기준시가에 의한 양도차익 계산시 필요경비 공제의 적정여부(기각)

토지·건물의 양도차익을 기준시가로 계산할 때에 필요경비로 공제하는 것은 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 가산한 금액으로 하도록 소득세법에서 규정하고 있고, 처분청이 신주택의 양도차익을 기준시가로 결정하였으므로 구주택의 철거비를 필요경비로 공제하지 않고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없음

1. 원처분 개요청구인은 1990.5.12 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOOO 대지 136㎡및 주택 80.4㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 161,000,000원에 취득하여 거주하다가 1991.11.1 공사비 112,850,000원에 단독주택 240.84㎡(이하 “신주택”이라 한다)를신축하여 1992.9.22 285,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의거 양도차익을계산하여 1993.5.31 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 제시한 증빙서류만으로는 신주택의 취득가액을 확인할 수 없다고 하여 기준시가에 의거 양도차익을 계산 1996.7.16 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 22,960,110원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.9.12 심사청구를 거쳐 1996.12.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 양도취득시의 매매계약서 및 신주택의 신축비용에 대한 건물신축업자의 사실확인서를 첨부하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하고, 신주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한다고 하더라도 신주택을 신축하기 위하여 멸실한 구주택 가액을 양도자산의 취득원가로 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견자산(부동산)의 양도에 따른 자산양도차익의 계산은 기준시가로 계산함이 원칙이고 예외적으로 양도 및 취득가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액으로계산하도록 소득세법에서 규정하고 있는데, 이 건의 경우는 양도가액과 구주택의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 신주택의 신축비용에대하여는 단지 청구외 OOO의 공사직영확인서만을 제시하고 있는 바, 이 확인서만으로는 청구인이 신주택을 신축한 비용이라고 인정하기는 어렵다고 판단되며,토지·건물의 양도차익을 기준시가로 계산할 때에 필요경비로 공제하는것은 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의7을 가산한 금액으로 하도록 소득세법에서 규정하고 있고, 처분청이 신주택의양도차익을 기준시가로 결정하였으므로 구주택의 철거비를 필요경비로 공제하지 않고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 처분의 당부및기준시가에 의한 양도차익 계산시 필요경비 공제의 적정여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(1993.12.31 개정전의 것) 제23조 제4항 및 제45조 제1항,같은법 시행령 제94조및 제170조 제4항의 규정을 모두어 보면「토지·건물의경우 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 자산의 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산하는 것이나 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적지출액, 양도비로 지출한 금액에 불구하고 취득당시의기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 가산한 금액을 필요경비로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단(1)청구인은 신주택의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여계산하여야 한다고 주장하면서 구주택 취득시의 매매계약서와 신주택 신축공사비에대한 청구외 OOO의 사실확인원 및 신주택 양도시의 매매계약서를 제시하고있으며, 신주택의 양도가액이 285,000,000원이고 구주택의 취득가액이 161,000,000원인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 신주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하기 위해서는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득시의 실지거래가액 모두를 확인할 수 있어야 하나, 청구인의 경우 양도시의 실지거래가액은 확인된다 하더라도 신주택 신축비로 112,850,000원을 지출하였다고 주장하면서 공사업자인 청구외 OOO의 거래사실확인원을 제출하고 있으나 이의 사실여부를 입증할 수 있는다른 증빙은 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3)토지·건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 필요경비는취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 가산한 금액으로 하도록 소득세법에서 명문으로 규정하고 있으므로, 처분청에서 신주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하면서 구주택의 취득가액을 필요경비로 공제하지 아니하고 신주택 취득당시의 기준시가에 신주택 취득당시의지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 가산한 금액을 필요경비로 공제하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.