청구인이 신고한 부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

부동산을 담보로 하여 채권최고금액을 근저당권을 설정하는 등 14건의 근저당 및 전세권을 설정한 사실이 있는 바, 동 금액이 부동산의 시가에 기초하여 설정된 가액이라고 인정될 수 있으므로 실지거래가액으로 신고하였다고 보지 않는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 대 136㎡ 및 근린생활시설·주택 283.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.7.12. 취득하여, 94.7.18. 양도한 후 94.9.1. 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.4.27. 청구인에게 94년도분 양도소득세 41,821,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.24. 이의신청, 95.9.21. 심사청구를 거쳐 96.1.5. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 89.6.15. 청구외 OOO로부터 288,500,000원에 취득하였으나 금융기관 및 개인들로부터 차입한 자금을 상환하지 못해 경매신청을 당하는 등의 어려운 사정으로 94.7.13. 청구외 OOO, OOO에게 312,000,000원에 양도하고, 자산양도차익 예정신고하면서 쟁점부동산 취득시의 부동산 중개인으로부터 받은 사실확인서와 매수인의 거래사실확인서 및 인감증명서를 제출하였는바, 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장의견 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사하고자 하였으나, 매도자인 OOO이 거소불명자로 확인되었고, 매수인인 OOO·OOO는 실지거래가액을 확인할 수 있는 아무런 증빙을 제시하지 아니하였고 이에 대한 질문에 대하여도 일체의 답변을 회피하여 실지거래가액을 확인할 수 없었음이 인정되고, 쟁점부동산의 기준시가는 보유기간 중 74.8% 상승하였음에도 불구하고, 청구인이 신고한 가액은 8.1%에 불과하며, 처분청이 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 양도가액은 평당 12～14백만원으로 조사되었음에도 청구인이 신고한 평당 양도가액은 7,584,000원으로 탐문조사가액의 63.2%에 불과하여 이 건 매매거래는 극히 이례적인 거래로 인정되고, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성할 수 있는 임의로 작성된 매매계약서 및 거래사실확인서 등을 증빙으로 제시하였을 뿐이므로, 처분청이 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액은 신빙성이 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 쟁점은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제82조의2 제4항의 규정을 모아보면 토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 보유기간 중 쟁점부동산이 8.1% 상승하였다고 신고하였으나 기준시가는 74.8% 상승한 것으로 나타나고 있고, 처분청이 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 양도당시의 시가는 평당 12～14백만원으로 조사되었음에도 청구인이 신고한 평당 양도가액은 7,584,000원으로 탐문조사한 시가의 63.2%에 불과한 반면, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 쟁점부동산의 등기부를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 하여 OOOOOO금고에 채권최고금액 35,000,000원의 근저당권을 설정하는 등 91.10.20. ～ 93.11.10. 기간동안 총 14건의 근저당 및 전세권 487,000,000원을 설정한 사실이 있는 바, 이 금액이 쟁점부동산의 시가에 기초하여 설정된 가액이라고 인정될 수 있는데 반하여, 청구인이 신고한 양도가액은 312,000,000원에 불과하여 청구인이 실지거래가액으로 신고하였다고 인정하기 어렵다.

(2) 따라서, 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.