부동산매매업 및 포괄적 사업의 양도로 볼 수 있는지 여부(기각)

부동산의 거래행위가 부가가치세 과세대상인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단함

1. 처분개요

가.청구인은 2005.7.5. OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OOOOO외194개 상가(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOOO OOOO로부터매입하는 계약을 체결하고 중도금을 납부한 상태에서 2005.10.13. 매매차익 없이 OOOO OOOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

나. OOOOOOOO은 OOOO OOOO에 대한 세무조사를 실시한결과OOOO OOOO이 공사대금 명목으로 대물변제받은 쟁점부동산을청구인에게 매매한 후 신고 누락한 사실이 확인되어 관련 부가가치세등을 추징하면서 청구인의 매입자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 과세자료 현지확인을 거쳐 청구인이 부동산매매 및 임대업을영위하기 위하여 쟁점부동산을 매수하는 계약을 체결하고, 중도금만 납부한 상태에서 매수자의 지위와 권한을 매매차익 없이양도한 사실이 확인되고, 사업자인 청구인이 과세대상인 건물분부가가치세를 무신고하였다 하여 2008.11.11. 청구인에게 2005년 제2기 부가가치세 129,446,530원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.5. 이의신청을 거쳐 2009.5.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인은 쟁점부동산에 대한 계약금과 중도금 1,636,073천원을지급한 후, 잔금을 마련하지 못하여 부득이 쟁점부동산을 청구외법인에게매수자의 지위와 모든 권리·의무 일체를 양도하였다.처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 개인사업자로서 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 사업자의 위치에서 부가가치세를무신고하였다 하여 과세하였으나, 청구인은 처음부터 부동산매매업을영위한 개인사업자로 등록한 사실이 없고, 사업자 등록을 한 것은쟁점부동산의매수자인 청구외법인의 대표자 OOO이 청구인의명의를 도용하여허위로 사업자 등록을 한 것으로 이에 대하여OO경찰서장에게 OOO과사업자등록을 대리한 세무대리인을 사기와 사업자등록에 대한 사문서 위조 및 행사혐의로 고발하였다.

따라서, 청구인은 부동산매매업의 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점부동산의 계약외에 부동산을 사업적으로 매매한 사실도 없으며순수개인자격으로 쟁점부동산을 매매계약하였다가 자금조달이어려워 부득이하게 중도금까지 납부한 상태에서 쟁점부동산을청구외법인에게 양도한 것인 바, 청구인은 주소지 관할 OO세무서장으로부터 양도소득세에 대한 신고안내를 받고 양도차익이 없는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 쟁점부동산의양도에 대하여 부동산매매업을 영위하는 개인사업자의 사업소득으로보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

(2)설령, 부동산매매업으로 보더라도 부동산에 대한 일체의 권리와의무를 포괄적으로 부동산매매업자에게 양도하였으므로 사업의 포괄적 양도에 해당하여 부가가치세 과세대상이 아니다.

나. 처분청 의견

(1)부동산 등의 거래행위가 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업의사업소득에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는정도의 계속성과 반복성이 있는 지 여부 등을 고려하여 사회통념에비추어 가려져야 하며「부가가치세법 시행규칙」제1조제2항은부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며, 관련규정상 거래횟수에 미달하는 거래라 하더라도 그과세기간 중에 있던 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니고(OOOOOOOOOO, 1996.10.11. 같은 뜻), 부동산을 매매계약한 목적과그동안의 행위가 부동산매매업으로서 사업소득을 구성한다면사업자등록여부나 사업자등록증상의 업종에 불구하고 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도를 사업소득으로 보아 부가가치세 과세대상으로 볼 수 있다.

청구인의 쟁점부동산 매매계약 경위를 보면, 쟁점부동산의 시공사인OOOO OOOO은 쟁점부동산을 비롯한 OOOOO 시공에 따른건물신축 대금을 회수하지 못하자 쟁점부동산을 공사대금에 갈음하여 대물변제 받았으며, 개별분양이 여의치 않자 일괄할인분양을 통해 공사대금을 회수코자 매수인을 모집하여 청구인과 일괄매매계약을 체결하였으나청구인이 잔금을 납부하지 못하자 계약해지를종용하였고, 이에 청구인은부동산매매 및 임대업을 주업으로 하는청구외법인에게 매매한 것으로청구인은 당초부터 재산보유현황이나 사업이력 등에 비추어 195개점포에 총 매매가액 58억원에 이르는 쟁점부동산의 매매자금을지급할 여력이나 담보능력이 없었고, 일괄할인 분양되는 쟁점부동산을금융권 대출과 투자자를 모집하여 취득한 후 각각의 점포를 개별분양하여 시세차익을 얻을 목적으로 매매계약을 한 것으로 이는당초 매매계약서의 특약사항에 OOOO OOOO의 동의없이 사전 분양행위를 못하도록 계약된 사실에 의해 확인되고, 부동산매매업 사업자등록 신청에 대하여는 사업자등록신청서 및 이를 대리한 세무사에 확인한 바, 청구외법인의 대표자 OOO이 사업자등록을 의뢰하면서 쟁점부동산을 청구인으로부터 일괄매수하기로 하여 업무에 대한 포괄적 동의를 얻었다 하면서 매매계약서를제출하여 사업자등록 신청을 대리하게 되었다고 구두진술하였고,인감증명서를 첨부한 위임장의 수령이나 청구인의 직접 동의 여부는확인되지 아니하나 쟁점부동산의 매수권리의 양도에 있어서 사업자등록의 유무 및 형식에 불구하고 부동산매매업의 사업활동의 일환으로 쟁점부동산의 취득권리를 양도하였으므로 부가가치세과세대상여부를 판단함에 있어 직접적인 관계가 있다고 볼 수 없다.

따라서,청구인은 부동산매매업을 영위하기 위하여 매매계약한다량의 쟁점부동산을 사업의 형편에 따라 양도하였으므로 「부가가치세법」제6조에 의한 재화의 공급으로 보아 건물분에 해당하는 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

(2)청구인의 경우 사업장의 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 사업주체만을 교체시키는 것이 아니라 부동산매매업을 영위하기 위한 청구인이 사업상매매객체인 쟁점상가에 대하여 중도금까지만 납부한 후 잔금여력이없자, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 당초 매도자인 OOOOOOOO의 동의하에 청구외법인에게 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매한 것으로청구인은 최종적으로 OOOO OOOO의 동의하에 청구외법인, OOO, OOO과 최종 매매계약을 체결하였고, OOO, OOO은임대업을 영위하며, 별도로 포괄적 양·수도 계약서가 없는 점,청구외법인 대표이사 OOO의 각서는 청구외법인 명의가 아닌 개인명의의 각서로서 그 진의를 알 수 없고, 그 내용도 쟁점상가의매매에 따른 업무처리가 약정한 것과 다름으로써 받는 불이익에대한 책임을 개인적으로 감수하는 내용으로 이를 사업의 양도에 따른권리의무의 승계로 볼 수 없는 점, 부동산매매 목적으로 매매계약한 후 계약금과 중도금만 납부한 상태에서 부동산을 취득할 수있는 권리를 매매한 것에 대하여 사업의 포괄적 양도로 보기 어려운점 등으로 보아 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(주위적청구) 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부(예비적청구) 쟁점부동산의 양도를 부가가치세 과세대상에서 제외하는 사업의포괄적 양도로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령 등

(1) 부가가치세법(2006.12.30., 법률 제8142호로 개정되기 전의 것)제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② ~

⑤ (생 략)

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. (생 략)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

3. (생 략)

⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 시행령(2006.2.9., 대통령령 제19330호로 개정되기 전의 것)제17조【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조제1항의요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서재정경제부령이 정하는 것

③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 "대통령령이 정하는 경우" 라 함은사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다.

(3) 부가가치세법 시행규칙(2005.3.11., 재정경제부령 제422호로 개정된 것)제1조【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(4) 소득세법(2006.12.30., 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(5) 소득세법 시행령제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다(가) 청구인은 OOOO OOOO이 공사미수금으로 대물변제받은쟁점부동산을 2005.7.5. 일괄매매로 취득하는 공급계약을 아래 <표>와같이 체결하였음이 심리자료에 나타난다.<표> 쟁점부동산 공급계약 내역(단위 : 원)

구? 분

계약금

중도금

잔? 금

계

납부일자

2005.7.5

2005.7.22

2005.8.5

건 축 비

305,423,500

555,315,500

2,193,496,540

3,054,235,540

대 지 비

244,576,500

444,684,500

1,756,503,460

2,445,764,460

부가가치세

30,542,350

55,531,550

219,319,654

305,423,554

계

580,542,350

1,055,531,550

4,169,349,654

5,805,423,554

(나)청구인은 쟁점부동산 취득을 위해 2005.6.22. 청구인과 OOO(청구인의 형) 명의로 대출을 발생시켜 2005.7.5. 계약금 580백만원을납부하면서 청구인 명의로 매매계약을 체결한 후,2005.7.11. 부동산 임대업을주업으로 하는OOOO OOOOOO을 설립하여 청구인이 대표로 취임하였음이 심리자료에 나타난다. (다) 청구인은 2005.7.22. 중도금을 마련하지 못하여 OOO으로부터 중도금 차입금을 상환하지 못할 시 쟁점부동산 매매계약에 대한 일체의권리를 OOO에게 넘기는 조건의 포기각서를 작성하고 중도금 1,055백만원을 차입하여 중도금을 납부하였음이 심리자료에 나타난다. (라) 그러나, 청구인은 잔금4,169백만원을 마련하지 못하여 계약금및 중도금이라도 보전하기 위하여 부동산매매업을주업으로 하는청구외법인에게 매매차익 없이 2005.10.13. 청구인과 청구외법인간에 권리의무승계계약서를 작성하고 청구외법인의 대표자 OOO으로부터“권리의무 승계 계약서”상 분할계약 등기 이전에 따른 업무처리 미흡등으로 인하여 권리·의무 인계자인 청구인에게양도소득세 등 기타제세 공과금이 발생될 경우에는 권리·의무 인수자이며확인각서인인OOO이 책임 이행할 것을 각서한다는 확인각서를 받은 후 쟁점부동산을 양도하고 2006년 5월 OO세무서장에게 양도소득세를 신고하였음이 심리자료에 나타난다.

(마) 처분청은OOOO국세청장이 OOOO OOOO에 대한 법인 통합조사결과대물변제받은 쟁점부동산의 매출누락을 적출하고 이에 따른 청구인의매입자료를 통보함에 따라 관련 수입금액 신고여부를 확인하기 위하여 현지확인을 실시하였는 바, 처분청의조사일 현재 쟁점부동산의 등기부등본에는 OOOO OOOO이 제출한 계약서의 내용과 같이 청구외법인 외 2인에게 소유권 이전등기된 사실이 확인되고, 청구인은 2005.7.1. 부동산매매업에 대한 사업자등록을 한 후 쟁점부동산을 청구외법인에게 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 부가가치세 과세대상임에도 신고하지 아니하여 탈루혐의가 있다고 판단하였음이 처분청의 현지확인 및 조사종결복명서에 나타난다. (바) 청구인은 부동산매매업에 대한 청구인 명의의 사업자등록은이 건 납세고지서 수령 이후 알게 되었고 사업자등록 과정을 확인한 바, 개업일은 2005.7.1. 사업자등록 신청일은 2005.10.7.로서 쟁점부동산의매수자인 OOO이 청구인 명의의 사업자등록을 임의로 신청한 사실을확인하였고 이에 청구인은 OOO과 OOO의 세무대리인을 사업자등록에 대한 사문서 위조 및 행사로 OO경찰서장에게 고발하였으며, 처분청이 OOO의 세무대리인에게 한 사업자등록 발급에 관한 의견조회에 대하여 OOO이 청구인에게 인감증명서와 분양계약서를 받고 사업자등록 신청을 위임하여 사업자등록신청을 하게 되었다고 회신하였음이 나타난다.

(사)청구인은 쟁점부동산을 의류OOO 수수료매장과 임대를 위하여취득하였으나 자금 확보가 어려워중도금만 지급한 상태에서 쟁점부동산을 단 1회 양도하고 양도소득세를 신고하였는 바,임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우 등사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것으로 판단(OO OOOOOOOOO, 2009.3.9. 참조)하고 있으므로청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전까지 다른 부동산을 취득하고양도한 사실이 없고, 쟁점부동산을 1회에 일괄 양도하였으며, 쟁점부동산은 OOOOO에 소재한 집합건물로 각각 분할등기되어 있을 뿐 1동의 건물안에 있는 부동산으로 수수료매장과 임대를 목적으로 취득하였다가 투자유치 건이 무산되어 사업목적에 공하기 전에 투자원본의 보전목적으로 양도한 것이므로 사업성이 없다고 주장하며 임대사업 목적을 증명하기 위하여 당시 작성한 수수료매장 사업자모집안내문과 수수료OOO매장 사업자신청서를 제출하였다.

(아) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 보면, 부동산의 거래행위가 부가가치세 과세대상인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(OOO OOOOOOOO, 2000.4.25. 참조), 청구인이 취득한 쟁점부동산은 195개의 상가건물로서 매매가액이 58억원에 해당하는 점, 청구인은 쟁점부동산을 수수료 OOO 매장으로 직영하거나 임대를 목적으로 취득하였다고 주장하나 195개의 상가건물 규모로 볼 때 일부상가의 경우에는 매매할 목적이 있었다고 봄이 합리적이라고 판단되므로 청구인의 쟁점부동산 거래에 대하여 부동산매매업에 해당하는 것으로 본 것은 달리 잘못이 없다할 것이다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 시공사인 OOOO OOOO이 공사미수금에 대한 대물변제로 취득한 쟁점부동산을 일괄매입하는 계약을 체결하고 매매대금 5,805백만원 중 계약금 580백만원과 중도금 1,055백만원 합계 1,636백만원을 납부한 후 자금부족으로 쟁점부동산에 대한일체의 권리와 의무를 부동산매매업을 영위하는 청구외법인에게 매매차익 없이 양도한 것이므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 사업의 포괄적 양도로 보아야 한다고 주장하고 있다. (나) 그러나, 처분청은청구인이 제출한 계약서에 의하면, 매매계약은 청구외법인과체결한 것으로 되어 있으나, 그 후 OOO의 요청으로 쟁점부동산195개 점포중 193개 점포는 청구외법인과 체결하였고, 2개점포는 OOO 및 OOO과 각각 최종 매매계약을 체결하여 OOO는 2005.9.18.부터 OOO은 2005.9.23.부터 부동산임대업을 개시하였으며,청구인이 제출한 확인서에 의하면, 쟁점부동산의 매매대금 중 건물분 공급가액 860,739천원에 대한 부가가치세 신고를 하여야 함에도 무신고한 사실이 있음을 인정하고 있고,OOO이 작성한 각서는 개인명의의 각서로서 그 내용도 쟁점부동산에 대한 포괄적 양도·양수가 아니라 청구인과의 약정내용에대하여 청구인에게 불이익이 발생할 경우 그 책임을 OOO이 지겠다는것으로 이를 사업의 양도에 따른 권리·의무의 승계로 보기 어려우며,계약금 및 중도금을 지급한 후 자금부족에 따른 매매거래를한것으로서 이는 사업장의 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 사업주체만을 교체시킨 것으로 보기 어렵다는 의견이다.

(다) 살피건대,「부가가치세법」 제6조제6항 및 같은 법 시행령제17조 제2항에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라함은 사업장별로 사업용 재산을 비롯한 물적, 인적시설 및 권리·의무등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것(OOO OO OOOOOOOOOO, 2004.12.10. 같은 뜻임)인 바, 청구인의 경우 쟁점부동산을 일괄로 취득하는 계약을체결한 후 자금부족을 이유로쟁점부동산 195개 점포 중 193개점포는 청구외법인과 계약하였고, 2개 점포는 OOO 및 OOO과 각각 매매계약을 체결한 것으로 나타나는 점, 청구인이 청구외법인과 쟁점부동산을 매매하면서 사업의 포괄양수도 계약을 체결한 사실이 없을 뿐만 아니라OOO이 작성한 각서만으로 이를사업의 양도에 따른 권리·의무의 승계로 보기 어려운 점등에 비추어 볼 때, 청구인이 청구외법인에게사업과 관련한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도한 사업의 양도로 보기 어렵다고 판단된다.

(3) 따라서,청구인이 쟁점부동산을 거래한데 대하여 부동산매매업에 해당하며 과세대상인 건물분부가가치세를 무신고하였다고 보아 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.