청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부(경정)

청구인이 주장하는 취득 및 양도가액은 신빙성 있는 것으로 판단되고 따라서, 부동산 양도차익은 청구인이 과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 적법함

1. 원처분개요청구인은 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 대지 136.80㎡ 및 건물 181.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.7.18 취득하여 1991.12.5 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다.처분청은 실지거래가액 신고내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 1996.1.3 양도소득세 15,124,660원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.1.23 이의신청 및 1996.3.7 심사청구를 거쳐 1996.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점부동산을 106,000,000원에 취득하여 110,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세확정신고를 하였으며 청구인의 취득 및 양도가액은 매매계약서 및 거래상대방의 사실확인에 의하여 확인되고 있다.특히, 취득시 계약서상 매매금액과 대금지급액과의 차이 1,000,000원은 중개수수료를 O함한 영수증을 교부받았기 때문이며 잔금부분이 차이가 나는 것은 전세보증금 인수에 따른 것인데도 처분청이 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산 취득시 계약금 5,000,000원 중도금 30,000,000원 잔금으로 72,000,000원이 지급되었고, 잔금중 48,200,000원은 전세보증금으로 인수하고 현금지급한 23,800,000원중 1,000,000원은 부동산 중개수수료라고 주장하였으나, 청구인이 처분청에 제출한 취득시 계약서에 의하면 총매매가는 106,000,000원이며, 계약금 10,600,000원 중도금 40,400,000원 잔금 55,000,000원으로 되어 있고 전세보증금 인수에 관하여 약정사항이 명시되어 있지 아니하며, 중개인에게 지급해야 할 중개수수료를 매도인에게 지급하였다는 주장은 합리적이라 할 수 없다. 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”라고 하면서 그 제1호에서 “제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고,같은법 제45조제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 제1호 가목에서 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있다.또한같은법 시행령 제170조제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서, “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다. 한편 1995.12.30 개정된 소득세법시행령에 의하여 양도소득세 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액 신고를 하는 경우에 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호)에서 이를 1996.1.1 이후 결정분부터 적용하도록 규정하였다.

다. 사실 및 판단청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 양도가액(110,000,000원)은 기준시가(97,531,142원)를 상회하는 가액으로서 당초 처분청에 매매계약서등의 증빙과 거래상대방의 사실확인서가 제시된 바 있고 처분청도 이에 대하여는 이의를 제기하지 아니하고 있다. 둘째, 취득가액(106,000,000원)도 기준시가(72,496,742원)를 상회하고 있으나 당초 처분청 조사서에 의하면 거래상대방으로부터 사실확인이 되지 않고 있다는 이유등으로 이를 인정하기 어렵다는 내용이 나타나고 있는 바, 심판청구시는 거래상대방으로부터 사실확인서가 제시되고 있다. 셋째, 당초 청구인은 처분청에 취득시 검인계약서를 제출한 바 있으나 심사청구시 부터는 일반계약서와 거래상대방의 영수증등을 제시하고 있는 바, 두 계약서의 총 거래금액(106,000,000원)이 동일하다는 점과 검인계약서는 소유권이전등기를 위해 법무사 사무실에서 재작성한 관계로 일반계약서와 상이하게 작성되었다는 청구주장을 고려하면 계약금이나 중도금등의 금액이나 지급일자가 서로 상이하다는 이유만으로 취득가액을 부인하는 것은 타당치 아니한 것으로 판단된다.

넷째, 취득시 일반계약서에 의하면 총 매매대금을 106,000,000원으로 정하고 계약금(1990.3.28) 5,000,000원, 중도금(1990.4.25) 30,000,000원, 잔금(1990.7.15) 71,000,000원을 지급하기로 약정한 바 있고 계약금과 중도금은 각각 계약내용대로 지급한 사실이 거래상대방의 영수증으로 확인되며 잔금 71,000,000원은 1990.7.16자로 23,800,000원(중개수수료 1,000,000원 O함)을 지급하고 영수증을 받았으며 나머지 48,200,000원은 쟁점부동산 상의 임대보증금을 인수하는 것으로 지급에 갈음하였다는 청구주장인 바, 처분청은 중개수수료를 양도인에게 지급하였다는 사실을 들어 청구주장을 인정할 수 없다고 하였으나 당초 청구인이 중개수수료 영수증을 별개로 받으려 하였으나 중개수수료를 잔금에 O함하여 영수증을 받아도 문제없다는 중개업자의 종용에 따른 것이라는 청구주장을 감안하면 이러한 사실도 취득가액을 부인하는 근거로 보기는 어렵다.

다섯째, 임대보증금(48,200,000원) 인수내용이 취득시 매매계약서상 기재되어 있지는 아니하나 청구인은 쟁점부동산 취득시 동 건물에 입주해 있던 5명의 전세입주자와 전 소유자간에 체결한 전세계약서 5매 및 전세입주자의 사실확인서를 제시하고 있으며 이들 5인의 전세보증금이 총 48,200,000원으로 나타나고 있고 전세입주자중 청구외 OOO는 쟁점부동산 상에서 1988.6.1부터 1995.4.3까지 거주한 것으로 주민등록상 확인되고 있어 청구주장을 뒷받침하고 있으며, 또한 전세보증금이 담보 있는 부동산을 당사자간에 특별한 약정없이 거래할 경우에는 통상 잔금 부분중에 전세보증금이 O함된 것으로 보고 있는 부동산거래관행에 비추어 보면 매매계약서상 전세보증금 인수내용이 기재되어 있지 않다는 이유만으로 계약서상의 거래내용을 부인할 수도 없다 할 것이다. 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액은 신빙성 있는 것으로 판단되고 따라서, 쟁점부동산 양도차익은 청구인이 과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.