쟁점부동산 양도전에 철거한 지상건물가액을 필요경비로 계산할 것인지 여부(경정)

토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 의하여 지상건물을 철거하고 나대지상태로서 토지를 양도한 이 건의 경우, 철거된 지상건물(1호주택 34.45평, 2호주택 27.9평, 3호주택 32.2평)의 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액 상당액을 필요경비로 가산하여야 한다고 판단됨

1. 사실 청구인은 충남 서천군 서천읍 OO리 OOOOOO OOO에 거주하는 사람으로서, 청구인 OOO과 함께 충남 서천군 장항읍 OO동 OO OOOOO 대지 331평방미터(100평) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 78.12.8. 청구외 OOO으로부터 취득 85.4.6. 주식회사 OO은행에 37,000,000원에 양도한 사실에 대하여, 처분청은 양도가액은 실지거래가액 37,000,000원, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 하여 89.7.14.자로 청구인에게 양도소득세 3,930,750원 및 동 방위세 393,070원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.8.4. 심사청구를 거쳐 89.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인들은 쟁점부동산을 30,000,000원에 취득, 주식회사 OO은행에 37,000,000원에 양도하였는 바, 이 건 법인과의 거래로서 위 실지거래가액에 의하여 과세하여야 함에도 취득가액을 환산가액에 의하여 과세한 것은 부당하며,

(2) 청구인들은 쟁점부동산 양도시 동 지상건물을 철거하고 대지만 양도하였으므로 지상건물가액을 필요경비로 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 관하여 소정기한내 자산양도차익 예정신고나 소득세 확정신고를 한 사실에 대한 아무런 거증이 없으므로 처분청이 소득세법 제23조 제4항과 동법 시행령 제170조 제1항 및 동조 제4항 제1호, 제3호 및 동조 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액에 의하여 결정한 처분은 아무런 잘못이 없으며,

(2) 쟁점부동산 양도시에 이미 건물을 철거한 후 대지만을 양도하였고 취득가액은 기준시가(환산가액)에 의한 방법으로 결정하였으므로 “이는 자산양도차익 계산에 있어서 필요경비는 취득가액을 실지거래가액에 의거 계산하는 때로서 양도자가 확정신고 기간내에 제출한 증빙서류에 의거 필요경비의 실지지급액을 확인할 수 있는 경우에 실지지급액을 필요경비로 산입하는 것이며, 기준시가에 의하여 결정하는 경우와 무신고자 및 신고자로서 필요경비의 실지지급액을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시 기준시가의 7%를 필요경비로 산입하는 것이므로” (국세청 예규 재산 1264-3160, 84.10.15) 처분청의 당초처분은 아무런 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 30,000,000원을 인정할 수 있는지 여부 및

(2) 쟁점부동산 양도전에 철거한 지상건물가액을 필요경비로 계산할 것인지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

(1) 이 건 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산한 처분이 타당한지에 대하여 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 쟁점부동산의 실지양도가액 37,000,000원에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 실지취득가액 30,000,000원이 타당한지에 대하여 보면, 청구인의 쟁점부동산 보유기간중 기준시가로는 243% 증가한데 대하여 청구인 주장 실지거래가액으로는 23% 증가에 불과하고 매매계약서 이외에 달리 취득가액을 확인할 수 있는 거증자료가 없으므로, 청구인이 쟁점부동산을 30,000,000원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 없다고 할 것이다. 따라서 이 건 법인에게 양도한 실지거래가액은 확인이 되나 취득시 실지거래가액은 확인되지 아니하므로, 위법 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점부동산 양도전에 철거한 지상건물 가액을 필요경비로 계산할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 양도시 매매계약서에서 쟁점부동산 양도이전에 동 지상건물을 철거하고 나대지 상태로 주식회사 OO은행에 양도하도록 되어 있고, 등기부등본 및 건축물관리대장에서 당초 충남 서천군 장항읍 OO동 OO OOOOO 582평방미터가 85.4.10. 같은곳 OOOOO 331평방미터(100평) 및 같은곳 OOOOOO OO 251평방미터로 분할되어, 같은곳 OOOOO 331평방미터만 주식회사 OO은행에 양도되었고, 당초 같은곳 OOOOO 582평방미터 위에 1호주택 34.45평, 2호주택 27.9평, 3호주택 32.2평이 있었다가 멸실된 것으로 되어 있어, 공부상으로는 분할양도된 대지(331평방미터)상의 철거건물 부분 면적이 얼마인지에 대하여는 분명하지 않으나, 매수자인 주식회사 OO은행이 위 3채주택이 모두 쟁점부동산 위에 있었다고 확인하였음을 알 수 있는 바, 따라서, 토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 의하여 지상건물을 철거하고 나대지상태로서 토지를 양도한 이 건의 경우, 철거된 지상건물(1호주택 34.45평, 2호주택 27.9평, 3호주택 32.2평)의 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액 상당액을 필요경비로 가산하여야 한다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.