양도자의 연체이자를 양도가액에 포함하는지 여부(기각)

토지의 분양권을 양도함에 있어 매수인이 부담하기로 한 당해 토지매입부금 체납이자는 실지 양도가액에 포함해 과세함

1. 사실청구인은 1995.5.17. OOO공사와 경기도 안산시 OOO동 OOO 대지 201㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 분양계약을 체결하고 계약금 및 1차 중도금을 불입한 후 연체하다가, 1999.2.18. 청구외 OOO에게 쟁점토지의 분양권을 양도하고 실지거래가액(취득가액 및 양도가액 공히 66,832,500원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 쟁점토지의 분양권의 양도가액을 98,000,000원으로 확인하여, 2000.12.6. 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 6,880,200원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.3.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 OOO공사와 계약한 쟁점토지의 분양권 양도시 청구인이 미납한 2차중도금 및 잔금에 대한 연체이자 19,762,631원(이하 “쟁점연체이자”라 한다)을 매수인이 청산하는 조건으로 거래하였음에도, 쟁점연체이자를 동 분양권의 양도금액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 분양권의 매수인 OOO로부터 총매매대금을 연체이자가 포함된 98,000,000원으로 확인한 바, 매수인 입장에서 취득에 소요된 실지거래가액이 98,000,000원이므로 이는 곧 청구인의 양도가액이 되는 것이고, 당초 계약된 분양원금(66,832,500원)을 취득가액으로 하여 그 양도차익을 과세한 처분청 처분은 타당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점토지의 분양권을 양도함에 있어서 매수인이 부담한 체납이자가 양도가액에 포함되는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것)제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다..소득세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것)제157조 【토지등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우가. 제157조 제3항 제2호의 자산다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.5.17. OOO공사와 쟁점토지를 66,832,500원에 취득하는 분양계약을 체결하고 같은 날 계약금 10,000,000원, 1995.8.17. 1차 중도금 20,050,000원을 불입한 후 2차 중도금 20,050,000원(1995.12.17) 및 잔금 16,732,500원(1996.6.30)을 불입하지 아니하고 연체하다가, 1999.2.18. 청구외 OOO에게 쟁점토지의 분양권을 양도하는 경개계약을 체결하고 실지거래가액(취득가액 및 양도가액 공히 66,832,500원)으로 자산양도차익예정신고를 하였음이 토지분양계약서, 경개계약서, 자산양도차익예정신고서 등에 의하여 확인되고,처분청은 매수인 OOO로부터 쟁점토지의 분양권의 양도가액이 98,000,000원임을 확인하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) OOO공사의 연체이자 내역서에 의하면, 쟁점토지의 2차 중도금(1995.12.17)에 대한 연체이자(1995.12.17～1999.2.19) 12,018,465원, 잔금 16,732,500원(1996.9.20)에 대한 연체이자(1996.9.20～1999.2.19) 7,744,166원 합계 19,762,631원임이 확인되고, 매수인 OOO는 쟁점토지의 분양권을 78,000,000원에 매수하면서 연체료 20,000,000원을 본인이 부담키로 하였다고 사실확인서에서 확인하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 분양권의 양도가액은 78,000,000원이며, 쟁점연체료는 매수인이 부담하기로 하였으므로 양도가액에 포함되지 아니한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다.위에서 본 바와 같이, 쟁점연체료는 청구인이 쟁점토지의 분양계약을 체결한 후 동 분양권을 양도할 때까지 발생한 연체이자로서, 당사자간의 약정에 의하여 동 연체이자를 매수인이 부담하기로 하였으므로 쟁점연체이자는 전시한소득세법시행령 제163조제1항 제3호 본문의 규정에 의하여 매수인의 취득가액에 포함되고, 따라서 청구인이 쟁점연체이자 상당액을 직접 수령하지 아니하였다 하더라도 청구인이 부담해야할 연체이자를 매수인이 대신 부담한 것이므로 쟁점연체이자는 양도가액을 구성한다 할 것이고,쟁점연체이자는 청구인이 당초 OOO공사와 약정한 쟁점토지의 분양대금의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생한 것이므로 전시한소득세법시행령 제163조제1항 제3호 단서 규정에 의하여 청구인의 취득가액에는 포함되지 아니한다 하겠다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점토지의 분양권의 양도시 지급한 부동산중개수수료 3,000,000원을 양도비로 인정하여야 한다는 주장이나, 중개인(OOO건축사무소 OOO)이 공인중개업자가 아니며, 동 중개인에게 수수료를 지급한 사실이 확인되지 아니하므로 이를 양도비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청에서 쟁점연체이자를 쟁점토지의 분양권의 양도가액에 포함하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.