부동산의 거래에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 과세한 당초처분의 당부(경정)

취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 할 것이므로 소득세법 제23조 제4항 단서 및 같은법 제45조 제1항 단서의 규정에 따라 부동산의 양도가액은 00원, 취득가액은 00원으로 하여 당초처분을 경정함이 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 청구인이 같은시 강서구 OO동 OOOOO 소재 OOOO시장 점포 OOOOO 및 OOOOO, 대지 43.27평방미터, 건물 27.3평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 등기부등본상 80.12.2자 매매를 원인으로 80.12.12 청구외 OOO외 1인으로부터 취득하였다가 88.11.24자 매매를 원인으로 89.1.9 청구외 OOO에게 양도한 후 89.5.31 실지거래가액에 따라 자산양도차익확정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없다고 하여 쟁점부동산의 취득시기는 80.12.12, 양도시기는 88.12.27(매매계약서상 잔금일)로 하고 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의한 가액으로 하여, 90.1.16 양도소득세 5,295,030원 및 동방위세 529,520원을 부과처분하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.12 심사청구를 거쳐 90.6.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장처분청은 청구인이 80.12.12 취득하였다가 88.12.27 양도한 쟁점부동산의 거래에 대하여 기준시가에 의하여 이 건 처분을 하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 24,000,000원에 취득하였다가 시장형성이 되지 않고 임대도 잘 이루어지지 않아 취득시의 채무변제등을 위해 28,000,000원에 양도하였음이 거래상대방들에 의해 확인되고 있고 또한 청구인은 실지거래가액에 의해 자산양도차익 확정신고를 한 바 있는데도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였음은 부당하므로 실지거래가액에 의하여 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 24,000,000원, 양도가액이 28,000,000원이라 주장하고, 그 거증으로 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 취득당시의 거래상대방 확인서는 제시하지 못하고 있으며, 또한 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 보건대, 쟁점부동산을 24,000,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 28,000,000원에 양도하였다는 주장은 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결제 금융자료등 증빙이 없어 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점부동산의 거래에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관계규정을 보면,소득세법 제23조제4항 및 같은 법 제45조 제1항은 자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위의 대통령령이 정하는 경우에 대하여같은법 시행령 제170조제4항 제3호는 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다. 다음으로 이 건 부과처분 경위 및 청구인의 주장을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 거래한 후 89.5.31 자산양도차익확정신고를 함에 있어 취득가액은 24,000,000원, 양도가액은 28,000,000원으로 하고 이의 증빙으로 취득·양도시의 매매계약서와 양도시 거래상대방의 거래사실확인서등을 첨부한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다고 하여 취득 및 양도가액을 기준시가에 의한 가액으로 하여 이 건 부과처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였음은 부당하다고 주장하고 있다.

살피건대, 이 건의 경우는 청구인이소득세법 제100조의 규정에 의한 자산양도차익확정신고를 하였으므로 전시한동법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하여 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지가 문제된다 할 것인 바, 먼저 쟁점부동산의 실지취득가액을 24,000,000원으로 인정할 수 있는지에 대하여 보면, 쟁점부동산 보다 약 2년뒤에 거래된 쟁점부동산과 인근한 점포 OOOOO, OOOOO에 대한 82.8.16자 점포분양계약서상 청구외 OOO, OOO가 OOOOOO주식회사로부터 각 12,276,000원 합계 24,552,000원에 분양받았음이 확인되고 있는 점, 쟁점부동산 취득시의 거래상대방들인 청구외 OOO 외 1인중 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOO OOOO 거주하는 OOO가 청구인에게 쟁점부동산을 24,000,000원에 양도하였음을 90.1.30 확인하고 있으며, 동인의 처 청구외 OOO가 당심에 출석하여 90.8.23 진술한 내용도 위의 확인내용과 일치하고 있는 점, 기타 청구인이 제시하는 영수증등을 종합해 볼 때 쟁점부동산의 취득가액 24,000,000원은 그 신빙성을 인정할 수 있다고 하겠고,다음으로 쟁점부동산의 양도가액을 28,000,000원으로 인정할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하여 현재 쟁점부동산에서 점포를 운영하고 있는 청구외 OOO이 쟁점부동산을 28,000,000원에 취득하였다고 89.5.6 확인한 바 있고, 당심의 요구에 의한 90.8.23자 회신문에서도 쟁점부동산의 취득가액을 28,000,000원으로 확인하고 있는 점, 당심에서 쟁점부동산 양도시의 매매계약서상 중개인인 공인중개사 OOO에게 직접 확인한 바 쟁점부동산의 양도가액을 28,000,000원으로 확인하고

있는 점, 쟁점부동산 양도시보다 약 5개월후에 거래된 인근점포인 OOOO 점포의 거래가액이 16,000,000원인 점등을 종합해 볼 때 쟁점부동산(OOOOO 점포 및 OOOOO 점포)의 양도가액 28,000,000원도 그 신빙성이 인정된다고 할 것이다.

따라서 이 건의 경우는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 할 것이므로소득세법 제23조제4항 단서 및같은법 제45조제1항 단서의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도가액은 28,000,000원, 취득가액은 24,000,000원으로 하여 당초처분을 경정함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.