이 건의 다툼은(1) 실거래가액에 의하여 신고한 것에 대하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 부과한 처분의 당부와(2) 토지의 개별공시지가가 없어 분할되기 전 모번지의 공시지가를 적용한 처분의 당부(경정)

토지가 분할되기전 모번지 토지의 개별공시지가를 토지의 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 관련법령을 잘못 적용한 부적법한 처분인 바, 토지의 양도차익을 기준시가에 의해 산정함에 있어 분할전 모번지의 개별공시지가의 적정여부와는 관계없이 위 관련법령에서 정한 방법대로 다시 산정함이 타당함

1. 원처분 개요청구인이 충청남도 천안시 OO면 OOOOOOO 소재 답 2,645㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.3.18 취득하여 97.3.14 청구외 OOO에게 양도한 후 97.4.1 실지거래가액(양도가액 56,000,000원, 취득가액 48,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고하고 양도소득세 1,027,470원을 납부한 것에 대하여, 처분청은 양도가액은 확인이 되나, 취득가액은 청구인이 신고한 가액과 처분청이 조사한 가액이 다르므로, 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익과 세액을 결정하여 98.2.1 청구인에게 양도소득세 18,557,910원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.2.18 심사청구를 거쳐 98.5.4 이 건 심판청구를 제기하였다

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 처분청이 전 소유자에 대한 조회를 통하여 취득가액을 확인하였다면 확인된 가액으로 양도차익을 산정하여 처분하여야 함에도 이를 불분명하다고 하여 기준시가에 의하여 과세함은 부당하며,

(2) 기준시가로 과세하더라도, 이를 적용함에 있어 쟁점토지가 96.6.29 분할됨에 따라 양도당시에는 개별공시지가가 없어 모번지의 개별공시지가를 원용하여 쟁점토지의 기준시가로 적용하였는 바, 동 개별공시지가가 과다하게 산정되었다는 천안시청의 인정에도 불구하고 그 개별공시지가를 그대로 기준시가로 원용함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면(가) 부동산 매매계약시에는 부동산 중개인이나 입회인의 참여하에 작성하고, 한필지의 토지를 2인에게 양도함에 있어 취득자마다 부동산 매매계약서를 작성하지 아니하고 하나의 계약서를 작성하는 것이 일반적인 거래관행임에 비추어 청구인이 제시한 취득계약서는 중개인이나 입회인의 참여하에 작성된 것이 아닌 쌍방합의계약서로 쟁점토지 800평을 청구인 단독으로 취득한 것으로 매매계약이 체결되어 있어 일반적인 거래관행에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵다고 보여지고(나) 처분청에서 전소유자 청구외 OOO에게 거래내용을 조회한 결과 쟁점토지를 44,000,000원에 양도하였다는 회신이 있었는데 청구인은 48,000,000원에 취득하였다는 부동산매매계약서를 제시하고 있어 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다고 판단되며(다) 또한, 취득당시 쟁점토지의 청구인 지분을 청구외 OOO에게 명의신탁하면서 88.5.12 채권최고액 35,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 일반적인 거래가액보다 높은 금액의 근저당권을 설정하는 것이 일반적인 거래관행임에도 청구인의 경우에는 취득가액보다 낮은 금액의 근저당권을 설정하였음이 확인되고 있어 청구인이 제시한 취득당시 부동산 매매계약서는 사실계약서로 인정하기 어렵다고 보아지므로소득세법 시행령 제166조제5항의 규정에 의거 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(2) 쟁점토지의 공시지가가 없어 분할되기전의 모번지의 공시지가를 적용한 것은 정당하며, 또한 공시지가의 정정이 아니라 과다산정되었다는 단순한 의견만으로는 세액경정을 할 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.(심판청구과정에서 새로 제기된 쟁점으로서, 이에 대한 처분청 의견임)

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점이 건의 다툼은

(1) 실거래가액에 의하여 신고한 것에 대하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 부과한 처분의 당부와

(2) 쟁점토지의 개별공시지가가 없어 분할되기 전 모번지의 공시지가를 적용한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호 및같은법 제97조제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 「법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있으며,같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, (이하 생략)」라고 규정하고 있다.또한,같은법 시행령 제166조제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생 략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.또한,소득세법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서는 「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산가. 토지지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (이하 생략)

2. (생 략)」라고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에는 「법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료 등에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청은 양도가액은 확인되나 취득가액은 청구인이 신고한 가액과 처분청이 거래상대방을 통하여 조사한 가격과 상이하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지가 분할되기 전인 모번지의 개별공시지가를 기준시가로 하고 동 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 처분청이 확인한 가액이 있으면 그 가액을 취득시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴보면,처분청이 거래상대방인 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO에게 거래내용을 조사한 바에 의하면 매매금액은 44,000,000원이라고 회신하고 있음을 확인할 수 있는 바, 청구인이 취득가액으로 신고한 48,000,000원과는 상이하여 청구인이 취득가액으로 신고한 가액이 실지거래가액이라고 믿을 수 없으며, 처분청이 조사한 가액 또한 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 실지거래가액이라고 단정지을 수 없다고 판단되어 쟁점토지의 취득가액은 불분명하다고 판단된다.

(3) 한편, 쟁점토지의 기준시가를 쟁점토지가 분할되기 전 모번지의 개별공시지가로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 살펴보면(가) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지는 96.6.29 분할되어 쟁점토지의 양도당시인 97.3.14에는 쟁점토지의 개별공시지가가 없었던 것을 알 수 있고,(나) 처분청에서는 쟁점토지가 분할되기 전의 토지인 충남 천안시 OO면 OO리 OOOOO의 개별공시지가를 쟁점토지의 기준시가로 적용하여 양도차익을 산정하였음을 알 수 있다. (다) 한편, 쟁점토지의 기준시가로 원용된 분할전 모번지의 개별공시지가는 용도지역 착오로 인하여 과다산정되어 있음이 천안시에서 청구인(토지 53823-870, 98.4.10) 및 처분청(토지 53823-992, 98.4.24) 앞으로 보낸 공문에 의하여 확인되고 있어, 당초 처분청이 적용한 기준시가는 부적정함을 알 수 있다.

(라) 살펴보건대, 토지의 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 적용할 양도가액은 양도당시 「지가공시및토지등의평가에관한법률」에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 하나의 필지가 2이상의 필지로 분할됨으로써 당해토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는소득세법 제99조제1항 제1호 가목 단서 및같은법 시행령 제164조제1항의 규정에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액에 의하여야 할 것(같은뜻 : 재산 46014-346, 97.10.8, 국심97경0643, 98.3.21)이므로, 처분청에서 쟁점토지가 분할되기전 모번지 토지의 개별공시지가를 쟁점토지의 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 관련법령을 잘못 적용한 부적법한 처분인 바, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의해 산정함에 있어 분할전 모번지의 개별공시지가의 적정여부와는 관계없이 위 관련법령에서 정한 방법대로 다시 산정함이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.