토지지분 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(기각)

보유토지 중 일부지분을 양도한 것이 사실상 토지를 개발하여 택지로서 분양한 것이므로 "부동산매매업"으로 보아 과세함

1. 원처분 개요청구인은 경기도 양평군 양서면 OO리 OOO 임야 9,917㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 동 소 OOOOO 전 5,OOO㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 위 2필지 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 1982.12.27자 매매를 원인으로 취득하였다가 1997.7.2 쟁점2토지 중 OOOOO, OOO를 청구외 OOO에게, 1997.11.20 쟁점1토지 중 OOOOO, OOO를 청구외 OOO에게, 1997.11.24 쟁점1토지 중 OOOOO, OOO와 쟁점2토지 중 OOOO, OOO를 청구외 OOO에게, 쟁점1토지 중 OOOOO, OOO와 쟁점2토지 중 OOOO, OOO를 청구외 OOO에게 각각 양도(이하 청구인이 양도한 위 토지지분을 “쟁점지분”이라 하고, 양수자인 청구외 OOO외 3인을 “OOO 등”이라 한다)하고, 처분청에 양도소득세를 신고·납부하였다.서울지방국세청장은 청구인이 OOO 등에게 쟁점지분을 양도한 사실이 부동산매매업에 해당한다고 보아 종합소득세 과세표준을 결정하여 처분청에 통지하였고, 처분청은 청구인이 납부한 위 양도소득세를 기납부세액으로 하여 1999.4.2 1997년 귀속 종합소득세 90,607,340원을 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.7.2 심사청구를 거쳐 1999.12.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견가. 청구인 주장청구인이 운영하던 부동산임대업의 부진으로 1982.12.27 취득하여 15년간 보유한 쟁점토지를 처분하려 하였으나,쟁점토지의 소재지역이 준농림지역이고, 토지거래 허가구역으로 지정되어 토지매매가 이루어 지려면 임야의 경우에는 일정평수(10,000㎡)이상이어야 하고 조림사업 등 매수할 목적이 확실하여야 하며, 농지의 경우 매수자가 현지에 거주하고 직접 경작할 수 있다는 확인이 있어야 토지거래 허가가 이루어지는 제한이 있어 일괄하여 매도하기가 현실적으로 불가능한 실정이었고,작은 면적을 매수하려는 소수인들에게 매도하기 위하여 청구인 명의로 양평군청으로부터 1995.9.22 쟁점토지 중 임야 6,460㎡에 대하여 산림형질변경허가를 득하고, 1995.9.14에 쟁점토지 중 전 2,668㎡에 대하여 농지전용허가를 득한 후 토지거래계약허가를 받아 토지실수요자인 OOO 등에게 쟁점지분을 취득시의 토지 상태대로 양도였으며,OOO 등은 토지매매계약을 체결한 후에 청구외 OOOO주식회사에 택지조성공사를 직접 의뢰하여 건축이 가능하도록 택지조성공사를 시행하였으며 쟁점토지를 매수하고 지분등기를 경료한 후 약 1년이 경과한 1998.9.14에 OOO 등이 직접 쟁점지분을 분할하여 개별지번을 부여받아 소유권을 지분별로 이기하여 등록전환한 것으로 쟁점지분의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지는 양도 당시 각 필지별로 분할등기되지는 않았으나 이미 전원주택지로 개발 및 분할하여 경계를 확정하고 도로 및 하수도 배관시설공사가 완료되는 등 건축이 가능한 택지로 변경하여 양도한 것으로 조사되었는 바, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정비·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말하는 것으로서 토지를 개발하여 주택지 등으로 분할하여 판매하는 경우 부동산매매업에 해당한다 할것이고,1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하지 아니한 경우에도 수익을 목적으로 사업을 영위할 때에는 사업자로 보아야 할 것이며, 부동산 매매업에 해당하는지 여부는 당해 양도의 목적으로 된 부동산 뿐만아니라 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 쟁점지분을 양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지 여부 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제19조제1항에는 “사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.”라고 규정하면서, 제6호에 “건설업에서 발생하는 소득”을 규정하고 있고, 제12호에 “대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득”을 규정하고 있으며,같은법시행령 제32조제1항에는 “법 제19조 제1항 제6호에서 ‘대통령령이 정하는 주택신축판매업’이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.”라고 규정하면서, 제1호에 “주택을 건설하여 판매하는 사업”을 규정하고 있고,같은법시행령 제34조에는 “법 제19조 제1항 제12호에서 ‘대통령령이 정하는 부동산 매매업’이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다.”라고 규정하고 있으며,같은법기본통칙 19-7 제1항에는 “영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.”라고 규정하면서, 제1호에는 “부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우”라고 규정하고 있고, 제3호에는 “토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우”라고 규정하고 있으며,같은조 제4항에는 “부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.”라고 규정하고 있고,부가가치세법시행규칙 제1조제1항에는 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1982.12.27 취득한 쟁점토지 중 그 일부인 쟁점지분을 1997년도에 OOO 등에게 양도하였으므로부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 규정된 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에 해당하지 아니하므로 쟁점지분을 양도한 것이 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 주장하고 있으나,동 규정은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 규정상의 판매횟수에 미달하더라도 전체적으로 보아 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 인정되면 사업성을 부정할 수 없다(대법97누12778, 1998.7.10 같은 뜻임)할 것인 바, 이건 쟁점토지의 쟁점지분 양도에 사업성이 있는지 여부가 쟁점이라 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 분할 및 개발 등을 하지 아니하고 취득 당시의 토지 상태대로 양도하였으므로 쟁점지분의 양도를 부동산매매업으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 부동산의 매매를 소득세법이 규정하는 양도소득으로 볼 것인지 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있었는지의 여부와 그 매매의 규모, 회수, 기타 제반 상황 등을 고려하여 판단하여야 할 사항인 바, 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인은 청구인이 쟁점지분을 OOO 등에게 최초로 양도하기로 계약한 1996.7.6 이전인 1995.9.22에 이미 양평군청으로부터 쟁점토지 중 임야에 대한 산림형질변경허가를 신청하였는 바, 토지 양도 이전에 쟁점토지를 개발할 목적을 가지고 있었다고 볼 수 있다. (나) 1996.7.6부터 1996.12.30까지의 기간 중에 청구인이 매수자인 OOO 등과 각각 작성한 쟁점지분양도계약서를 보면 그 명칭이 “OOOOOOOO분양계약서”로 되어 있으며 그 내용도 매도자인 청구인이 택지조성을 성실히 이행하여 매수자의 건축 신축에 지장이 없도록 한다는 조건의 택지 분양 계약임을 알 수 있다고 하겠다.

(다) 청구인은 쟁점지분의 택지조성공사가 양수자인 OOO 등에 의하여 시행되었다고 주장하면서 OOO 등과 택지조성공사의 시행자인 청구외 OOOO주식회사간에 1996.9.18～1997.11.17사이에 개별적으로 체결된 계약서와 OOO 등이 청구외 OOOO주식회사의 계좌로 공사비용을 입금하였다는 청구외 OOOO주식회사의 계좌를 제시하고 있으나,동 계약서의 계약시기 및 계약금액이 청구외 OOOO주식회사의 계좌상 나타나는 입금내역과 일치하지 아니하고 청구외 OOOO주식회사의 계좌에 나타나는 입금액이 OOO 등에게서 입금되었다는 사실을 달리 입증하지 못하고 있는 바, 쟁점토지에 대한 택지조성공사가 양수자인 OOO 등이 주도하여 시행하였다는 사실을 인정하기는 어렵다 할 것이다. (라) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 1998.9.14 쟁점토지를 분할함에 있어 26필지로 분할하여 OOO 등에게 6필지를 분할 등기한 직후 20필지를 소유하고 있었던 사실로 보아 쟁점토지를 매매하기 위하여 불가피하게 분할한 것으로 보기는 어렵고 전체적인 개발계획에 의하여 분할된 것으로 볼 수 있다고 하겠다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 보건데, 청구인이 쟁점지분을 양도한 행위가부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 규정된 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에 해당하지는 않는다 하더라도 청구인이 쟁점토지를 양도하기 전에 이미 청구인 명의로 산림형질변경허가를 신청한 점, 쟁점토지의 쟁점지분에 대한 양도계약서의 형식과 내용이 쟁점토지의 종합적인 택지개발사업으로 인정되고 있는 점, 청구인은 양수자인 OOO 등이 쟁점지분의 택지조성공사를 시행하였다고 주장하고 있으나 개별적인 공사계약일뿐 아니라 공사대금의 입금이 증빙자료로 입증되지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 26필지로 분할하여 쟁점지분에 해당하는 6필지 외에 20필지를 소유하고 있었던 점, 등 제반상황에 비추어 처분청이 쟁점토지의 쟁점지분의 양도를 부동산매매업에 해당한다고 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결 론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.