철거된 건물의 취득당시 기준시가와 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 필요경비 부인한 처분의 당부(기각)

양도토지의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 “양도당시의 기준시가에서 공제할 필요경비”로 한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 사실청구인이 88.7.5 서울시 중랑구 OO동 OOOOO 대지 142평방미터와 지상건물 71.14평방미터를 취득하여 소유하다가 89.6.21 위 지상건물을 철거하여 토지만을 나대지 상태로 89.7.28 청구외 OOO에게 양도하고, 기준시가에 의해 자산양도차익예정신고를 하면서 철거된 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%를 필요경비에 산입한데 대하여,처분청은 철거된 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세 표준액의 7%를 필요경비에서 제외하여 91.1.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 3,287,560원 및 동 방위세 328,750원을 부과한 바,청구인은 이에 불복하여 91.3.14 심사청구를 거쳐 91.7.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장토지와 건물을 취득후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 건물의 취득가액을 필요경비로 산입하여야 한다는 대법원 판례(대법원 89누53, 90.1.25)로 볼 때,청구인이 이 건 건물을 취득할 당시 이미 건축한지 17여년이 경과되어 활용가치가 없었고, 또한 청구인이 새로이 취득한 건물로 이주한 사실도 없었으며 더욱이 토지와 건물을 취득한 후 1년이내에 건물을 철거한 점등으로 미루어 토지만을 이용할 목적이었음이 명백한 이상 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7% 상당액은 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건 청구의 쟁점은 토지와 건물을 함께 취득하였으나 건물을 철거한 후 나대지 상태로 토지만 양도하는 경우 건물의 취득가액을 양도자산(토지)의 필요경비로 할 수 있는 지 여부를 가리는데 있는데, 이런 경우는 이 건 양도자산은 토지뿐이므로 건물의 취득가액(기준시가)은소득세법 제45조제1항 제1호의 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”에 해당되지 않음은 분명하고, 한편소득세법 제45조제1항 제1호 단서 및 제2호 내지 제4호와 관련하여 보더라도 이 건은 “기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우”에 해당하므로소득세법시행령 제94조제5항의 규정에 의거 당해 양도자산인 토지의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액만을 필요경비로 할 수 있다할 것인 바, 철거된 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%를 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점철거된 건물의 취득당시 기준시가와 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 필요경비 부인한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 청구인은 88.7.5 쟁점토지와 그 지상건물을 함께 취득하여 89.6.21 지상건물을 철거한 후 토지만을 나대지 상태로 89.7.28 양도하고 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 철거된 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 필요경비에 산입하였던 바,처분청은 청구인이 필요경비에 산입한 철거건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%를 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과 처분하였고, 이에 대하여 청구인은 대법원판례를 근거로 철거건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다.한편 관련 법규정을 보면,소득세법 제23조제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,동법 제45조제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있으며,동법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제1항에서 법 제45조 제1항 제1호 단서의 “취득에 소요된 실지거래가액”에 관하여 규정하고 있고, 동조 제2항에서 법 제45조 제1항 제2호의 “설비비와 개량비”에 관하여 규정하고 있는데 「양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용」을 그중 하나로 열거하고 있으며, 동조 제3항에서 법 제45조 제1항 제3호의 “자본적 지출액”에 관하여 규정하고 있고, 동조 제4항에서 법 제45조 제1항 제4호의 “양도비”에 관하여 규정하고 있으며, 동조 제5항에서 「법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 토지와 건물의 경우 취득당시의 기준시가에 취득당시의 등록세 과세표준액의 7%를 가산한 금액으로 한다」고 규정하고 있다.

살피건대, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다 할 것인데(대법원 89누53, 90.1.25),이 건의 경우 청구인은 토지와 그 지상건물을 함께 취득(88.7.5)한 후 단시일내에 지상건물을 철거하지 아니하고 양도(89.7.28)하기 직전인 89.6.21에 이르러서 지상건물을 철거하였으므로 이 건 토지와 지상건물을 취득할 당시 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보기 어려울 뿐 아니라, 이 건은 “기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우”에 해당하므로 전시한소득세법시행령 제94조제5항의 규정에 의거 당해 양도자산인 토지의 취득당시 기준시가와 취득당시의 등록세 과세시가표준액의 7%에 해당하는 금액만을 필요경비로 할 수 있다 할 것인 바, 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 양도토지의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액을 “양도당시의 기준시가에서 공제할 필요경비”로 하고 건물의 취득당시 기준시가와 취득당시 등록세 과세표준액의 7%를 필요경비 부인하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.