주택신축판매업 해당 여부(기각)

신축한 주택을 타인이 소유권보존등기한데 대하여 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세한 사례

1. 원처분 개요 청구인외 9인은 청구인이 소유하고 있던 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOOOO 대지 232㎡를 포함한 4필지 대지 1,806㎡ 지상의 구주택을 멸실하고 새로이 OO빌라 19세대를 재건축하기로 하고 신축주택중 9세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 건축대금으로 공사시공자에게 소유권을 이전하여 주는 조건으로 청구외 OO건설주식회사와 공사도급계약을 체결한 후 10세대는 토지소유자들 명의로 소유권 보존 등기하였고, 나머지 9세대는 1997.4.19 위 OO건설주식회사로부터 쟁점주택의 분양권한 등 일체의 권리를 양수받은 청구외 OOO 명의로 소유권보존등기를 하였다. 처분청은 OO빌라 19세대중 쟁점주택이 실지시공자인 OOO 명의로 1997.4.9 소유권 보존 등기된 것에 대하여 주택소유자들이 쟁점주택을 건축공사비로 판매한 것으로 보아 쟁점주택가액중 청구인지분인 1/10 해당금액 282,433,884원을 청구인의 수입금액으로 하여 1998.12.1 청구인에게 1997년 귀속분 종합소득세 23,446,670원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.1 심사청구를 거쳐 1999.6.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 당초 넓은 골목길의 옹벽밑에 위치하고 있던 청구인 소유의 단독주택(2층)을 연접해 있던 OOO연립(10새대)의 재건축계획이 수립되어 신축공사부지로 주택점유부분 이외의 구주택 부속토지중 일부를 제공하고 그 대신 새로 건축된 연립주택 1동을 받기로 청구외 OOO과 대물변제의 계약을 하였고, 쟁점주택은 공사용역대가로 공사시공자에게 제공하기로 계약하였으며, 준공미필상태에서 가처분촉탁등기로 1997년도에 집합건물등기가 이루어졌고 복잡한 가압류처분 등으로 재산권을 행사하고 있지 못함에도 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 위 OO빌라 신축과 관련한 건축허가자료에 의하면, 청구인은 건축주로 허가를 받았고, 건설업자에게 건축비조로 쟁점주택을 제공하기로 공사도급계약을 체결한 후 실지시공자인 OOO에게 쟁점주택의 소유권을 이전시킨 것은 건축공사비의 대물변제로 쟁점주택을 지급한 것이라 할 것이고, 청구인은 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으며, 쟁점주택은 국민주택규모 이상의 주택으로 청구인이 건설용역의 대가로 건축업자에게 소유권 이전 등기하여 준 것은 재화의 공급에 해당하므로 쟁점주택의 가액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다 하겠다. 또한 관련예규에 의하면, 거주자가 공동으로 매입한 토지에 연립주택을 신축하여 당해 거주자 본인이 거주할 목적으로 각각 1세대씩 소유하고 남은 잔여세대를 시공업자에게 공사비로 대물변제하기로 한 때에는 대물 변제한 잔여세대에 대하여는 사업소득으로 과세하는 것으로 해석하고 있는 바, 위 내용을 종합하여 볼 때 청구인을 포함한 구주택소유자들은 연립주택신축의 공동사업자로 보아야 할 것이고 위 빌라를 신축하여 각각 1세대씩 소유하고 잔여세대인 쟁점주택을 건축공사비조로 건설업자에게 소유권 이전 등기하여 준 것은 공사비의 대물변제에 해당하는 것으로서 주택신축판매업에 해당된다 할 것이므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신축한 쟁점주택을 타인이 소유권보존등기한 데 대하여 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제19조 제1항 제6호에는 “사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다)”이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제32조 제1항 제1호에는 “법 제19조 제1항 제6호에서 「대통령령이 정하는 주택신축판매업」이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업”이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제24조 제1항, 제2항 및 제3항에는 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하고, 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산하며, 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인등 10인이 쟁점주택을 건축업자에게 소유권 이전 등기한 것은 청구인등 10인이 재화를 공급한 것으로서 주택신축판매업에 해당한다 하여 종합소득세를 과세한바, 청구인은 대지지분이 감소되는 대신 신축주택을 취득하게 된 것으로 사업성이 있는 것으로 볼 수 없어 주택신축판매업으로 볼 수 없다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO 주택 소유자인 청구인과 같은 동 OOOOOO의 2필지 지상의 OOO연립주택 소유자 9인은 청구외 OOO과 구주택을 멸실하고 주택을 신축하는 계약을 체결하고 1997년 위 토지상에 지하1층 지상4층 규모로 19세대의 OO빌라를 신축하여 19세대 중 10세대는 청구인등 토지소유자명의로 각각 소유권보존등기를 하였고 나머지 9세대(쟁점주택)는 1997.4.9 청구외 OOO(위 OOO이 공사를 포기하여 청구인등과 공사도급계약을 체결한 청구외 OO종합건설주식회사로부터 공사에 관한 권리를 승계 받은 자임)명의로 소유권 보존 등기한 사실이 건설공사도급계약서와 관련등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 처분청은 청구인등 토지소유자 10인이 공동사업자로서 청구인등의 소유토지상에 OO빌라 19세대를 신축하고 공사대금의 지급에 갈음하여 공사시공자명의로 쟁점주택의 소유권보존등기를 하였다 하여 청구인등이 쟁점주택을 판매한 것으로 보아 쟁점주택가액 중 청구인지분에 해당하는 282,433,884원을 청구인의 수입금액으로 보아 종합소득세 23,446,670원을 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 이 건 OO빌라 신축경위를 보면 토지소유자인 청구인등 10인은 1990.5.30 구주택을 멸실하고 OO빌라 18세대(국민주택규모이상, 45평～68평)를 신축하기로 약정하고 신축주택 중 10세대는 토지소유자 10인에게 각각 1세대씩 공급하고 잔여 9세대의 분양대금은 건축비에 충당하기로 청구외 OOO과 건설공사도급계약을 체결하여 공사를 진행하던 중 내부공사일부만 남은 상태에서 입주민의 의견차이와 시공자인 OOO의 자금사정으로 공사가 장기간 지연됨에 따라 1994.6.15 OOO은 입주자 대표인 청구외 OOO에게 OO빌라 공사에 대한 일체의 권리를 포기하는 각서를 교부하였고 OOO는 1995.2.7 청구외 OO종합건설주식회사와 OO빌라 준공 후 건축대금조로 쟁점주택의 소유권을 이전하여 주기로 하는 공사도급계약을 체결하였고, 같은날 OO종합건설주식회사는 청구외 OOO에게 OO빌라 신축공사에 관한 모든 권리를 양도하였으며, 시공자인 OOO은 잔여건축공사를 완공하고 당초 약정한대로 1997.4.9. 청구인 등 토지소유자 10인 명의로 각 1세대씩, 쟁점주택(9세대)은 최종적으로 공사를 완료한 청구외 OOO 명의로 소유권 보존 등기하였음이 공사도급 계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(4) 처분청이 청구인등 10인이 쟁점주택을 공사비조로 청구외 OOO 명의로 소유권보존등기 한 것을 재화의 공급으로 보아 쟁점주택 가액을 공급가액으로 하여 부가가치세를 과세한 데 대하여 불복하여 제기된 심판청구에서 우리 원에서는 청구인등 소유자 10인이 공동사업으로 OO빌라를 신축하여 각각 1세대씩 소유하고 잔여세대인 쟁점주택을 청구인등 10인이 건설용역의 대가로 건축업자에게 소유권 이전등기 하여 준 것으로 보아 재화의 공급에 해당하므로 부가가치세를 과세한 처분이 정당하다는 결정(국심 98서1089,. 1998.10.12.)을 한 사실이 우리 심판원결정문에 나타난다.

(5) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인등 10인이 1990.11.20경 청구외 OOO과 체결한 공사도급계약내용이 구주택을 멸실하고 OO빌라 19세대를 신축하여 신축주택 중 10세대는 토지소유자 10인에게 각각 1세대씩 공급하고 잔여 9세대는 건축비조로 OOO의 지분으로 하는 것으로 되어 있고 그 후 OO빌라 신축공사에 관한 모든 권리를 양수한 시공자인 청구외 OOO이 OO빌라 신축공사를 완공하고 1997.4.9 당초 약정대로 신축주택중 9세대인 쟁점주택을 청구외 OOO 명의로 소유권 보존등기 하였는 바 이는 청구인들이 연립주택 19세대를 신축하여 9세대를 공사비로 대물 변제한 것으로 신축주택을 타인에게 매매한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인이 주택을 신축하여 판매한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.