고급주택 부수토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산출하여야 하는지 여부 및 토지의 양도를 장기임대주택 양도소득세 감면대상에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부(경정)

지상 위 주택은 다가구 주택으로 5년 이상 임대한 장기임대주택에 해당하나 그 부수토지의 일부만 소유하더라도 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면이 적용됨

1. 처분개요

1997.7.14. 증여를 원인으로 소유권이 이전되어 청구인외 3인이 공동소유(이OO 84.3/281, 청구인 28.1/281, 이OO 84.3/281, 이OO 84.3/281)한 OOOOO OOO OOOO OO OOO 대 281㎡(청구인 지분에 대하여 이하 쟁점토지 라 한다)와 1997.4.12. 신축된 동 지상의 다가구용 단독주택 635.48㎡(지하1층 지상3층 16가구로서 신축당시부터 양도시까지 동 주택소유자는 이OO 1인)가 2002.9.6 청구외 최OO에게 매매에 의하여 소유권이전됨에 따라, 청구인은 2002.9.23 처분청에 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 실지양도가액을 56,774천원으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 59,308천원으로 신고하였다. 이에 처분청은 쟁점토지가 청구인이 증여를 원인으로 취득한 고급주택의 부속토지라 하여 쟁점토지의 실지취득가액을 취득당시의 증여세 과세가액인 32,877천원으로 경정하고 2006.6.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 3,291,080원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.4 이의신청을 거쳐 2006.12.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 증여재산이므로 청구인이 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 잘못된 것이나, 쟁점토지는 고급주택의 부속토지이기는 하나 청구인은 토지만 소유하였기 때문에 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

(2) 쟁점토지상의 주택은 다가구주택으로서 5년이상 임대한 장기임대주택에 해당하므로 부속토지인 쟁점토지에 대하여도 장기임대주택에 해당하는 감면율을 적용하여 세액을 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고하였고, 쟁점토지는 고급주택의 부속토지이므로 양도가액을 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 정당하다.

(2) 장기주택임대에 대한 양도소득세의 감면은 주택양도분에 대해서만 적용하는 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인이 양도한 고급주택의 부수토지인 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산출하여야 하는지 여부

(2) 쟁점토지의 양도를 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택 양도소득세 감면대상에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.28 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

(2) 소득세법시행령(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) 제156조 【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정) 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2000. 12. 29 단서신설)

(3) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)

(4) 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 쟁점토지상의 다가구용 단독주택(이하 다가구주택 이라 한다)은 지하 1층 지상 3층의 16가구로서 1997.4.12. 신축되어 부수토지의 공유자인 이OO의 소유로 소유권보존된 사실과 쟁점토지는 위 다가구주택의 부수토지 중 일부로서 쟁점토지가 속한 다가구주택의 부수토지는 1997.7.14. 증여를 원인으로 하여 1997.7.23. 청구인을 포함한 4인 공유로 소유권이전된 사실이 토지 등기부등본과 건축물관리대장에 의하여 확인된다. (나) 위 다가구주택은 2002.7.6. 매매를 원인으로 동 주택과 부수토지가 2002.9.6. 최OO 1인에게 일괄양도된 사실이 매매계약서에 의하여 확인되며, 취득시부터 양도시까지 동 다가구주택이 임대에 공하여져 온 사실과 동 주택이 양도당시 소득세법상의 고급주택에 해당되는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 신고하였다가 처분청이 실지양도가액을 증여세 과세가액으로 경정하자, 청구인이 양도한 것은 고급주택이 아니고 그 부수토지의 일부만을 양도한 것이므로 토지만의 양도에 해당하며, 따라서 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이, 이 건 쟁점토지는 다가구주택의 부수토지로서 동 다가구주택은 부수토지와 함께 동일인에게 동시에 양도되었으므로 동 다가구주택과 부수토지는 이 건 관련법령인 소득세법시행령 제156조 제1호의 규정에 의한 고급주택에 해당하고, 고급주택의 경우에는 그 부수토지를 포함하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하도록 소득세법 제96조 제1항에서 규정하고 있다. (다) 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고하는 고급주택(고가주택)에 해당하는지의 여부는 주택과 토지의 소유자나 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 하는 것(같은 뜻 ; 국세청 예규 서면 4팀-123, 2005.1.14외 다수)이므로 고급주택의 부수토지인 사실에 대하여 다툼이 없는 쟁점토지의 취득 및 양도가액도 실지거래가액을 적용하는 것이 타당한 것으로 보이고, 소득세법시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 처분청이 증여에 의하여 취득한 쟁점토지의 실지취득가액을 증여당시의 증여재산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지상의 다가구주택은 장기임대주택이므로 부수토지인 쟁점토지에 대하여도 동 주택과 동일하게 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 양도소득세 감면율을 적용하여야 한다는 주장이고, 처분청은 장기임대주택의 양도에 대한 양도소득세의 감면은 주택 양도분에 대해서만 적용되는 것이므로 주택의 소유자와 쟁점토지의 소유자가 다른 이 건의 경우 쟁점토지의 양도에 대하여는 이를 적용할 수 없다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 이 건 관련법령인 조세특례제한법 제97조 제1항의 규정을 문리해석하면, 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상을 대통령령이 정하는 거주자가 양도하는 장기임대주택 으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제97조 제1항에서 대통령령이 정하는 거주자를 임대주택을 5호이상 임대하는 자 로 규정하고 있어, 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상 소득은 주택의 소유자에게 발생한 소득만을 의미한다고 볼 수 있으므로 부수토지의 소유자와 주택의 소유자가 다른 경우에 있어 동 부수토지의 양도소득에 대하여는 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하기 어렵다 하겠다. (다) 다만, 이 건의 경우는 쟁점토지가 포함된 장기임대주택의 부수토지가 모두 형제들인 4인 공유토지(주택의 소유자는 공유자 중 1인)로서, 증여를 원인으로 하여 동시에 취득되고 주택과 함께 동시에 동일인에게 양도된 점을 고려할 때, 쟁점토지는 그 실질이 주택과 동일물건으로 양도되었다고 볼 수 있겠다.

(라) 또한, 처분청은 주택과 부수토지의 일부인 쟁점토지의 소유자가 다른 점을 들어 쟁점토지를 고가주택의 부수토지라 하여 기준시가 적용을 배제하고 실지거래가액로 과세하면서도, 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정의 적용시에는 이와 반대로 주택의 소유자와 다른 토지라 하여 제외하는 것은 동일물건에 대한 과세요건상 형평에도 맞지 않는 것으로 보인다. (마) 이와 같은 사실관계에 기초하여 종합적으로 살펴보면, 조세특례제한법 제97조 제1항에서는 이 건 다가구주택과 같이 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택으로서 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함하여 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있고, 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정의 적용시 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것(같은 뜻 ; 국세청 예규 서면4팀-189, 2006.2.3.)이며 장기임대주택의 양도에 대하여 양도소득세를 감면하는 취지가 주택의 장기임대를 활성화하여 영세서민의 주거안정을 지원하는 것을 목적으로 하고 있으므로, 쟁점토지는 장기임대주택의 부수토지의 일부로서 동 부수토지가 건물연면적의 2배 이내인 사실에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우, 비록 쟁점토지의 소유자가 장기임대주택의 소유자와 다르다고 하더라도 쟁점토지가 주택의 소유자와 공유하고 있는 장기임대주택의 부수토지로서 주택 및 다른 부수토지와 함께 동일인에게 동시에 양도된 점 등을 고려할 때, 장기임대주택의 양도에 적용되는 감면율을 동일하게 적용하여 그 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.