토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

토지 등의 양도차익은 기준시가에 의해 결정하는 것이 원칙이며 취득당시 환지예정지의 지정 등으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라진 경우에는 그 토지의 지목ㆍ정황 등과 유사한 토지의 등급에 준하여 수정결정한 잠정등급을 취득당시의 토지등급으로 하여야 함

1. 원처분의 개요청구인은 87.7.22 청구외 OOO 및 OOO과 공동으로 경기도 OOO시 OO동 OOOOOOOO 소재 하천 1,357㎡(이하 “환지전 토지”라 한다)를 취득하였는 바, 동 토지는 87.5.20 토지구획정리사업지구내의 토지로서 환지예정지 지정공고가 있었으며 91.4.23 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOO 대지 286.9㎡(청구인 지분은 3분의 1인 95.6㎡로서 이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은곳 OOOOOOO 대지 443.4㎡로 환지처분되었다.청구인은 쟁점토지를 92.6.30 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하나 소유권이전등기는 93.12.31 이루어졌으며 이와 관련하여 청구인은 92.7월 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 하였다.처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고시 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 신빙성이 없을뿐더러 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙이 없다고 하여 기준시가(취득당시의 토지등급은 59등급으로 84.7.1 설정된 것)로 양도차익을 계산하고 96.6.26 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 27,200,700원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.8.21 이의신청과 96.11.8 심사청구를 거쳐 97.2.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 청구외 OOO 및 OOO과 함께 환지전 토지를 청구외 OOO외 3인으로부터 177,000,000원에 취득하였으며, 이후 이땅은 OOO동 OOOOOOO 대지 443.4㎡와 OOO동 OOOOOOO 대지 286.9㎡로 환지되었으므로 쟁점토지의 취득가액을 안분계산하면 23,144,000원이 된다.한편, 쟁점토지는 약 29평으로 지상건물을 짓기가 어려울 뿐만 아니라 청구외 OOO 및 OOO과 공유지분으로 되어 있어 청구인 단독으로 재산권을 행사하기가 어려운 땅이기에 공유지분권자인 위 OOO에게 37,000,000원에 92.6.30 양도하고 OOO시장으로부터 매매계약서에 검인을 하였으며, 92.7월에는 양도가액 37,000,000원, 취득가액 23,144,000원으로 하여 양도소득세 예정신고후 양도소득세 예정신고후 양도소득세 3,158,670원을 납부하였다.

따라서 처분청은 쟁점토지를 취득한 위 OOO이 임의로 작성하여 OOO시장으로부터 검인받아 소유권이전 등기한 부동산매매 검인계약서가 있다는 사유로 청구인이 제출한 증빙에 의하여 확인되는 양도가액 및 취득가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 부당하게 과세하였는 바, 경정취소 되어야 한다.

3. 국세청장 의견청구인이 3인 공동으로 토지구획정리사업지구내의 토지인 환지전 토지를 87.7.22 취득한 후 쟁점토지로 환지받아 93.12.31 환지전 토지의 공동소유자중의 한사람인 청구외 OOO에게 양도하고 취득 및 양도 쌍방 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고 및 납부를 하였으나 처분청은 실지거래가액을 인정할수 없다고 하여 96.6.26 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세처분 하였는바, 신고된 가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지를 보면,첫째, 청구인등 3인의 환지전 토지의 취득가액이 177,000,000원이고 이를 근거로 하여 환지받은 쟁점토지의 가액을 환산하면 실지거래가액이 23,144,000원이라고 주장하고 있으나 위 취득가액 177,000,000원이 실지거래가액인지에 대하여는 아무런 증빙을 제시한 바 없고,둘째, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하면서 신고한 양도가액은 37,000,000원이며 이를 실지거래가액이라고 주장하고 그 증빙으로 매수자의 확인서를 제시하고 있으나 매수자가 쟁점토지에 대한 등기이전시에 이전서류와 함께 제출한 부동산매매 검인계약서상의 양도가액은 63,000,000원으로서 청구인의 신고가액과는 큰폭의 차액이 날 뿐만 아니라 쟁점토지의 개별공시지가는 62,095,999원으로서 청구인이 주장하는 신고가액 37,000,000원보다는 오히려 부동산매매 검인계약서상의 양도가액이 더 가까운 것으로 확인되고 있다.

따라서 쟁점토지에 대한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라는 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단

(1) 관련법령구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조(양도소득)와 제45조(양도소득의 필요경비계산) 및 같은법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항의 규정을 종합하여 보면 토지 또는 건물의 양도차익은 양도가액과 취득가액을 기준시가를 적용하여 결정하는 것이 원칙이나 소득세법시행령(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호 및 동 시행령부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항에 의하여 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 경우 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 청구인등 3인의 환지전 토지의 취득가액이 177,000,000원인 바, 이를 근거로 하여 환지받은 쟁점토지의 가액을 환산하면 실지거래가액이 23,144,000원이며, 양도가액은 자산양도차익 예정신고를 하면서 신고한 37,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하면서 양도 및 취득시 부동산매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인원과 환지지정조서 및 등기부등본등을 제시하고 있다.그러나 처분청의 서류등을 보면 취득가액은 청구인이 거래상대방 인감을 첨부하여 확인서를 제시하고 있으나 처분청이 거래상대방으로부터 재확인을 받지 못하였으며, 양도가액은 청구인이 주장하는 평당 1,280,000원에 비하여 인근부동산중개업소의 탐문가액이 평당 2,500,000원이었고, 나아가 쟁점토지의 소유권이전등기시 첨부된 부동산매매 검인계약서상의 금액이 63,000,000원이고 쟁점토지의 개별공시지가가 63,095,999원인 바, 청구인이 주장하는 실지양도가액 37,000,000원은 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 이 건 과세하였음을 알 수 있다.살피건대, 청구인은 92.8.20 OOO시장의 검인을 받은 부동산매매계약서가 실제계약서라고 제시하고 있으나 쟁점토지의 소유권이전등기시 첨부된 부동산매매검인계약서는 93.12.30 OOO시장의 검인을 받은 것으로 양도가액이 63,000,000원이며, 당시 기준시가로 계산한 쟁점토지의 양도가액이 63,094,000원인데 반해, 청구인이 신고한 실지양도가액은 37,000,000원에 불과하여 청구인이 주장하는 실지양도가액이 신빙성이 없음에도 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 증빙으로 제시한 것은 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서에 불과할 뿐 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료등을 제시하지 못하고 있다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 다투지 아니하고 있으나 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함에 있어서 취득당시의 토지등급을 적용한 것이 정당한지를 직권심리한 바,쟁점토지의 취득당시에 시행되던지방세법시행령 제80조의 2(토지등급의 결정등) 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 「시장·군수는 토지에 대하여 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하고 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재하여야 하고 위와 같이 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목 정황 등과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있다」고 규정하고 있으며,같은법시행규칙 제46조의 2(토지구획정리사업등 특정사업지구내 토지의 잠정등급 결정) 제1항에서는 「토지구획정리사업에 의하여 환지예정지 등으로 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정등급을 설정하여야 한다」고 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지는 토지구획정리사업의 시행 등으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 사업시행 이후의 토지에 대하여 사업시행이전의 토지등급을 적용하는 것은 불합리하므로 사업시행에 따라 변경된 토지의 지목·품위 또는 정황에 맞는 토지등급을 새로이 설정하여 이를 사업시행일 이후의 토지등급으로 적용하고자 함에 있다고 할 것이다.

사실관계를 보면, 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행인가는 86.12.5 공고되었으며 그 환지예정지의 지정은 87.5.20 공고된 사실이 OOO시장의 처분청에 대한 조회 회신공문 등에 의하여 확인되고 있으며, 그 토지대장에 의하면 토지구획정리사업 시행인가 전인 84.7.1 쟁점토지의 등급이 59등급으로 설정되었다가 그 환지예정지 지정 후인 87.10.1 잠정등급이 167등급으로 설정된 사실이 확인되고 있고 청구인은 그 잠정등급의 설정이 있기 전인 87.7.22 쟁점토지를 취득하였으며 이러한 사실관계에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며 그 양도당시의 기준시가에 대하여도 다툼이 없다. 살피건대, 처분청은 청구인의 쟁점토지에 대한 취득당시의 토지등급으로 59등급을 적용하였으나, 위 59등급은 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행인가 및 환지예정지의 지정전에 설정된 것으로서 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 (87.7.22)에는 환지예정지의 지정 등으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라져 있었다고 할 것이고 이에 따라 OOO시장이 87.10.1 쟁점토지의 잠정등급을 167등급으로 설정한 사실이 토지잠정등급확인원에 의하여 확인되고 있다.

그렇다면 처분청이 쟁점토지에 대한 취득당시의 토지등급으로 적용한 59등급은 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 지목·품위 또는 정황 등을 제대로 반영한 것으로 보기는 어려우므로 이를 기준으로 취득당시의 기준시가를 결정하는 것은 타당하지 아니하다고 할 것이며, 쟁점토지에 대하여 87.10.1 설정된 잠정등급이 비록 그 취득일로부터 71일 후에 설정된 것이라고 하더라도 그 등급의 설정경위, 쟁점토지의 정황이나 그 주변환경의 변화 등을 고려할 때 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 위 잠정등급(167등급)을 취득당시의 토지등급으로 적용함이 타당한 것으로 판단된다(국심 93중 1401, 93.10.11 및 95경2661, 95.11.28도 같은 뜻임).

라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으나 처분내용에 일부 잘못이 있어국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.