처분청이 아파트 당첨권의 양도에 대한 프레미엄 신고가액을 부인하고 매매실례가액에 의거 양도차익을 결정한 당초처분의 당부 (취소)

처분은 처분청이 실지거래가액에 대한 구체적인 조사를 소홀히 한 채 막연히 청구인의 신고가액을 부인하고 처분청의 자의적인 계산에 의하여 증액결정한 것이라 할 것이므로 처분청이 이건 양도당시의 실지거래가액을 조사확인하여 다시 부과하는 것은 별론으로 하더라도 처분은 전시한 관계법령의 규정에 비추어 볼 때 위법 부당하다고 판단됨

1. 사실청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 87.11.7 서울 중랑구 OO동 OOOOO 소재 OOOOOOO OO OOOOO(18.8평형)를 청구외 법인 OOOO주식회사(분양업체)와 분양계약을 체결하고 88.7.9 청구인이 위 아파트 분양대금 21,601,000원중 계약금 및 중도금 합계 14,300,000원을 불입한 상태에서 동 아파트 당첨권을 청구외 OOO에게 양도하고 분양업체인 청구외 OOOO주식회사의 분양계약자 명의를 위 OOO으로 변경(아파트 계약 권리의무 승계) 한 후 88.7.11 위 아파트 당첨권의 양도가액(프레미엄)을 200,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 프레미엄 200,000원을 부인하고 매매실례가액에 의한 5,000,000원으로 양도차익을 계산하여 90.1.16 양도소득세 2,880,000원 및 동 방위세 288,000원을 청구인에게 결정고지하였으며 청구인은 위 처분에 대하여 불복하여 90.2.12 이의신청, 90.3.21 심사청구를 거쳐 90.6.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 자신이 87.11.7 분양받은 OOOOOOO OO OOOOO(18.8평형)를 자금사정상 부득이 중도에 양도하고 받은 프레미엄 200,000원에 대하여 88.7.11 관계증빙서류를 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 필하였으나 처분청은 그 신고가액 200,000원을 부인하고 이를 5,000,000원으로 계산하여 전시한 양도소득세 및 동 방위세를 청구인에게 부과한 것인데 청구인이 동 아파트 당첨권을 양도한 시기(88.7.9)에는 전반적인 부동산 경기가 침체되어 거래가 한산하던 때이었고 더욱이 위 아파트는 프레미엄이 거의 형성되지 아니한 상태에서 청구인이 프레미엄 200,000원에 이를 양도하게 되었음이 틀림없는 사실임에도 처분청이 뚜렷한 과세근거도 없이 신고가액을 부인하고 막연히 양도일 이후 88.9.21 고시된 국세청 기준시가를 감안하여 증액과세한 것은 소급과세금지의 원칙에 반할 뿐만 아니라 아무런 법적 근거도 없이 과세한 부당한 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 위 아파트 당첨권의 양도가액을 200,000원이라고 주장하면서 그 거증으로 양도당시의 계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 동 계약서에는 중개인이나 입회인의 기재가 없어 그 내용의 진실성 여부를 확인할 수 없고, 한편 청구인이 아파트 당첨권을 양도한 날(88.7.9)로부터 시기적으로 근접한 88.9.21자 고시된 동 아파트 당첨권의 기준시가는 5,000,000원(동 기준시가는 8,000,000원인데 국세청장은 이를 5,000,000원으로 착오하였음)인 점을 고려할 때 처분청이 동 아파트 당첨권의 양도가액을 5,000,000원으로 하여 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없어 보인다는 의견이다.

4. 쟁점처분청이 아파트 당첨권의 양도에 대한 프레미엄 신고가액을 부인하고 매매실례가액에 의거 양도차익을 결정한 당초처분의 당부를 가리는 데 이 건 심판청구의 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인이 아파트 당첨권을 88.7.9 양도하고 양도가액(프레미엄) 200,000원에 대한 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 그 신고가액(200,000원)을 부인하고 이를 5,000,000원으로 계산하여 전시한 양도소득세 및 동 방위세를 결정고지한 것임을 알 수 있고, 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청 임의로 양도가액을 계산하여 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 먼저 관계법령을 살펴보면,소득세법 제23조제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고,같은법 시행령 제170조제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 이상과 같은 관계법령을 종합 해 보면, 양도소득세 과세를 위한 양도차익의 결정에 있어서 그 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이나 다만, 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의한다 할 것이다.

이 건의 경우 청구인의 신고가액을 부인하고 처분청이 양도가액을 증액 결정한 부과처분이 적정한지 여부에 대하여 살펴보면,청구인으로부터 위 아파트 당첨권을 취득하여 현재까지 동 아파트에 거주하고 있는 청구외 OOO에 의하면 동 아파트 당첨권을 프레미엄 200,000원에 매수하였다고 진술하고 있어 청구인이 신고시 제출한 매매계약서와 거래상대방의(인감증명을 첨부한) 거래사실확인서의 내용이 부합하다고 인정되는 점, 동 아파트를 분양한 청구외 법인 OOOO주식회사 직원(회계부장 OOO)에 의하면 동 아파트를 87년 11월에 분양할 당시 18.8평형 아파트의 경우에는 분양대상 총 135세대중 청약순위 1순위 및 2순위 청약신청자가 11명에 그치는 정도로 청약인기도가 극히 저조하였다고 하는 점, 처분청은 88.9.21 고시된 국세청 기준시가를 감안하여 이 건 신고가액을 믿을 수 없다고 부인하였으나 그 기준시가는 청구인의 양도시기인 88.7.9 이후에 각 세무서에서 88.8.14까지 특정지역 기준시가 조사대상지역을 선정 보고하고 88.8.1(조사기준일) 현재의 가격을 소급 조사한 후 88.9.1까지 해당지방국세청에 보고한 자료를 근거로 하여 지정고시된 것임을 서울지방국세청 88.8.23자 공문(재산 22633-OOOO)에 의하여 확인할 수 있는 점, 처분청에서는 양도당시의 매매실례가액에 의거 위 아파트 당첨권 양도가액(프레미엄)을 5,000,000원으로 결정하였다고 하고 있으나 당심의 심리자료 제출요구에도 구체적인 매매실례 거증을 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 이 건 처분은 처분청이 실지거래가액에 대한 구체적인 조사를 소홀히 한 채 막연히 청구인의 신고가액을 부인하고 처분청의 자의적인 계산에 의하여 증액결정한 것이라 할 것이므로 처분청이 이건 양도당시의 실지거래가액을 조사확인하여

다시 부과하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 당초처분은 전시한 관계법령의 규정에 비추어 볼 때 위법 부당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.