청구인이 신고한 토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부(기각)

검인계약서와 매매계약서상 양도가액이 다르고 고액거래임에도 일시불 지급으로서 부동산거래관행상 신빙성이 없어 보여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 청구외 OOO, OOO와 함께 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO 대지 442.4㎡(이하 쟁점토지 라 하며 이중 청구인지분은 1/3임)를 청구외 OOO등 2인으로부터 91.3.29 공유로 취득한 후 91.5.30 청구외 OOO에게 양도하고 92.6.1 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 하였으나 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용 하여 97.4.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 6,925,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.10 심사청구를 거쳐 97.8.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 자금사정 때문에 부득이 양도하고 실지거래가액으로 증빙첨부하여 적법하게 과세표준확정신고하였음에도 불구하고 처분청이 실지조사도 없이 이를 무시하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 검인계약서상의 양도가액과 과세표준확정신고시 제시한 매매계약서상의 양도가액이 상이하고 매매계약서의 내용이 고액거래임에도 일시불로 지급하기로 되어 있어 부동산거래관행에 비추어 볼 때 신빙성이 없어 보이며, 쟁점토지의 매수인이 작성한 거래사실확인서에 첨부한 인감증명서가 91.5.1 발급된 것임에도 양도시 매매계약서는 91.5.28 작성된 것으로서 신빙성이 없어 보이므로 청구인이 제출한 증빙서류는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없는 바, 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 구 소득세법(90.12.31개정) 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호에서 「양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고, 현행 소득세법 시행령 제166조 제4항에서 대통령령이 정하는 경우 를「제1호. 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리나 취득후 1년이내의 자산을 양도하는 경우. 제2호. 생략. 제3호. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 「 제1호. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우. 제2호. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

이 건 심리자료에 의하면 쟁점토지는 청구인이 취득하여 1년이내에 양도한 경우로서 처분청은 과세표준확정신고시 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세위원회의 결의에 따라 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 것으로 확인되는 바, 소득세법의 관련규정에서 취득 및 양도가액은 기준시가를 원칙으로 하고 있고 이 건의 경우 처럼 1년이내의 단기거래의 경우 실지거래가액을 적용하도록 한 동 규정의 취지는 실지거래가액이 확인되는 것을 전제로 하여 투기를 목적으로한 단기매매를 규제하기 위하여 기준시가에 의해 과세한 경우보다 실지거래양도차익이 더 큰 경우에 실지거래가액을 적용하여 과세함으로서 다른 일반거래자 보다도 더높은 세부담을 주기 위한 것으로 해석할 수 있고, 1년이내의 단기거래라 하더라도 처분청이 실지거래가액을 적용하지 않고 기준시가에 의해 과세할 수 있도록 한 것은 동 자산의 취득 및 양도경위와 이용실태등을 고려하여 투기성이 없다고 처분청이 판단한 경우에 일반거래자와 동등하게 과세함으로써 불이익을 받지 않도록한 것으로 이해되므로 1년이내의 단기거래라 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 적용하여야만 하는 것은 아니라고 판단되고, 특히 1년이내의 단기거래임에도 불구하고 신고한 실지거래매매차익이 기준시가에 의한 매매차익보다 적은 경우에 실지거래가액에 의해 과세한다면 다른 일반거래자 보다 오히려 혜택을 받는 결과를 초래하게 되므로 공평과세의 견지에서도 이를 허용하기는 어렵다고 판단된다.

이와같은 판단에 기초하여 보면, 이 건의 경우와 같이 1년이내의 거래임에도 불구하고 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가를 적용하였으나 청구인이 이에 불복하여 실지거래가액의 적용을 주장하는 경우에 적용할 관련법조는 소득세법 시행령 제166조 제4항 제1호 보다는 같은조 같은항 제3호 및 같은조 제5항 제2호의 규정이 합당할 것으로 판단된다. 이에따라 청구인이 제출한 증빙에 의해 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는지를 보면,

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련한 실지거래증빙으로서 매매계약서와 거래사실확인서를 제출하고 있으나 동 제출자료는 실지거래내용과는 다르게 매매당사자간의 합의에 의해 작성되어 질 수도 있는 것이어서 이것만으로는 실지거래가액을 확인하기 어려우며 달리 매매계약서의 거래내용을 구체적이고도 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등의 제출이 없어 청구인이 신고한 실지거래 취득가액이 확인된다고 보기는 어렵고,

(2) 양도와 관련하여 매매계약서와 거래사실확인서등을 제출하고 있으나 청구인이 신고시 제출한 매매계약서상의 양도가액(1,085,400,000원)이 검인계약서상의 양도가액(730,000,000원)과 상이할 뿐만 아니라 매수인의 거래사실확인용 인감증명이 91.5.1 발급된 반면, 매매계약은 그 이후인 91.5.28 체결된 점과 고액의 거래임에도 일시불로 대금을 지급토록 계약한 점등은 일반적인 부동산의 거래관행과 다르며 이와 달리 청구인이 신고한 내용을 보다 구체적이고도 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등의 제시가 없는 점에 비추어 보면 청구인이 신고한 양도가액 역시 신빙성이 있다고 보기는 어렵다. 위와같은 사실내용을 종합하여 볼 때 청구인이 이 건 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 제출한 증빙에 의하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.