3월 이내에 주택임대신고서의 제출이 양도소득세를 감면받기 위한 필요적 요건인지(기각)

청구인이 쟁점주택을 각각 다세대주택으로 등기하였음이 확인되므로 쟁점주택이 다가구주택에 해당한다는 주장은 타당하지 않음

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.12.13. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 주택 101호와 301호 및 302호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2003.3.25. 양도하고 2004.5.31. 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득과세표준확정신고를 하였다.

나. 이에 대하여 처분청은 쟁점주택을 다세대주택으로 보는 한편, 쟁점주택 양도당시 청구인의 남편인 이OO가 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OO OOOO(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 소유하고 있다 하여 1세대4주택 상태에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 쟁점주택 중 301호 및 302호는 실지거래가액으로, 101호는 기준시가로 양도차익을 계산하여 2004.10.18 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 25,547,710원을 경정고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2005.1.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 등기부등본상 다세대 주택으로 등재되어 있으나 실질내용은 다가구 주택이므로 쟁점주택을 하나의 주택으로 보아야 하는 바, 따라서 쟁점주택의 양도는 1세대2주택의 양도에 해당되므로 쟁점주택 중 301호 및 302호에 대하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점주택의 양도가 실질거래가액에 의한 과세대상이라 하더라도 쟁점주택의 양도가액 8억원은 실질적인 교환가치가 반영된 가액이 아니라 재건축아파트를 분양받을 수 있는 권리의 대가가 포함된 가액이므로 실질가치가 반영된 거래가액으로 과세하거나 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 남편 이OO는 다세대주택 8채를 신축하여 5채를 분양하고 나머지 3채, 즉 쟁점주택을 청구인에게 매매를 원인으로 소유권을 이전하였고, 청구인은 쟁점주택을 각각 다세대주택으로 등기하였음이 확인되므로 쟁점주택이 다가구주택에 해당한다는 청구주장은 이유없다. 또한, 양도가액은 명칭에 불구하고 유상으로 받은 모든 가치가 포함되는 것인 바, 청구인과 OOO지역주택조합장과 체결한 매매계약서에 의하면, 쟁점주택의 총매매가액이 8억원으로 명시되어 있으므로 쟁점주택의 실지양도가액이 8억원이 아니라는 청구주장 또한 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택이 다가구주택에 해당한다는 청구주장의 당부와 쟁점주택의 실지양도가액이 8억원이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2)소득세법 시행령 제162조의2【양도가액】⑤법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 남편 이OO는 OOO OOOOO라는 다세대주택 8채를 신축하여 5채를 분양하고 미분양 3채, 즉 쟁점주택을 각각 제1층 제101호, 제3층 제301호, 제3층 제302호로 하여 소유권보존등기하였고, 청구인은 1999.12.13. 매매를 원인으로 이를 각각 소유권이전등기하였으며, 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대원인 이OO는 쟁점외주택을 소유하고 있었음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인과 OOO지역주택조합 추진위원장 및 OOOOOO주식회사 간에 2002.10.8. 체결한 매매계약서를 보면, 쟁점주택의 매매대금은 8억원으로 되어 있고, 청구인은 본 계약체결시 매수인이 사업추진하는 공동주택의 입주를 희망할 경우 지역주택조합의 조합원으로 가입하여야 하고, 24평형의 분양대금은 159백만원이며, 33평형은 229백만원으로 확정(업무추진비 별도)하여 매수인은 청구인에게 우선적으로 공급하기로 한다고 되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점주택이 다가구주택이므로 쟁점주택의 양도는 1세대2주택의 양도에 해당한다는 주장이나, 위 사실내용과 같이 쟁점주택은 세대별로 구분등기된 다세대주택인 사실이 확인되므로 청구주장은 받아들일 수 없다고 하겠다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점주택의 양도가액 8억원에는 재건축아파트를 분양받을 수 있는 권리에 대한 대가가 포함되어 있으므로 이를 제외한 가액을 실지거래가액으로 보거나 실지양도가액이 불분명한 경우에 해당한다는 주장이나, 쟁점주택의 매매계약서상 매매대금이 8억원으로 명시되어 있고, 재건축아파트를 분양받을 수 있는 권리는 매매가액과 별도로 규정하고 있어 권리에 대한 대가가 포함되어 있다는 청구주장은 사실과 다를 뿐만 아니라 양도가액은 명칭에 불구하고 유상으로 받은 모든 가치를 포함하는 것이므로 이 부분 청구주장 또한 받아들일 수 없다고 할 것이다.

(5) 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대4주택 상태에서 양도한 것으로 보고, 그 양도가액을 8억원으로 하여 쟁점주택 중 301호 및 302호의 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.