토지의 양도차익 결정방법을 어떻게 하는 것이 적법타당한지의 여부(경정)

현재의 기준시가가 75.1.1 현재의 의제가액보다 많은 경우 취득가액은 기준시가, 양도가액은 실지거래가액에 의한다는 예규(재산 01254-2659, 89.7.20)가 있으므로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산기준시가로 결정하여 과세한 당초처분에 잘못이 없음.

1. 원처분 개요청구인은 서울 영등포구 OOO동 OOOOO 소재 대지 1,488㎡를 70.2.22 서울특별시로부터 취득하여 88.9.29 OOO 등 4인에게 양도한 사실이 있다.처분청은 위 토지의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액으로 양도차익을 계산하여 92.10.1 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 532,429,310원 및 동 방위세 100,935,650원을 결정고지하였다가 92.10.27 위 토지의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 양도당시 기준시가를 기준으로 환산한 가액으로 양도차익을 다시 계산하여 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 100,512,690원 및 동 방위세 20,089,420원을 추가로 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.12.10 심사청구를 거쳐 93.2.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 위 토지가 취득당시는 특정지역이 아니었으나 양도당시는 특정지역으로 고시되었으므로 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도당시 기준시가를 기준으로 계산한 환산기준시가로 양도차익을 결정하여야 함에도 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산기준시가로 양도차익을 결정·과세한 처분은 부당하다는 주장이다.국세청장은 소득세법시행령 부칙 제9조는 납세자에게 유리한 취득가액을 적용하도록 하는 규정인 바, 취득가액을 위 부칙 규정에 의하여 결정하는 경우 양도가액도 기준시가로 결정하여야 하는 것은 아니며 75.1.1 현재의 기준시가가 75.1.1 현재의 의제가액보다 많은 경우 취득가액은 기준시가, 양도가액은 실지거래가액에 의한다는 예규(재산 01254-2659, 89.7.20)가 있으므로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산기준시가로 결정하여 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건의 다툼은 위 토지의 양도차익 결정방법을 어떻게 하는 것이 적법·타당한지의 여부에 있다.

나. 관련법령

을 본다.1)소득세법 제23조제4항 및 같은 법 제45조 제1항에 의하면 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것이나 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있도록 규정하고 있으며2)동법시행령 제170조제4항에서는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우”를 규정하고 있고 같은 조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하되, 다만 국가·지방자치단체, 기타 법인과 거래한 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있으며3)동법시행령 제115조제1항 및 제3항의 규정에 의하면 토지의 경우 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하고 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다라고 되어 있고4)동법시행규칙 제56조의5제5항의 규정에 의하면 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 과세시가표준액을 곱하여 이를 양도당시의 과세시가표준액으로 나눈 금액으로 하며 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액은 취득당시의 실지거래가액에 양도당시의 과세시가표준액을

곱하여 이를 취득당시의 과세시가표준액으로 나눈 금액으로 하도록 되어 있으며5) 소득세법(74.12.24 법률 제2705호) 부칙 제16조에서는 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득시기는 75.1.1에 취득한 것으로 의제하도록 되어 있으며 소득세법시행령(1974.12.31, 대통령령 제7458호) 부칙 제9조에서는 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없을 때에는 75.1.1 현재의 기준시가)에 의하여 평가한 가액으로 하되, 74.12.31 이전에 취득한 자산의 실지취득가액에 74.12.31 이전의 취득일로부터 74.12.31까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 75.1.1현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 가액을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있다.

다. 이 건 사실관계를 본다.

1) 청구인은 70.2.22 위 토지를 서울특별시로부터 20,460,000원에 취득하여 88.9.29 OOO 등 4인에게 양도한 후 88.10.31 위 토지 양도에 대한 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가(1,108,143,360원)로, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액(89,389,737원)으로 계산하여 양도소득세 368,742,340원 및 동 방위세 73,748,470원을 자진납부하였으며 청구인은 88.11.24 위 토지의 양도차익을 다시 계산(취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액인 30,935,520원으로, 양도가액은 30,935,520원에 88.9.29 현재의 지방세법상의 과세시가표준액을 곱하여 75.1.1 현재의 지방세법상의 과세시가표준액으로 나눈 385,500,297원으로 함)하여 양도소득세 253,545,480원 및 동 방위세 50,709,090원을 환급할 세액으로 하는 내용의 수정신고를 하였음이 신고서 등 관련기록에 의하여 확인되고2) 처분청은 88.12.21 위 토지의 양도차익을 산정하면서 취득가액은 75.1.1 현재의 의제 실지거래가액 30,669,540원으로, 양도가액은 실지취득가액에 88.9.29 현재의 지방세법상의 과세시가표준액을 곱하고 70.2.22 현재의 지방세법상의 과세시가표준액으로 나눈 760,921,668원으로 하여 양도소득세 117,842,410원과 동 방위세 23,568,480원을 환급, 결정하였음이 관련기록에 의하여 확인되며3) 위 환급거부처분에 대한 청구인의 심판청구에 대하여 당 심판소에서는 89.9.11 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가인 1,108,143,360원으로, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 기준시가인 89,389,737원으로 하여야 하나 동 결정으로 인하여 오히려

청구인에게 불이익이 초래되어국세기본법 제79조제2항의 규정(불이익 변경금지원칙)에 의하여 기각결정(89서1082, 89.9.11)하였음이 결정문에 의하여 확인되며4) 이후 국세청장에서 처분청에 대한 정기감사를 하면서 청구인이 양도한 위 토지의 양수자인 OOO으로부터 위 토지의 양도가액이 1,260,336,000원인 사실을 확인받음에 따라 처분청은 양도가액은 실지거래가액인 1,260,336,000원으로, 취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액인 36,418,800원으로 하여 양도차익을 결정하여 89.9.16 88년 귀속 양도소득세 294,039,700원 및 동 방위세 58,807,940원을 고지하였음이 관련기록에 의하여 확인되고5) 청구인은 89.9.16자의 처분청 처분에 대하여 위 토지의 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여야 한다는 내용의 심판청구를 하였고 이에 대하여 당 심판소는 90.3.5 위 1차 심판결정내용과 같은 양도차익 결정방법에 의하여야 한다는 결정(89서2295, 90.3.5)을 하였으며 대법원도 위의 당 심판소 결정내용과 같은 양도차익 결정방법에 의하여야 한다는 판결(92누893, 92.7.14)을 하였음이 결정문 및 판결문에 의하여 확인되며6) 이후 처분청은 청구인의 거래상대방에 대한 서울지방국세청의 특별조사에 의하여 실지양도가액이 2,025,000,000원으로 밝혀졌다하여 위 토지의 양도가액을 2,025,000,000원으로, 취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액인 36,418,800원으로 양도차익을 계산하여 92.10.1 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 532,429,310원 및 동 방위세 100,935,650원을 결정고지하였다가 92.10.27 위 토지의 양도가액을 2,025,000,000원으로, 취득가액은

양도당시 기준시가를 기준으로 환산한 89,389,737원으로 양도차익을 다시 계산하여 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 100,512,690원 및 동 방위세 20,089,420원을 추가로 결정고지하였음이 이 건 결정결의서에 의하여 확인된다.

라. 위의 내용 등을 종합하여 볼 때첫째, 위 토지의 취득시기가 70.2.22이므로 취득가액은 소득세법 시행령 부칙 제9조의 규정에 의한 가액으로 하여야 하며 서울특별시로부터의 실지취득가액이 밝혀졌다하여 이를 취득가액으로 결정할 수는 없고, 위 토지는 취득당시에는 국세청장이 정한 특정지역에 해당되지 아니하였으나 양도당시에는 특정지역으로 고시되었으므로 양도가액은소득세법시행령 제115조제1항 제1호 (가)목을 적용하여 배율방법에 의한 기준시가로 결정하여야 하며 취득가액은 같은 조 제3항 및동법 시행규칙 제56조의5제5항과 제7항의 규정에 의하여 환산한 기준시가로 결정하도록 하고 있다.

그러나 위 토지의 취득일이 70.2.22이므로 소득세법시행령 부칙 제9조에 의하여 위 토지의 취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액과 75.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없을 때에는 75.1.1 현재의 기준시가)에 의하여 평가한 가액을 비교하여 많은 금액으로 하여야 하는 바, 청구인이 서울특별시로부터 취득한 실지거래 가액에 도매물가상승율을 감안한 가액은 36,418,800원이며 75.1.1 현재의 위 환산기준시가는 89,389,737원이므로 위 환산기준시가를 취득가액으로 결정하여야 하며 양도가액은소득세법시행령 제170조제1항의 양도차익 결정원칙에 의하여 기준시가로 결정하여야 하고둘째, 국가·지방자치단체 또는 법인에 대한 거래로서 쌍방거래가액 중 법인과의 실지거래가액이 확인되고 다른 하나(개인)의 가액이 확인되지 아니할 경우 확인된 법인과의 거래가액은 실지거래가액에 의하고 확인되지 아니한 개인과의 거래가액은 확인된 법인과의 실지거래가액을 기준으로 환산한 기준시가로 결정하는 것이나 이와 반대로 쌍방거래가액중 개인과의 실지거래가액이 확인되고 다른 하나(국가·지방자치단체 또는 법인)의 가액이 확인되지 아니할 경우 쌍방가액을 기준시가로 하여야 하며 확인된 개인과의 거래가액을 기준으로 확인되지 아니한 법인과의 거래가액을 환산할 수는 없는 것인 바, 청구인의 경우 취득시기를 75.1.1로 의제하여야 하므로 개인간의 양도가액을 실지양도가액으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 기준으로 환산할 수 없고셋째, 89.9.16 처분청이 위 토지의 양도가액을 실지양도가액으로, 취득가액은 실지취득가액에 도매물가상승율을 감안한 가액으로 양도차익을 결정고지한 처분에 대한 청구인의 불복에 대하여 당 심판소(90.3.5)와 대법원(92.7.14)에서는 위와 같은 사유로 위 토지의 양도가액은 배율방법에

의한 기준시가로, 취득가액은 양도당시 기준시가를 기준으로 환산한 기준시가로 양도차익을 결정하여야 한다는 결정과 판결을 한 바 있으므로 설사 그 후 실지양도가액이 증액되었다하여도 동일한 사건, 동일한 청구인의 토지 양도에 대하여 양도차익 결정방법을 달리 적용하여 결정·과세할 수는 없다 하겠다.

마. 따라서 위 토지의 양도가액은 배율적용한 기준시가(1,108,143,360원)로, 취득가액은 75.1.1 현재의 환산기준시가(89,389,737원)로 하여 양도차익을 결정·과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단되므로국세기본법 제81조제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.