아파트에 대한 근저당권설정 채권최고액을 실지거래 양도가액으로 본 처분의 당부(경정)

매매실례가ㆍ근저당설정최고액은 시가자료일뿐 실지거래가액은 아님.

1. 원처분 개요청구인은 92.8.19(등기접수일) 경기도 군포시 OO동 OOOOOOO OOOO OOOOO 아파트 건물 41.85㎡ 및 그 부속토지(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 92.11.9 양도하였다.처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 50,000,000원으로 보아 93.11.27 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 18,204,320원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.1.25 심사청구를 거쳐 94.4.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 청구인의 동서 OOO로부터 사업자금 30,000,000원을 차용한 사실이 있고, 92.10.20 부도가 발생함에 따라 채권자들에게 가압류 당해 경매되는 것을 막고 청구외 OOO에게는 피해가 없도록 쟁점아파트를 소유권이전해 주고자 하였으나 전매금지기간이어서 50,000,000원에 근저당설정을 하였다가 92.11.9 등기이전이 가능하게 되어 차용금 30,000,000원의 대가로 쟁점아파트의 소유권을 이전해 준 것이므로 쟁점아파트의 양도가액은 30,000,000원이고, 양도가액이 불분명한 경우에는 기준시가에 의해 양도소득세를 과세하여야 하는데도 근저당권설정 채권최고액을 실거래 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 청구인의 동서 OOO로부터 차용한 30,000,000원의 대가로 쟁점아파트의 소유권을 이전등기해 주었다고 주장하나 채무액에 대한 입증자료가 없어 신빙성이 없으므로 쟁점아파트에 대한 근저당권설정최고액을 실지양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트에 대한 근저당권설정 채권최고액을 쟁점아파트의 실지거래 양도가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 본다.소득세법 제23조제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서와같은법시행령 제170조제4항 제2호 다목의 규정을 종합해 보면 “부동산을 취득후 1년이내에 양도한 경우”에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정한다.청구인은 쟁점아파트를 92.9.19 취득하여 92.11.9 양도하였으므로 “취득후 1년이내에 양도한 경우”로 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정하는 경우에 해당되고 청구인은 쟁점아파트를 대한주택공사로부터 23,987,000원에 분양받았으며 이에 대한 다툼은 없다.처분청에서 쟁점아파트의 양도가액을 조사한 조사서에 의하면 부동산중개소(3개)로부터 같은 아파트 단지내에 있는 같은 평형 아파트의 매매실례를 조사한 바, 50,000,000원～58,000,000원으로 최저매매실례가액이 50,000,000원이고 쟁점아파트에 대한 근저당권설정 채권최고액이 50,000,000원이므로 쟁점아파트의 실지거래 양도가액이 50,000,000원이라고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나 인근아파트의 매매실례가나 쟁점아파트에 대한 근저당최고가액은 시가를 파악하는 자료는 된다 하더라도 이를 실지거래가액이라고 할 수는 없다 할 것이다.그리고 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 양도가액이라고 주장하는 30,000,000원은 신빙성이 없고 실지거래 양도가액은 조사할 수 없다고 하고 있으나청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 가액과는 다른 실지거래가액이 조사되거나 주장하는 가액을 부인할 수 있는 입증자료가 없는 한 청구인이 주장하고 거래상대방(양수자)이 실지거래가액이라고 확인하는 30,000,000원을 쟁점아파트의 실지거래 양도가액으로 보아야 한다고 판단된다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.