쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분의 당부(기각)

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

1. 사 실 청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 성남시 OO동 OOOO O 소재 대지 245㎡ 및 건물 79.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.6.28 청구외 OOO으로부터 취득하여 4년간 보유하다가 89.7.15 청구외 OOO에게 양도하고 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액(취득가액: 32,000,000원, 양도가액: 30,000,000원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 이행한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득시 거래상대방인 OOO이 실지거래가액의 확인에 불응하고 있고, 또한 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가(취득가액: 10,200,235원, 양도가액: 74,392,120원)와 현격한 차이가 날뿐 아니라 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 91.2.17 청구인에게 양도소득세 31,896,660원 및 동 방위세 6,379,330원을 결정고지함에 따라 청구인은 이에 불복하고 91.4.16 이의신청과 91.6.13 심사청구를 거쳐 91.9.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 위치가 OOOO연구원으로 진입하는 대로밑의 낭떨어지 경사지상의 건물로서 습지이기 때문에 뒷담도 쌓지 못하고 방치되어 있을뿐 아니라 대문간이나 벽등 구조물이 균열이 심한 상황이고 공부상 대지면적이 74평으로 되어 있으나 이웃집변소와 동내 진입도로의 확장으로 실점유 평수가 60여평밖에 되지 않는 실정이며, 또한 건축당시의 건축주가 급사(急死)한데다 전소유자 OOO이 나병환자로서 주변에서 흉가시하고 있는 주택을 85.6.28 자로 32,000,000원에 잘못 취득하여 4년동안 방치상태에 있다가 89.7.15 부득이 30,000,000원에양도한 후 동 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 이행하였는데도 처분청은 뚜렷한 이유없이 기준시가로 이 건을 처분한 것은 부당하므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 취득당시 실지거래가액은 기준시가에 비해 313.7%인데 반하여 양도당시 실지거래가액이라고 주장하는 금액은 양도당시 기준시가의 40.3%에 불과하여 극히 이례적인 바, 쟁점부동산의 보유기간이 4년이상으로서 시일경과에 따른 부동산의 가격상승은 공지의 사항에 속하고 일반적인 경험법칙에 속한다 할 것이므로 이 예외적인 사항에 속하는 청구인의 주장에 대하여 청구인이 그 사정을 입증할 만한 금융자료등 객관적인 거증자료 제시가 없으므로 청구인 주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 이 건 과세경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 쟁점부동산의 거래상대방인 청구외 OOO이 실지거래가액의 확인에 불응하고 있고 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가와 현격한 차이가 날뿐 아니라 금융자료등의 객관적인 증빙제시가 없어 쟁점부동산의 실지취득가액 및 양도가액은 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 거래가액을 기준시가로 평가하여 이 건 처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 면적이 공부상 74평이나 실제 사용가능한 면적은 60여평밖에 되지 아니하고, 또한 전소유자가 나병환자로서 주변에서 흉가로 보고 있기 때문에 4년동안 매매가 되지 아니하여 방치하여 두었기 때문에 취득가격(32,000,000원)보다 낮은 가격(30,000,000원)으로 양도한 것이 사실이므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장이다. 다음으로 이 건 관련 법령규정인, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호를 보면 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익예정신고를 이행한 사실 (취득가액 32,000,000원 및 양도가액 30,000,000원)에 대하여는 다툼이 없고 다만, 취득 및 양도가액을 기준시가로 과세한 당초 처분이 정당한지 여부에 대해서만 다툼이 있으므로 이에 대하여 살피건대, 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 32,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 그 증빙자료로 취득시 부동산중개인 청구외 OOO의 거래사실확인서와 매매계약서만 제출하고 매입자금 지급시 수수한 금융자료를 제시하지 못하고 있어 사실상 취득가액이 얼마인지 확인할 수 없고, 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 4년간 보유하다가 청구외 OOO에게 30,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 제출한 매매계약서를 보면 동 매매계약서는 89.7.14 경기도 성남시 중원구청장으로 부터 검인받은 검인계약서로서 일반적으로 검인계약서상 거래금액은 실지거래금액 보다 적은 금액으로 작성하는 예가 있는 점등으로 미루어 볼 때 양도당시 작성한 실제 매매계약서나 양도대금 수령시 수수한 금융자료를 제시하지 아니하는 한 동 검인계약서상 양도금액 30,000,000원을 확인된 양도가액으로 믿기는 어려우며, 셋째, 처분청이 제출한 이 건 조사복명서를 보면, 처분청은 90.11월 쟁점부동산의 취득시 거래상대방인 청구외 OOO에게 쟁점부동산의 실지거래가액이 얼마인지를 조회하였으나 청구외 OOO이 동 실지거래가액확인에 불응하여 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없었던 점등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액은 확인할 수 없는 경우에 해당된다할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가로 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없어 보이는 반면 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.