주택의 매도가 양도소득인지 주택신축판매업 소득인지 여부(기각)

토지를 매입하여 주택을 신축하던 중 매도하였으므로 주택의 판매를 주택신축판매업으로 보아 과세한 처분은 정당함.

1. 처분개요

처분청은 청구인이 2001년과 2002년에 경기도 OOO OOOO OOOOOOOO(OOOOOOO), OOOOOOOO(OOOOOOO), OOOOOOO(OOOOO)OO에 각각 19가구씩 총 57가구의 다가구주택을 신축하여 판매하였다고 하여 2005.10.11. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 44,179,430원과 2002년 귀속 종합소득세 66,594,040원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 경기도 OOO OOOO OOOOOOOOO OOOO(OO OOOOOOO, OO OOOOOOOO, OO OOOOOOOOO OO)는 청구인의 장모인 최OO이, 1072-7번지의 19가구(대지 281.4m2, 건물 634.96m2, 이하 ‘쟁점2주택’이라 한다)는 청구인이, 1148-11번지의 19가구(대지 261m2, 건물 372.84m2,이하 ‘쟁점3주택’이라 한다)는 청구인의 딸인 안OO이 양도한 것인데, 처분청은 쟁점1주택, 쟁점2주택, 쟁점3주택 모두(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 청구인이 신축판매한 것으로 하여 과세하였으므로 최OO과 안OO의 소득은 청구인에 대한 과세처분에서 제외되어야 한다.

(2) 쟁점주택의 매도에 대한 소득을 청구인의 소득으로 본다고 하더라도 이는 사업성이 없어 양도소득세 과세대상이고 양도소득세는 이미 신고·납부되었으므로 처분은 취소되어야 한다.

(3) 쟁점주택의 매도를 주택신축판매업으로 본다고 할 때, 처분청은 공사대금 등 지출증빙이 있음에도 증빙서류가 없다고 하여 소득금액을 추계결정한 잘못이 있으며, 쟁점3주택 매도의 경우 손실이 발생하였는데도 과세하였고, 쟁점1주택의 경우 주택의 하자를 이유로 매입자인 조OO에게 지불한 51,377,074원이 총수입금액에서 차감되지 않은 잘못이 있으므로 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점1주택의 토지등기 명의자와 건축허가 명의자는 청구인의 장모인 최OO이나 2000.8.5.의 토지매매계약서상의 매수인은 청구인이고 2001.11.28. 매도시에는 청구인이 최OO의 대리인으로 계약하였고, 최OO은 계약당시 79세로서 주택신축판매업을 하기 어려웠으며, 쟁점3주택의 토지등기 명의자와 건축허가 명의자는 청구인의 딸인 안OO이나 2001.9.29. 토지매매계약시 청구인이 안OO의 대리인으로 매수하였고, 2001.12.10. 매도시에도 청구인이 안OO의 대리인으로 계약하였고, 안OO은 토지 매입 당시 OOOOO 주식회사에 입사한 신입사원으로 토지를 매입할 만한 자금력이 없었으며, 쟁점2주택은 물론 쟁점1주택과 쟁점3주택 신축과 관련하여 모든 계약과 대금 수령 등을 청구인이 하였음을 거래상대방이 확인하고 있고 거래대금이 최OO과 안OO에게 입금된근거가 없으므로 과세처분은타당하다.

(2) 토지매입 및 건축행위를 통해 57가구를 신축한 후 2001.3.9. 이상은 및 주종걸에게 19가구를, 2002.1.15. 조OO에게 19가구를, 2002.1.24. 주OO에게 19가구를 양도하여 사업성이 인정되므로 청구인의 주택신축판매행위를 부동산매매업으로 봄이 타당하다.

(3) 청구인이 소득금액 결정을 위한 증빙이라며 제시한 서류는 간이영수증, 거래명세서, 입금표 등으로 거래를 입증할 만한 구체적 증빙으로 보기 어려워 추계결정이 타당하며, 청구인이 쟁점1주택의 경우 주택의 하자를 이유로 매입자인 조OO에게 지불한 51,377,074원이 총수입금액에서 차감되어야 한다고 주장하나, 구체적 증빙의 제시가 없고, 조OO는 청구인이 주장하는 내용에 대해 모르고 있는 등 청구인의 주장에 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점1 : 쟁점1·3주택 매도소득의 실제 귀속자가 명의자인지 청구인인지 및 쟁점주택의 매도가 양도소득인지 주택신축판매업 소득인지쟁점2 : 쟁점주택 매도를 주택신축판매업 소득으로 보는 경우 추계결정이 타당한지 여부 및 하자로 인한 손해배상금을 총수입금액에서 차감하여야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모 종업원수 원자재 상품 또는 제품의 시가 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량 전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

쟁점주택의 신축과 매도에 대해 다음 표와 같이 확인된다.청구인은 주택신축 중 토지와 신축중인 건물을 매각한 후, 건축주를 매수인으로 변경하고 건물은 사용승인 후 매수자가 보존등기를 하였으며, 매매대금의 상당부분은 청구인이 주택을 준공한 후 전세보증금을 받아가는 것으로 하였음이 확인된다.

(1) 쟁점1 : 쟁점1·3주택 매도소득의 실제 귀속자가 명의자인지 청구인인지 및 쟁점주택의 매도가 양도소득인지 주택신축판매업 소득인지처분청은 명의자에 관계없이 청구인이 쟁점주택 모두를 신축하여 판매하였다고 하여 청구인에게 과세하였음이 확인된다.청구인은 최OO과 안OO이 주택신축판매의 경험이 없어 청구인이 현장감독을 하였고 토지구입이나 건물매도는 안OO과 최OO이 직접 하였다고 주장하나, 최OO은 1922년생으로 확인되고 1973년생인 안OO은 1999.11.8 OOOOO 주식회사에 입사하였음이 확인되어 주택신축판매업을 하였다고 보기 어려우며, 쟁점1주택 부지의 매매계약서상 청구인이 매수인으로서 계약하였음이 확인되고 쟁점1주택 매매계약서상 청구인이 최OO의 대리인으로 계약하였음이 확인되고, 쟁점3주택 부지의 매매계약서와 쟁점3주택 매매계약서상 청구인이 안OO의 대리인으로 계약하였음이 확인되며, 쟁점1·3주택 신축과 관련하여 모든 계약과 대금 수령 등을 청구인이 하였음이 확인되고 거래대금이 최OO과 안OO에게 입금된 근거가 없으므로 쟁점1·3주택 매도소득의 실제 귀속자를 청구인으로 본 처분에 잘못이 없다고 판단된다.청구인은 쟁점주택의 토지에 대해서만 양도소득세를 신고하였고, 신축중 건물의 양도에 대해선 소득세 신고를 하지 않았음이 확인된다.청구인은 쟁점주택의 판매가 일시적 비반복적 매매이므로 사업성이 없다고 주장하나, 청구인이 토지매입을 하였으며, 2001.3.9. 이상은 및 주OO에게 19가구의 신축중 주택을, 2002.1.15. 조OO에게 19가구의 신축중 주택을, 2002.1.24. 주OO에게 19가구의 신축중 주택을 매도한 후, 청구인 스스로 건축행위를 완료한 사실이 확인되므로 쟁점주택의 판매를 주택신축판매업으로 본 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점2 : 쟁점주택 매도를 주택신축판매업 소득으로 보는 경우 추계결정이 타당한지 여부 및 하자로 인한 손해배상금을 총수입금액에서 차감하여야 하는지 여부처분청은 쟁점주택의 판매가액 및 토지취득가액은 확인되나, 쟁점주택의 신축과 관련된 소득금액을 계산함에 있어 필요한 장부 및 증빙서류가 없으므로 소득금액 산정이 불가하여 소득금액을 추계결정하였음이 확인된다.청구인은 공사대금 등 지출증빙이 있으므로 소득금액을 추계결정하는 것은 잘못이라고 주장하나, 청구인이 소득금액 결정을 위한 증빙이라며 제시한 서류는 간이영수증, 거래명세서, 입금표 등으로 거래를 입증할 만한 구체적 증빙으로 보기 어렵고 구체적인 금융증빙도 제시되지 않고 있어 소득금액을 추계결정한데 잘못이 없다고 판단된다.청구인은 쟁점1주택의 경우 주택의 하자를 이유로 매입자인 조OO에게 지불한 51,377,074원이 총수입금액에서 차감되어야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 사실이 증거자료에 의하여 입증되지도 아니할 뿐만 아니라, 설령 입증된다고 하여도 물건의 하자로 인한 손해배상금은 총수입금액에서 제외되지 않는 것이므로 추계결정한 이 건의 경우 소득금액에 영향이 없는 것으로 보인다.

따라서 처분청의 소득금액결정에 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.