 쟁점부동산 양도시 실지거래가액인지 여부가 그 쟁점인 바, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서등 증빙자료에 의하여 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면,첫째, 청구인은 쟁점부동산을 86.9.15 청구외 OOO에게 매매대금 9,000,000원에 체결한 부동산매매계약서와 동 거래사실을 양수자인 OOO가 인감 첨부하여 확인한 89.2.24자 거래사실확인서를 제시하고 있고,둘째, 청구인은 쟁점부동산 양도 당시의 부동산 경기침체와 쟁점부동산이 소재한 OO종합상가가 상가로서의 입지조건 및 상권 미형성등으로 당초 분양가액 이하의 시세에도 매매가 거의 이루어지지 아니하였다는 당시의 상황에 비추어 보아 쟁점부동산의 매매대금 9,000,000원은 타당한 것으로 사료된다는 OO종합상가 관리사무소장 OOO과 동 상가내 부동산 소개업자인 OO종합개발 OOO의 89.6.28자 거래확인서를 제시하고 있으며,셋째, 전시 OO종합상가 관리사무소장 OOO이 89.7.13자로 확인한 OO종합상가의 점포매매실례를 보면, 동 상가내 1층 3호(3.5평) 전자룸(OOO 소유)이 분양가액은 16,520,000원이나 88.3월에 매매가액 8,000,000원에, 2층 33호(5.76평) 파출부 모집사무실(OOO 소유)이 분양가액은 14,400,000원이나 87.5월에 매매가액 7,500,000원에, 지하 4호(7.19평) 방앗간(OOO 소유)이 분양가액은 16,537,000원이나 88.8월에 매매가액 6,000,000원에, 2층 5호(7.77평) 세탁소(OOO 소유)가 분양가액은 19,425,000원이나 89.4월에 매매가액 13,000,000원에 각각 매매되었고, 86년

여름 수해때 OO종합상가 지하실 전체가 물에 잠겼던 사실등을 종합하여 보면, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액 9,000,000원이 신빙성 있는 양도가액으로 보아지므로 청구인 주장 이유있다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액 결정에 있어 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 전시한소득세법 시행령 제115조제1항 제1호 다O 규정에 의한 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 이 건 사실관계 조사를 소홀히 한점이 있으므로 이를 취소함이 마땅하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구를 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.