청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 신축한지 1개월도 안된 공장건물을 감정가액으로 양도하였는 바, 동 감정가액이 장부가액에 비하여 현저히 낮은 가액이라 하여 장부가액을 시가로 보고 부당 행위계산부인을 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 부동산의 시가를 산정함에 있어서 토지는 청구인이 신고한 감정가액을 시가로 인정하고, 건물은 장부상 취득가액(신축가액)을 시가로 하여 부당 행위계산의 부인을 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분의 개요 청구인은 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 운영하던 개인사업체를 1992.8.31 법인(주식회사 OOO금속, 이하 “청구외법인”이라 한다)으로 전환하면서 청구인 소유의 경기도 시흥시 OOO OOO 공장용지 1,650㎡, 공장건물 1,148.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 1992.8.31자 한국감정원의 감정을 받아, 1992.8.31 청구외법인과 사업양수도계약을 체결하여 감정가액(토지 198,000,000원, 건물 271,353,000원)으로 양도하고 실지거래가 액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에 양도한 것에 대하여 소득세법 제55조 제1항의 규정에 의하여 부당 행위계산부인을 하여 쟁점부동산중 건물의 양도가액을 청구인이 신고한 감정가액인 271,353,000원으로 하지 않고 청구인의 장부가액인 477,473,236원으로 하여 양도차익을 산정하여 1997.12.16 청구인에게 양도소득세 55,484,270원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.1.23 심사청구를 거쳐 1998.5.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 운영하던 개인사업체를 법인으로 전환함에 따라 청구인 소유의 쟁점부동산을 한국감정원의 감정을 받아 청구외법인에 양도한 것이므로 동 감정가액을 실지거래가액으로 보아야 하고, 또한 소득세법기본통칙 3-15-7…55에 의하면, 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 “감정회사가 행한 일반거래를 위한 부동산의 시가감정가액으로 적정거래한 때”는 부당 행위계산의 대상이 아닌 것으로 명시되어 있음에도 처분청이 장부가액을 시가로 보고 부당 행위계산부인을 한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산중 건물은 취득등기 일이 1992.8.11로 양도당시에 신축한지 불과 1개월도 지나지 않은 건물로서, 장부상의 취득가액은 477,473,236원임에도 1992.8.31자 감정가액은 271,353,000원으로 신축한지 불과 1개월도 안된 시점에서 평가하면서 특별한 사유도 없이 장부가액보다 현저히 낮은 가격(장부가액의 약 57%)으로 평가한 사실을 알 수 있는바, 특수관계에 있는 청구인이 쟁점부동산을 시가에 현저히 미달한 가격으로 청구외법인에 양도한 것으로 인정되므로 장부가액을 시가로 보고 부당 행위계산부인을 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 신축한지 1개월도 안된 공장건물을 감정가액으로 양도하였는 바, 동 감정가액이 장부가액에 비하여 현저히 낮은 가액이라 하여 장부가액을 시가로 보고 부당 행위계산부인을 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제55조 제1항에 의하면, “정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정되어 있으며, 이를 받은 같은 법 시행령 제111조 제1항 제5호에서 “당해 소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총 발행주식 또는 총 출자지분의 100분의 50이상을 출자하였거나, 그 소득자가 대표자인 법인”은 특수관계자에 해당되며, 같은 법 시행령 제2항 제1호에서 “특수관계 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때”에는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 해당되는 것으로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인과 청구 외 OOO가 공동으로 운영하던 개인사업체를 법인으로 전환함에 따라 청구인 소유의 쟁점부동산을 한국감정원의 감정을 받아 청구 외 법인에 양도한 것이므로 동 감정가액을 실지거래가액으로 보아야 하고, 또한 청구인과 청구 외 법인간에 실제 거래된 가액을 처분청이 임의로 수정하는 것은 법인의 주주들에게 피해를 주게되므로 처분청이 장부가액을 시가로 보고 부당 행위계산부인을 한 처분은 부당하다는 주장이다.

(2) 청구인이 제시한 감정평가서 및 사업양수도 계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 한국감정원(안산지점)이 1992.8.31을 가격시점으로 평가한 감정가액(토지가격은 198,000,000원, 건물가격은 271,353,000원)으로 사업양수도 계약에 의하여 청구 외 법인에게 양도한 사실이 확인되고 있고,

(3) 청구 외 법인의 1992사업 년도의 주식이동상황명세서에 의하면, 청구인은 청구 외 법인의 총 발행주식 60,000주 중 30,600주(51%)를 소유하고 있는 사실이 확인되고 있어 청구인이 청구 외 법인과 소득세법시행령 제111조 의 규정에 의한 특수관계 있는 자에 해당되는 것을 알 수 있으며,

(4) 이 건 관련 처분청의 조사서와 양도소득세 과세자료 전에 의하면, 쟁점부동산중 건물은 1992.8.11 신축 준공된 건물로서 청구인이 제출한 장부에 의하여 그 취득가액(신축비용)이 477,473,236원인 것이 확인되고 있고, 쟁점부동산이 청구외법인에게 양도된 1992년도의 전국 평균지가는 1.27% 하락하였으나 쟁점부동산이 속한 경기도의 평균지가는 0.08% 상승하였음이 건설교통부가 발행한 「지가동향」에 의하여 확인되고 있다.

(5) 전시한 법령과 위의 사실을 종합하여 볼 때, 거주자가 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 부동산을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산해야 하고, 여기서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하고, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다고 하겠는바, 쟁점부동산중 건물은 신축한지 1개월도 안되서 양도한 것으로 그 건물의 가치가 1개월 사이에 급격히 하락할 만한 특별한 사유가 없을 뿐만 아니라 본 건물은 청구인의 개인사업체가 사용하려고 시화공업단지 내에 신축한 공장건물로서 청구인의 개인사업체가 법인으로 전환됨에 따라 사업체의 설립형태만 바뀌었을 뿐 사실상 동일한 사업체로 볼 수 있는 청구 외 법인이 이를 취득하여 계속 공장 건물로 사용하고 있는 점에 비추어 볼 때 특별한 사유가 없는 한 당해 건물이 장부가액(신축가액)대로 청구인으로부터 청구 외 법인에 양도되었다고 보는 것이 합당하다 하겠으므로 당해 건물의 장부상 취득가액을 시가로 보는 것이 합리적이라 하겠고, 특별한 사유도 없이 신축한지 1개월도 안된 건물을 장부상 취득가액(신축가액)의 57%수준으로 평가한 감정가액을 시가로 보기는 어렵다 하겠다.

그렇다면 사업용 자산을 양도함에 있어 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 그 시가는 자산별로 판정하는 것인바(국심 93중 1350, 1993.10.18 같은 뜻임), 처분청이 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어서 토지는 청구인이 신고한 감정가액을 시가로 인정하고, 건물은 장부상 취득가액(신축가액)을 시가로 하여 구 소득세법 제55조 및 같은 법 시행령 제111조의 규정에 의한 부당 행위계산의 부인을 하여 이 건 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다