합병된 토지에 대한 양도소득 산정(기각)

수개 필지의 토지취득 후 1필지로 합병하고 개별공시지가가 고시되기 전 양도한 경우, 감정평가기관의 감정가액으로 평가하는 것이므로 평가기관의 평가액 평균액을 기준시가로 보아 양도가액을 산정한 사례

1. 처분개요

청구인은 1998.12.15. OOO(이하 “쟁점①토지”라 한다)를, 2001.8.6. 같은 동 449-2번지 소재 대지 557.9㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 각각 취득하였고, 양 토지는 2004.3.23. 449-2번지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)로 합병되었던 바, 2004.6.16. 쟁점부동산을 청구외 기도한, 정OOO, 장OOO에게 매도하고, 같은 해 7.10. 쟁점①토지, 쟁점②토지에 관하여 2003.1.1. 기준 2003.6.30. 공시된 기준시가(쟁점①토지: ㎡당 540,000원, 쟁점②토지: ㎡당 690,000원)를 기준으로 양도가액을 814,005,000원으로 산정하여 양도차익이 없다는 내용의 양도소득세 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산을 쟁점①토지와 쟁점②토지가 합병되어 개별공시지가가 없는 토지로 보고, 청구외 주식회사 OOO, OOO에 위 합병일인 2004.3.23.을 기준으로 쟁점부동산의 개별지가 감정을 의뢰해 받은 개별토지 단가의 평균인 ㎡당 831,000원으로 양도가액을 산정하여, 2005.12.1. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 93,125,240원을 경정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.1.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 주장쟁점①토지와 쟁점②토지가 쟁점부동산으로 합병된 다음 쟁점부동산이 양도된 사실은 다툼이 없으나, 위 합병은 청구인의 의사와 무관하게 이루어졌고, 합병 전과 비교하여 합병이라는 행정절차만으로 고액의 양도소득세를 부담하게 됨은국세기본법 제18조의 납세자의 재산권이 부당하게 침해되는 행위에 해당한다고 할 것이므로 이 건 과세처분은 부당하다.

(2) 예비적 주장소득세법 제96조에 따르면 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의하도록 되어 있고, 양도일인 2004.6.16.에 적용되는 공시지가는 2003.1.1.을 기준으로 2003.6.30. 공시된 가격을 적용하는 것이므로 쟁점부동산에 대한 2003.1.1.기준 개별토지가액을 산정해야 할 것이므로쟁점①토지와 쟁점②토지의 합병일인2004.3.23.을 기준으로 감정된 쟁점부동산의 개별토지 단가로 양도가액을 산정한 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 주위적 주장에 대한 의견소득세법시행령 제164조제1항 제2호에 의하면 지적법에 의한 분할 또는 합병된 토지는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정되어 있고, 처분청은 2 이상 감정평가기관의 감정가액 평균액을 기준시가로 평가하여 양도가액을 산정했으므로, 청구인의 재산권이 침해됐다고 보기는 힘들다 할 것인 바 이 건 과세처분은 정당하다.

(2) 예비적 주장에 대한 의견소득세법시행령 제164조에 의하여 기준시가를 산정하는 경우는 개별공시지가가 없는 경우로서소득세법 제99조에 따른 개별공시지가가 적용되는 영역이 아니므로 적용 개별공시지가의 시점을 고려해야 한다는 청구인의 주장은 이유 없고, 위 합병일을 기준시점으로 산정한 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점2필지의 토지가 합병된 후 양도되어 합병 후 토지에 대한 개별공시지가가 없는 경우, 처분청이 2 이상 감정평가기관의 감정가액을 평균한 가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제96조 (양도가액) ①제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.제99조 (기준시가의 산정) ①제96조제1항 본문, 제97조제1항제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물가. 토지부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법시행령제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.12.15. 쟁점①토지를, 2001.8.6. 쟁점②토지를 각 취득한 사실, 쟁점①토지·쟁점②토지가 2004.3.23. 쟁점부동산으로 합병된 사실, 청구인은 2004.6.16. 쟁점부동산을 청구외 기도한, 정OOO, 장OOO에게 양도하였고 양도 당시 쟁점부동산에 대한 개별공시지가가 공시되지 않은 사실, 같은 해 7.10. 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점①토지, 쟁점②토지에 대한 각 2003.1.1.을 기준으로 2003.6.30. 공시된 개별공시지가로 산정하여 양도소득세 예정신고를 한 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 제출한 OOO, OOO의 각 감정평가서에 따르면 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 개별공시지가가 없다고 보고 청구외 주식회사 OOO, OOO에 위 합병일인 2004.3.23.을 기준으로 쟁점부동산의 개별지가감정을 의뢰한 사실, 위 감정평가기관들은 다음과 같이 쟁점부동산의 개별토지단가를 산정하였고, 처분청은 그 평균값을 쟁점부동산의 기준시가로 본 사실이 인정된다.OOO

(3) 살피건대, 수개 필지의 토지를 취득한 후 1필지로 합병하고 당해 토지에 대한 개별공시지가가 고시되기 전에 양도하는 경우, 합병된 토지는 개별공시지가가 없다 할 것이므로 처분청이소득세법시행령 제164조제2항 단서에 의하여 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다 할 것이다OOO.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 개별공시지가가 없다고 보고 2 이상 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 받은 개별토지 단가의 평균액을 기준시가로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 산정한 이 건 경정처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.